가락시장역 초역세권에 자리한 가락우성1차가 조합설립인가를 획득했다. 트리플 역세권이 예정된 가락우성1차는 입지적 프리미엄을 토대로 연내 시공사 선정을 위해 전력을 다할 방침이다.

지난 12일 송파구청은 가락동 96-1번지 일대(32,464㎡)에 위치한 가락우성1차아파트 재건축정비사업의 조합설립을 인가했다. 전체 토지등소유자 838명 중 90.33%에 달하는 757명이 조합설립에 동의했다. 정비사업전문관리업자는 ㈜제이앤케이도시정비가 맡는다.

가락우성1차아파트 재건축정비사업조합(조합장=배진우)은 2018년 4월 안전진단 통과, 2024년 2월 정비구역 지정, 2024년 12월 추진위 승인 등의 절차를 거쳐왔다.

배진우 조합장은 “이번 조합설립인가 결실은 오로지 조합원 여러분의 믿음과 단합이 있었기에 가능했던 결과”라며 “추진위원회 승인 이후 신속하게 성과를 낼 수 있도록 도와주신 모든 조합원과 협력업체 관계자 여러분께 감사드리며, 가락우성1차의 새로운 도약을 위해 책임감을 가지고 사업추진에 임하겠다”고 밝혔다.

∥사업성 극대화 위한 대안 마련 ‘집중검토’

2018년 4월 안전진단을 통과한 가락우성1차는 2024년 2월 정비구역으로 지정될 때까지 오랜 시간이 소요됐다. 조합에 따르면 특히 서울시와 정비구역에 대해 논의하는 과정에서 부정형인 단지 모양을 효율적으로 배치하는 문제로 협의가 길어졌다고 한다. 그러나 조합원들의 의견을 적극적으로 수렴하고, 전문가들과의 긴밀한 협력을 통해 최적의 설계안을 도출하며 어려움을 극복했다고 한다.

지난 2024년 고시된 정비계획에 따르면 가락우성1차는 용적률 281.88% 등을 적용해 최고 26층 아파트 967세대를 공급한다. 조합은 가락우성1차를 송파의 랜드마크로 만들기 위한 정밀한 사업계획을 수립하고 있다. 향후 정비계획 변경을 통해 용적률과 가구 배치를 최적화하여 사업성을 극대화할 계획이다. 주민들의 니즈를 반영한 고품격 주거환경 조성에 집중할 방침이다.

가락우성1차 사업계획에서 긍정적인 부분은 토지 기부채납이 거의 없다는 사실이다. 조합에 따르면 사업 초기에는 기부채납이 600평 가량 예정돼있었다고 한다. 하지만 오랜 협의를 거쳐 토지 대신 주차장과 같은 시설로 기부채납 하기로 변경했던 것. 최초 계획안은 용적률 300%에 건축연면적 3만평 규모를 건립하는 안이었지만 지금은 용적률 약 282%에 연면적 3만평 규모로 계획하고 있다.

이와 관련 배진우 조합장은 “현 계획상 용적률을 법적상한용적률과 비교할 때 약 18%에 해당하는 여유분을 갖고 있어 향후 설계사나 시공사 등과 협의해 여유분에 대한 최적의 활용방안을 마련할 방침”이라고 말했다.

조합은 사업성을 극대화하기 위해 역세권 활성화 방안도 고려한다. 가락우성1차 단지의 절반 이상이 가락시장역에서 350m 거리에 포함되기 때문이다. 다만 역세권 활성화 방안을 적용할 경우 그에 상응하여 임대주택 건립의무가 수반되기에 득실 여부를 면밀히 검토할 방침이다.

배진우 조합장은 “우리 가락우성1차 조합은 대의원 평균 연령이 약 51세로 매우 젊고 역동적이며, 이런 젊고 적극적인 추진력은 향후 빠른 사업 진행의 핵심 동력이 될 것으로 기대된다”고 말했다.

∥신속한 상가협의, 재건축 고질병 ‘조기 해소’

가락우성1차 사업추진에서 주목할 부분은 재건축사업의 오랜 난제로 여겨지는 상가협의 문제를 조기에 해소했다는 점이다.

재건축에서 상가 문제는 영업보상이라는, 아파트와는 다른 차별성으로 인해 협의에 난항을 겪는 것이 일반적이다. 상가소유자들이 재건축에 동의할 만한 보상안의 적정범위를 두고 아파트측과 상가측간 의견차가 존재하기 때문이다. 양측의 입장차가 평행선을 달린다면 상가 문제는 사업시행인가나 관리처분계획 수립 시점까지도 해결되지 않는 경우가 상당하다.

