1. 문제점

도시정비법 제39조 제3호는 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”라는 규정을 두고 있다. 즉 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 갖는다는 것이다. 해당 규정은 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호한다는 점에 그 취지를 두고 있으므로 조합원이 비조합원에게 부동산을 양도하는 경우에는 위 규정에 따라 수인을 대표하는 1인이 조합원으로서 분양대상자 지위를 갖게 된다는 점에는 달리 해석의 여지가 없다. 그런데 수개의 부동산을 소유한 조합원이 다른 조합원에게 일부 부동산을 양도하는 경우에도 동일하게 봐야할까. 판례를 통해 살펴보도록 한다.

2. 판례의 입장(대법원 2024. 10. 8. 선고 2024두44303 판결, 서울고등법원 2024. 5. 22. 선고 2023누49655 판결, 서울행정법원 2023. 6. 16. 선고 2022구합74195 판결)

가. 사실관계

⇒ 정은 B주택, D 도로의 소유자로서 원고는 A주택 및 C토지 소유자로서 분양신청을 하였으나 조합은 원고와 정을 공동분양대상자로 보아 아파트 1채만 배정

나. 법원의 판단

이 사건 조합설립인가 당시 A주택과 B주택은 모두 원고 소유였던 이상, 그 이후에 조합원인 정이 이를 전전매수하였다고 하더라도 A주택과 B주택과 관련하여서 원고와 정은 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가지는 것에 불과하다. A주택과 B주택과 관련한 원고와 정의 조합원 지위 및 C토지 또는 D도로와 관련한 원고와 정의 조합원 지위는 각 별개로 병존하는 것이라 봄이 타당하고, 둘 중 하나의 조합원 자격을 먼저 갖추었다가 추후에 나머지 조합원 자격도 가지게 된다 하여 기존 조합원 자격의 내용이 변동된다고 볼만한 근거는 찾기 어렵다. 즉 정의 경우 D도로의 소유자로서 조합원 지위를 가지고 있다가 B주택을 취득하였다고 하더라도 기왕에 보유하던 D도로 소유자로서 조합원 지위의 내용이 변동되는 것은 아니고, 마찬가지로 원고의 경우 A주택과 관련하여 정과 공동조합원의 지위를 가지고 있다가 C토지를 취득하였다고 하여 기존의 공동조합원 지위의 내용이 변동된다고 볼 수는 없다. 만약 이와 달리 볼 경우, 재개발정비구역 내에서 1개의 수분양권을 가진 다수의 부동산 소유자가 수분양권을 갖지 못한 과소필지 토지 소유자들에게 자신의 부동산 일부를 양도하는 대신 같은 구역 내 제3의 과소필지 토지를 별도로 매수하는 등의 방법으로 다수의 부동산 소유자 및 그로부터 부동산 일부를 양수한 과소필지 토지 소유자들 모두 독립된 수분양권을 가지게 되어, 앞서 본 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 개정 연혁, 규정 내용과 취지 등에 어긋나거나 과소필지 토지 소유자에게 수분양권을 제한한 취지를 몰각하게 된다.

3. 결어

이 판례에 따르면, 여러 개 부동산을 소유한 조합원으로부터 일부 부동산을 양수하는 경우, 과소필지를 소유하던 조합원이 분양대상자가 된다거나 소유하던 부동산 가액에 새롭게 양수한 부동산의 가액이 합쳐져 권리가액이 증가된다고 보기 어렵다. 따라서 조합원 간 부동산 양도 양수시에도 예상치 못하게 공동분양 대상자가 되는 일이 없도록 사전에 면밀한 검토가 필요할 것이다.

문의) 02-537-3322