수지 초입마을아파트가 관내 최초로 사업계획승인을 획득하며 용인시 공동주택 리모델링을 선도하고 있다.

지난 8월 29일 수지초입마을아파트 리모델링주택조합(조합장=김도형)이 용인시로부터 리모델링 주택건설사업계획 승인을 받았다. 최근 용인시는 수지 초입마을(1620세대)을 기점으로 수지 보원아파트(619세대), 수지 동부아파트(612세대)도 주택건설사업계획을 승인했다.

용인시는 지난 2018년 리모델링 기본계획을 수립하며 일찌감치 리모델링 추진에 앞장서왔다. 기본계획 수립 당시 향후 252개 단지 13만여 세대가 공동주택 리모델링을 추진할 것으로 예상했으며, 리모델링 조례 제정 등 공동주택 리모델링이 원활하게 진행되도록 지자체 차원에서 지원하고 있다.

현재 용인시는 수지1·2택지지구 8개 단지, 상현동 4개 단지, 죽전동 1개 단지 등 수지구 13개 아파트 1만세대 가량이 조합을 설립해 리모델링을 추진 중이다. 선두주자인 수지 초입마을은 1620세대에 달하는 중대형 단지로서 규모가 가장 크며, 용인시 리모델링사업의 방향타 역할을 맡고 있다.

∥기존 용적률 209%, 재건축보다 리모델링

용인시 수지구 풍덕천동 664번지 일대에 위치한 초입마을(동아·삼익·풍림아파트)은 1994년 12월 준공된 31년차 노후 아파트다. 신분당선 동천역 생활권에 속해 있으며, 리모델링이 완료되면 동천역 인근 유일한 중대형 신축 대단지로 변모하게 된다. 동천역 물류센터 부지 개발이라는 호재를 가장 크게 받을 수 있어 잠재력이 풍부하다.

초입마을은 전체 1620세대가 24평형 단일 평형으로 구성돼있다. 반경 300m안에 초·중·고교가 4곳이나 있는 학세권 아파트이지만 방이 2개여서 아이들 성장에 따라 방이 3개인 인근 아파트로 이주하는 경우가 많다고 한다. 또한 얼마 안 되는 복도식 아파트로서 준공 25년이 넘어가면서 녹물, 동파, 누수 등의 문제가 매년 반복되는 한편 심각한 주차공간 부족 문제로 주거환경 개선에 대한 요구가 증폭돼왔다.

다만 기존 용적률이 209%에 달해 사업성 측면에서 재건축 보다 리모델링이 유리할 것으로 보고 리모델링을 추진 중이다. 이와 관련 김도형 조합장은 “일반적으로 기존 용적률 180%을 넘어가면 재건축보다 리모델링이 사업성이 낫다. 수지의 아파트 대부분이 205%~210%로 건립됐기 때문에 리모델링을 하기에 최적의 환경으로 본다”고 설명했다. 이어 “기존 구축 아파트의 구조적 한계에 대한 개선 욕구가 상당하고, 신축 아파트를 얻을 수 있는 최적의 방안인 리모델링을 추진하게 됐다”고 덧붙였다.

지난 2018년 추진위를 구성한 초입마을은 약 1년만인 2019년 7월 리모델링주택조합 설립, 같은 해 12월 시공사(포스코이앤씨) 선정을 진행했다. 2021년 8월 지구단위계획 변경, 2022년 8월 도시계획심의 완료, 2023년 건축심의 통과 등 절차를 거쳐왔다. 이로써 초입마을은 국내 리모델링 사업승인 단지 중 최대규모라는 타이틀을 얻었다. 현재 전체 1620세대 중 약 99%에 달하는 1600세대가 리모델링 추진에 동의하고 있어 절대적인 지지기반을 갖추고 있다.

∥조합원 30평형, 커뮤니티 신설로 단지가치 극대화

리모델링을 통해 늘어나는 면적을 어떻게 사용할 것인지는 모든 리모델링 추진단지들이 고심하는 난제 중 하나다. 증축 가능한 면적은 한정적이기 때문이다. 보통 조합원 주택면적을 늘리거나 일반분양 물량을 확대할 것인지, 또는 제3의 용도로 사용할 것인지 등을 고민한다. 초입마을은 조합원이 향후 몇 평을 배정받는지와 커뮤니티 시설과 그 규모에 대해 조합원들의 관심이 많았다고 한다.

이와 관련 김도형 조합장은 “최초 시공사에서 입찰 당시 제안한 조합원 배정평형이 28평이었는데, 국내 아파트 시장의 표준 평형이 24평, 30평, 34평, 45평형 등으로 구성된 점을 고려할 때 28평형이 애매한 위치에 있다”고 판단했다. 28평형이 표준화된 평형이 아니기 때문에 자칫 24평형과 시세 비교가 이뤄질 경우 재산상 손해를 볼 수 있을 것으로 예상했다는 것.