이 같은 부분은 조합에게 막대한 리스크로 다가온다. 상가협의 시점이 늦어질수록 사업계획 변경에 따른 각종 인허가 절차를 다시 진행해야 하며, 그에 따라 사업기간의 장기화와 기하급수적으로 늘어나는 제반 비용을 고려해야 하기 때문이다. 이에 현실적인 대안으로 상가에 유리한 보상안을 제시하는 것이 관행처럼 여겨져 왔다.

문제는 상가에 유리한 협의안이 적정 범위를 넘어갈 경우 오히려 송사에 휘말릴 수 있다는 점이다. 이와 관련 얼마 전 강남의 모 재건축단지에서는 상가측에 유리한 합의안에 대해 법원이 무효 판결을 내려 또 다른 분란을 겪고 있기도 하다. 이처럼 상가 협의 문제는 그 시기도 중요하지만 협의 내용도 못지않게 중요하다.

이런 측면에서 가락우성1차의 상가협의는 교과서적인 모범답안을 보여준다. 지난 11월 창립총회 당시 가락우성1차는 상가를 제척하는 안건을 통과시켰다. 이를 협상의 지렛대로 삼아 결국 아파트와 상가 양측이 수긍할만한 합리적인 수준으로 동의를 이끌어냈던 것.

합의된 상가협약서에 따르면 우선 아파트 조합원에게 우선 배정 후 잔여 물량을 상가 조합원에게 분양할 수 있도록 했으며, 상가 조합원이 아파트 분양시 종전자산 감정평가액에서 새로 공급받는 상가 추산액을 차감한 금액이 최소단위 분양주택 추산액에 0.2를 곱한 가액보다 클 경우 1주택을 공급하기로 했다.

한편 조합은 오는 6월경 총회를 개최해 상가합의에 대한 조합원 의결 절차를 가진 뒤 상가를 포함하는 조합변경인가를 처리할 방침이다. 상가 문제를 조기에 매듭지은 가락우성1차는 사업지연 리스크를 최소화함에 따라 후속 사업추진에 탄력을 더할 전망이다.

잠깐 인터뷰 - 가락우성1차아파트 재건축정비사업조합 배진우 조합장 

“연내 시공사 선정 총회 개최 목표”

가락우성1차에 대해

우리 단지는 현재 지하철 3호선과 8호선이 교차하는 가락시장역 더블역세권이며, 최근 예비 타당성 조사를 통과한 위례-신사선까지 확정되면서 트리플 역세권의 입지를 확보하게 됐다. 강남권에서 고속터미널역을 제외하면 이처럼 탁월한 교통 인프라를 갖춘 곳은 가락시장역이 유일하다. 또한 문정 법조단지와 수서역세권 개발사업 그리고 전파관리소 부지 개발, 가락시장 현대화사업 등이 진행 중이며, 향후 삼성역 개발과도 연계가 가능한 최고의 개발 호재를 품고 있다.

시공사 선정에 대해

사업추진 속도와 안전성 측면에서 시공사 선정을 우선적으로 진행할 방침이다. 현재 계획으로는 오는 7~8월경 입찰 공고를 내고 연말경 시공사 선정 총회 개최를 목표로 하고 있다. 인근 대단지들의 경우 컨소시엄의 형태로 진행되는 경우가 많지만 우리는 단지 여건을 고려할 때 단일 건설사가 참여하기에 최적의 사업조건을 지니고 있다. 시공사가 자사 브랜드 자부심을 걸고 최고의 기술력을 쏟아부을 수 있는 여건을 조성해 독보적인 가치를 지닌 단지를 완성할 수 있도록 조합은 최선을 다할 것이다.

제도개선에 대해

정비사업의 원활한 진행을 위해 현실에 맞는 제도개선이 절실하다. 과거 저층 주거단지 시절의 잣대를 현재의 중고층 단지에 적용하는 것은 무리가 있다. 특히 임대주택 비율조정과 임대아파트의 매입가격의 현실화가 반드시 이뤄져야 한다. 공사비 상승 등 어려운 시장 환경 속에서 조합의 부담을 실질적으로 덜어줄 수 있는 정책적 지원이 뒷받침되기를 바란다.

조합원 당부사항은

재건축사업의 원동력은 조합원 여러분의 단합에서 출발한다. 젊은 대의원들을 필두로 강력한 추진력에 조합원 여러분의 신뢰가 더해진다면 가락우성1차는 강남권을 대표하는 최고의 주거단지로 거듭날 것이다. 조합장인 저부터 앞장서서 조합원의 소중한 자산을 지키고 최고의 결과를 얻을 수 있도록 전력을 다하겠다.