1. 사례

지율씨는 다주택자이다. 현재 세종시에 거주하고 있고 총 4주택을 본인과 남편 명의로 보유하고 있다. 최근 정부에서 다주택자에 대한 중과세 유예를 더 이상 연장하지 않겠다고 하여 보유하고 있는 주택중 일부를 정리하고 싶다.

다만, 거래가 원활하지는 않아 혹시라도 유예기간내에 양도하지 못하는 경우 세금이 얼마나 늘어날지 궁금하다.

2. 해설

현재 지율씨의 주택보유현황을 정리하면 아래와 같다.

지율씨는 현재 재개발아파트인 C주택을 양도하길 원한다. A주택은 임대주택으로 남겨두고 B주택은 향후에도 계속 거주할 계획이며 D주택은 아직 시어머님이 거주 중이시기 때문이다.

만약 현재 상태에서 C주택을 양도할 경우의 세금과 중과세율 적용시의 세금차이가 얼마나 날지 궁금하다.

C주택의 양도 내용을 정리해보면 아래와 같다.

먼저, 현재 중과세율이 유예되는 기간내에 양도해서 일반세율을 적용받는 경우의 세금을 계산해 보자.

기본공제 2,500,000원을 공제한 금액에 세율을 적용하면 현재 3억초과분은 40%의 세율을 적용받는데 산출세액은 101,060,000원이 된다. 여기에 지방소득세를 더하면 약 1억1천만원 정도의 세금이 발생된다.

그렇다면 유예기간이 종료되는 5월10일 이후에는 세금이 얼마나 늘어날까?

⑴ 중과여부 판정

다주택자가 주택을 양도하는 경우에는 중과여부를 단계별로 판단하는 것이 좋다.

<1단계> 양도주택의 조정지역 해당여부

<2단계> 중과대상 주택수 판정

<3단계> 중과제외 주택수 확인

가장 먼저 판단해야할 <1단계>는 양도주택이 조정지역이 소재한 주택인지의 여부를 판단하는 것이다. 양도할 주택이 조정지역에 소재한 경우에만 중과세율을 적용하는 것이므로 만약 양도할 주택이 비조정지역에 소재한 주택이라면 일반세율을 적용하면 된다.

만약, 양도할 주택이 조정지역에 소재하였다면 총 중과대상주택이 몇 주택인지 판단해 봐야 한다. 중과대상주택이란 지역과 기준시가에 따라 원천적으로 주택수에서 배제해 주는 경우가 있기 때문에 먼저 판단해야 한다.

수도권이나 광역시, 세종시에 있는 주택은 무조건 중과대상 주택수에 산입하여야 한다.

그러나, 경기도의 읍면지역, 광역시의 군지역, 세종시의 읍면지역에 소재한 주택이라면 기준시가가 3억을 초과하는지 여부를 살펴보아야 한다. 만약 기준시가가 3억이하라면 이 지역의 주택은 중과대상주택에서 제외한다. 또한. 위에 언급한 지역 외의 지역에서도 3억이하의 주택이라면 중과대상주택에서 원천적으로 제외한다.

지율씨의 경우 중과대상 주택은 몇주택일까?

A.B,C주택은 모두 수도권 및 세종시에 소재하는 주택이므로 기준시가와 상관없이 중과대상 주택수에 포함된다. 그러나, D주택은 천안시에 소재하므로 기타지역에 해당되고 기준시가를 확인하니 2억8천만원이였으므로 3억이하여서 원천적으로 주택수에서 제외된다. 즉, 2단계까지의 주택은 3주택이 된다.

마지막 3단계로 중과주택이지만 중과에서 제외해 주는 주택인지 여부를 확인해 보아야 한다. 이 내용은 소득세법시행령 167조의3①과 167조10②에 기술되어 있는데 이 조항에 해당되는 주택은 특별한 사유가 있는 것으로 보아 모두 주택수에서 제외해 주겠다는 취지이다.

대표적인 예로 소득세법상 장기임대주택의 경우도 이에 해당되는데 주의해야 할 점은 이 장기임대주택을 양도하는 경우에 중과세율을 적용하지 않겠다는 의미이므로 장기임대주택외에 다른 일반주택을 양도하는 경우에는 주택수에 산입해야 한다.

지율씨의 경우 임대주택자체를 양도하는 것이 아니기 때문에 주택수에 포함되므로 중과주택에서 제외되는 내용은 찾을 수 없었다. 결국 지율씨의 중과주택수는 최종 3주택으로 판정되었다.

⑵ 중과세율 적용시 세금 변화

26년5월10이후 양도시에는 중과세율이 그대로 적용되는데 중과세율의 내용은 2주택자는 일반세율에 20%의 세율이 추가되는 것이고 3주택자는 30%의 세율이 추가되는 것이다. 또한, 중과세율이 적용되는 경우 장기보유특별공제가 배제되므로 소득금액도 차감될 여지가 없다.

중과세율이 적용되는 경우 지율씨의 세금은 아래와 같이 정리되겠다.

결국 지율씨는 26년5월10일 이후 양도시 약2.5배 정도의 세금이 상승할 것이므로 그 전에 양도할 것을 심각하게 고려해야겠다.

문의) 031-254-9007