공사비 증액에 따른 후폭풍으로 교착 상태에 빠진 방화6구역이 가처분 승소를 계기로 조합 정상화에 성공할 수 있을지 귀추가 주목되고 있다.

지난 2월 15일 서울남부지방법원은 방화6재정비촉진구역의 조합원이 조합과 시공사인 HDC현대산업개발을 상대로 제기한 ‘임시총회 효력정지 가처분 신청’을 모두 기각했다. 지난 10월 열린 총회에서 방화6구역은 기존 1410억원이었던 공사계약을 2198억원으로 증액하는 약정서 체결을 결의했다. 이에 반발한 일부 조합원이 ‘동의요건을 충족하지 못했다’며 가처분을 제기했던 것.

방화6구역은 공사비 증액을 둘러싼 논란이 한창인 상황에서 조합장을 포함한 기존 임원 대부분이 사퇴함에 따라 집행부 공백에 의한 위기감이 증폭되어왔다. 더군다나 이미 조합원 이주 및 철거를 완료한 터라 착공 시점이 늦어질수록 이주비 금융비용 등의 증가로 조합원 부담이 가중될 상황에 놓여있다.

다행스럽게도 법원의 가처분 기각으로 한숨을 돌리게 된 방화6구역은 사업추진의 정상화를 위해 신임 집행부 구성에 박차를 가하고 있다. 이에 조합은 3월말 집행부 선출 총회를 계획하고 있다. 다만 공사비 증액에 반발해온 일부 조합원과의 갈등으로 인해 집행부 선출 과정이 순조롭게 진행될지 여부는 아직 장담하기 어렵다.

∥공사비 증액 동의요건, 과반수? 2/3?

지난 2020년 6월 방화6구역 조합은 시공사인 HDC현대산업개발과 1410억원(3.3㎡당 480만원, 부가세 별도) 규모의 공사도급계약을 체결한 바 있다. 이후 지난 10월 14일 임시총회에서 기존 공사계약에서 50% 넘게(788억원) 늘어난 2198억원(3.3㎡당 727만원, 부가세 별도)으로 약정서 체결을 결의했다. 당시 전체 조합원 178명 중 100명이 참석했으며, 이 중 91명의 찬성으로 약정서 체결안이 통과됐다.

조합원 22인이 제기한 총회효력정지 가처분의 첫째 사유는 조합원 과반수가 아닌 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다는 점이다. 도시정비법에 의거 관리처분계획의 변경으로 정비사업비가 10/100(생산자물가상승분, 제73조에 따른 손실보상금액은 제외) 이상 늘어나는 경우에 해당하기에 조합원 2/3 이상의 찬성이 필요하다는 것.

이와 관련 법원은 “관리처분계획의 변경을 위한 결의 자체가 아닌 향후 관리처분계획의 변경 절차가 수반될 수도 있는 개개의 약정을 체결하는 경우와 관련된 결의를 함에 있어서까지 가중된 정족수가 적용된다고 쉽사리 단정할 수 없다”고 반박했다.

이어서 가처분 제기 조합원들은 “사업시행자가 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우 공사비의 증액비율이 10% 이상일 때에는 시공사와 변경계약을 체결하기 전 의무적으로 한국부동산원에 공사비 검증을 신청해야 하는데, 조합은 실질적으로 변경계약에 해당하는 약정서를 체결하기 전은 물론 체결 당시에도 한국부동산원에 공사비 증액에 대한 검증을 신청하지 않았다”고 이의를 밝혔다.

이에 대해 법원은 “정비사업비가 확정적으로 변경되기 위해서는 이 사건 결의뿐만 아니라 공사비 검증 절차를 거친 후 변경계약과 관련된 조합 총회에서의 추가 결의, 그에 따른 관리처분계획의 변경 및 인가절차가 필요할 것으로 보이는데, 조합은 아직 그와 같은 절차를 거치지 아니하였는 바, 약정서의 체결만으로는 조합의 정비사업비가 확정적으로 변경되었다고 단정할 수도 없다”고 답했다.

∥정비사업은 시간싸움

방화6구역 재건축정비사업은 강서구 방화대로25길 13 일대에서 지하3층~지상16층 아파트 10개동 555세대(임대주택 20세대 포함) 및 부대복리시설을 건립할 계획이다. 조합원 178명과 임대주택을 제외하면 일반분양 물량이 357세대로서 조합원분보다 많은 일반분양 규모를 보유하고 있다. 한마디로 사업성이 매우 양호하다는 의미다.

그러나 아무리 사업성이 좋다 한들 사업지연이 장기화된다면 밑 빠진 독에 물붓기와 다름없다. 방화6구역은 조합원 이주는 물론 기존 건축물의 철거까지 끝난 상태다. 사업지연이 장기화될수록 금융비용 등 기회비용의 증가로 조합원 분담금이 눈덩이 불어나듯 늘어날 수 있다. 정비사업의 또 다른 이름이 ‘시간싸움’이라는 점을 깨달아야 한다.