1. 문제의 소재

도시정비법은 조합원에게 기본적으로 1주택을 분양하되 조합의 재량에 따라 2주택을 분양할 수 있다고 규정하면서, 추가 분양되는 1주택의 분양가에 대해서는 규정을 두고 있지 않다. 이에, 추가 분양분의 가격을 조합원 분양가로 하는 경우도 있으나, 일반분양가 혹은 일반분양가와 조합원 분양가의 중간 가격 등 조합원 분양가 보다 높은 가격으로 분양하는 경우도 있다. 최근 서울 권역의 한 구청은 1+1 분양시 추가 1주택에 대하여 일반분양가 적용이 위법하다는 취지로 행정지도를 하였다. 추가되는 1주택에 조합원 분양가가 반드시 적용되어야 하는 것인지 알아보기로 한다.

2. 판례 및 유권해석의 태도

종래 하급심 판례에서는 추가 분양분을 조합원 분양가로 공급하지 않은 것을 위법이라고 판단하고 있지는 않다.

서울행정법원은 추가 1주택을 일반분양가격으로 하고 저층(1~5층)으로만 공급하는 관리처분계획에 대하여, 조합원에게 2주택을 분양받을 당연한 법적 권리가 있지 아니할 뿐 아니라, 조합이 조합원에게 2주택을 분양한다고 하여 2주택 모두를 조합원분양가로 분양하여야 할 근거가 없고, 추가로 분양하는 2주택을 일정 층수 내에서 배정하는 것이 당연히 금지되는 것도 아니며, 이에 더하여 관리처분계획이 이해관계가 상충되는 다수의 토지 등 소유자들의 개별적이고 구체적인 이익을 적절히 형량하여 한정된 대지 및 건축물의 분배를 결정하는 계획재량행위라는 점을 종합적으로 고려하여 보면, 조합이 2주택을 분양하는 경우 추가로 분양할 2주택의 분양가격, 층수 등 그 구체적 분양조건을 결정함에 있어서는 상당한 재량이 인정된다 할 것이고, 그 내용이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그러한 사정만으로는 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없다고 하였다.

부산고등법원은, 분양신청 당시 추가 1주택에 대한 분양가를 확정하지 않은 상태로 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립한 이후에 일반 분양가에게 할인된 금액으로 총회 결의를 받아 관리처분계획을 수립하였다가, 이후 일반분양가를 상향 조정함으로써 결과적으로 추가 1주택에 대한 분양가가 상승하는 내용으로 관리처분계획을 변경한 사례에서, 2주택 분양가의 내용과 일반분양가의 상향조정 등으로 인하여 이 사건 정비사업 부지 내 소유자들 사이에 일부 불균형이 초래된다고 하더라도 해당 조합원의 재산권이 본질적으로 침해되는 등 관리처분계획에 위법사유가 있다고 볼 수는 없다고 판단한 바 있다.

다만, 국토교통부와 한국부동산은 추가 1주택의 분양가를 조합원 분양가로하여야 한다는 취지로 회신을 하였고, 이와 같은 유관 기관의 해석에 따라 일선 행정청에서는 관할 조합에 같은 취지로 의견을 제시하는 것으로 보인다.

3. 검토

도시정비법에 따른 정비사업은 기존 토지등소유자인 조합원이 종전 자산을 출연하고 그 반대급부로 신축 아파트 등을 대물로 제공받는 것을 기본 골자로 시행하는 사업이다. 도시정비법은 정비계획에 토지등소유자별로 추정되는 분담금을 포함할 것을 규정하고, 조합설립을 위한 동의서 징구시에도 토지등소유자별로 추정분담금을 제시하도록 규정하고 있으며, 분양신청시 분양대상자별로 분담금의 추산액을 제공하여, 정비구역 내 조합원이 분양받는 경우의 분담금을 예측할 수 있도록 규정하고 있다. 관리처분시 종후 자산가격을 평가함에 있어서 종전 자산가격의 평가와 다른 기준을 제시하고 있지 아니하며, 추가 1주택을 분양하고 있는 경우를 구별하고 있지 않다. 이전 고시를 득하여 사업 완료로 종전 자산과 종후 자산의 과부족분을 정산함에 있어서도 그 가격의 기준은 관리처분시 종전·종후 자산을 평가하는 방식을 준용하고 있으며 예외규정을 두고 있지 않다. 이에 추가 1주택 분양가격을 일반 분양가 등으로 제공하는 경우 도시정비법 위반 소지가 있어 보인다. 따라서 현재까지의 판례를 근거로 추가 1주택 분양가를 일반분양가로 시행할 수는 있을 것이나, 추후 다툼의 여지가 있어 보이고 판례의 태도 또한 변경될 수 있으므로 조합 업무의 유의할 필요가 있다.

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