이에 따라 “배정평형 등 증축범위에 대한 조합원 선호도 조사를 두 차례에 걸쳐 진행했고, 선호도 조사를 통해 도출된 결과에 따라 리모델링을 추진 중”이라고 답했다.

초입마을은 리모델링을 통해 기존 용적률 209%에서 299%로 89%가 늘어나고, 세대수는 93세대(일반분양)가 늘어난다. 조합원은 기존 24평형 단일 평형에서 30평형으로 늘어나고, 일반분양분은 34평형, 45평형으로 구성된다. 이로써 24평형 단일 단지에서 30평, 34평, 45평을 갖춘 중대형 대단지로 변모하게 된다.

최근 아파트단지의 트렌드로 안착한 대형 커뮤니티 시설도 단지 가치 향상을 모색하고자 지하 2개층 규모로 신설된다. 아울러 수지체육공원을 조망권으로 하는 스카이라운지 2개층 설치도 계획하고 있다. 주민간 갈등을 유발했던 주차대수도 대폭 확장해 기존 세대당 0.5대에서 1.4대 수준으로 늘릴 계획이다.

조합은 리모델링 사업계획승인이 통과됨에 따라 후속 절차로 사업승인 변경 절차와 함께 시공사와의 공사비 협상을 준비 중이다. 이후 분담금 확정총회를 거쳐 2025년말 이주 개시를 목표로 하고 있다. 입주는 2029년 하반기를 전망하고 있다.

잠깐 인터뷰 - 수지초입마을아파트 리모델링주택조합 김도형 조합장 

“재건축과 상호보완하는 리모델링, 정책적 균형 필요”

공사비 협상을 앞두고

앞으로 시공사와의 공사비 협상이 진행될 예정인데, 최근 공사비와 자재비, 인건비 등이 상승해 일정 부분 난항이 예상된다. 이에 조합원 분담금 최소화를 위해 용인시에서 최초로 CM사를 선정해 시공사와의 계약서 검토 및 보완, 공사비 절감을 위한 설계안 검토 및 변경 등을 고려하고 있다.

사업계획 변경절차에 대해

건축심의 절차를 진행하는 동안 위원회 의견을 반영하는 과정에서 불가피하게 단위세대 평면이 좋지 않은 방향으로 조정된 바 있다. 이에 조합은 시공사와의 지속적인 설계 회의를 통해 엘리베이터 코어 위치를 전면 재조정하는 방식으로 전면 재검토를 실시했고, 기존의 단점을 완전히 보완하는 개선된 평면안을 마련했기에 이를 사업계획 변경을 통해 반영하고자 한다. 아울러 공사비 절감 측면에서 당초 지하 4층까지였던 주차장 계획을 지하3층으로 변경하고, 공사용 진출입로를 단지 동측에 추가 개설할 방침이다. 지하3층으로 변경해도 주차대수가 1.4대 이상 나올 것으로 계획했기에 분담금은 줄고 주차대수는 적정 규모로 확보될 전망이다.

전체 단지가치 향상에 대해

앞서 밝힌 조합원 평형 배정과 일반분양 물량, 커뮤니티 신설 등 전체적인 단지 가치 향상을 위해 최적의 밸런스를 찾고자 노력했다. 커뮤니티 시설의 경우 국내 리모델링 준공단지 대부분이 500세대 미만이기에 커뮤니티 시설을 마련하지 못했던 것으로 알고 있다. 리모델링 후 아파트 가치를 평가할 때 커뮤니티가 차지하는 비중이 큰 만큼 그에 대한 특화 계획이 필요할 것으로 판단했다. 골프연습장, 헬스장, 사우나, 독서실, 멀티짐, 북카페 등이 들어설 예정이다.

리모델링 제도개선 관련

리모델링과 재건축, 재개발은 상호 보완적 위치에서 바라봐야 한다고 생각한다. 전국에 준공된지 30년이 넘는 아파트가 무려 200만호 이상인데, 이들을 모두 ‘재건축’하는 것이 올바른 방향인지 의문이다. 오히려 기존 용적률이 높은 단지들의 경우 리모델링이 재건축에 비해 유리하기 때문에 재건축 수요 분산 측면에서 부동산시장 안정에 일조할 수 있다. 근래 들어 정부 정책이 재건축·재개발에 치우친 것 같아 우려스럽다. 부동산시장의 한 축을 맡고 있는 리모델링도 함께 고려돼야 바람직하다는 생각이다.