오랜 시간 방황했던 용산 후암1구역이 지구단위계획을 토대로 정비기본계획 변경과 정비구역 지정 등 후속 일정 추진에 박차를 가하고 있다.

지난 3월 28일 후암동제1구역 주택재건축정비사업 조합설립추진위원회(위원장=조윤오)가 주민총회를 개최해 상정안건들을 모두 통과시켰다. 상정안건은 ▲추진위원회 운영규정 개정 ▲2026년 추진위원회 예산(안) 승인 ▲자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법 승인 ▲정비사업전문관리업자(주성시엠시) 선정 및 계약체결 위임 등 네 가지.

향후 추진위가 제반 업무를 추진함에 있어 필요한 사항에 대해 토지등소유자의 의사를 묻는 자리였던 것. 총회 결과 상정안건이 모두 통과됨에 따라 추진위는 정비기본계획(정비예정구역) 변경과 정비구역 지정 및 정비계획 수립 등 후속 일정 추진에 탄력을 더할 전망이다.

조윤오 위원장은 “후암1구역은 오랜 시간 정체를 겪었지만 2025년 12월 용산 지구단위계획 결정·고시를 통해 사업 추진의 전제가 크게 달라졌다”면서 “이제는 ‘가능하냐 불가능하냐’를 두고 논쟁할 단계가 아니라, 정식 절차에 따라 실행을 쌓아가야 할 단계”라고 말했다.

이어 “후암1구역 재건축은 일부 주민이 아닌 토지등소유자 모두의 자산과 삶의 환경을 바꾸는 일이며, 추진위원회는 공공성과 투명성을 원칙으로 끝까지 책임 있게 재건축을 추진할 것”이라고 각오를 밝혔다.

∥용산구 “중복구역 내 2개단체 인정 불가”

후암1구역은 용산구 후암동 142-3번지 일대 노후 저층주거지를 대상으로 하는 단독주택 재건축사업이다. 2007년 4월 추진위원회가 최초 승인되며 사업추진의 기치를 세웠지만 해방촌 지역과의 무리한 결합개발 추진과 글로벌 금융위기에 따라 주택시장이 냉각됨에 사업추진이 정체되기 시작했다.

이후 서울시가 재건축·재개발과 같은 도시정비가 아닌 도시재생 정책을 펼침에 따라 오랜 시간 답보 상태에 처해있었다. 그러던 지난 해 3월 추진위원회 변경승인을 계기로 추진 체계를 재정비하면서 사업추진이 재개됐다. 이후 지난 12월 용산 지구단위계회 결정고시를 통해 법적, 행정적 사업추진 기반이 마련됐고, 현재는 고시된 지구단위계획을 토대로 정비기본계획(정비예정구역) 변경 절차를 진행 중이다.

사실 후암동 일대에는 통합재개발을 주장하는 일부 주민들로 인해 상당한 논란을 겪은 바 있으며, 아직도 관련 주장이 제기되고 있다. 후암1구역 추진위원회에 따르면 ‘통합이 더 빠르다’, ‘세대수·사업성이 유리하다’, ‘재건축은 불가능하다’, ‘동의서만 모으면 곧바로 진행된다’는 취지의 의견이 제기되고 있다는 것.

추진위는 “통합재개발 가능 여부에 대해서는 공식 문서와 행정 절차를 기준으로 사실관계를 안내하고 있다”면서 “특히, 용산구청 회신 공문 취지에 따르며, 후암특별계획구역4-1 내 재건축 추진위원회가 존속하는 한 통합재개발 방식의 입안제안 및 입안요청은 행정적으로 진행되기 어렵다”는 입장을 밝혔다.

후암1구역 추진위원회가 해산되지 않는 이상 후암1구역을 포함한 통합재개발 구상은 절차 성립이 어렵고, ‘동의만 모으면 바로 진행된다’는 설명은 전제가 맞지 않는다는 것이다.

이와 관련 용산구청은 “후암동 특별계획구역 재정비 고시문에 따르면 4-1구역 내 단독주택재건축 정비예정구역은 도시정비법에 따른 기본계획 변경 절차를 거쳐 추진토록 하고 있으며, 통합개발은 4-1, 4-2, 4-3 구역 중 2개 구역 이상 통합 시 통합개발로 인정되며, 현재 관계법령에 따라 적법하게 승인된 후암동제1구역 재건축추진위원회가 4-1구역 내 있어 향후 추진위원회가 정비예정구역 변경 신청시 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정될 사항이며, 동일 또는 중복한 구역 내 2개 단체가 인정될 수 없다”고 밝혔다.

이어 3월 16일 민원회신에 따르면 통합재개발에 대해 “재개발을 추진코자 하는 구역 내에는 재건축 등 타 정비사업이 진행중(추진위원회 승인 등)인 구역은 포함할 수 없을 것으로 판단됨”이란 입장을 밝혔다.

정리하면, 적법하게 승인된 후암1구역 재건축추진위가 존재하는 한 통합재개발은 불가능하다는 의미다. 아울러 추진위는 “통합 측이 제시하는 사업성 주장에는 재개발 방식에서 필수로 발생할 수 있는 임대주택 의무, 기부채납 확대, 조합원 자격 분쟁·소송 위험, 금융비용 증가, 공사비 상승 요인 등이 충분히 반영되지 않은 경우가 있어, 추진위원회는 주민들께 혼선이 없도록 핵심 쟁점을 계속 정리해 설명드리고 있다”고 덧붙였다.

∥기본계획 변경후 ‘후암특별계획구역4-1’로 추진위 변경 예정

현재 후암1구역은 지난 12월 고시된 지구단위계획에 따라 정비예정구역 변경을 위한 정비기본계획 변경 절차를 진행 중이다. 추진위에 따르면 이미 지구단위획이 고시된 상태이기에 기본계획 변경절차가 빠르게 진행되고 있으며, 이르면 올 상반기 안으로도 가능할 것으로 보고 있다. 기본계획 변경절차에 많은 시간이 필요하지 않다는 것.

이에 추진위는 올 상반기 내 기본계획 변경 절차가 완료될 것으로 보고 있다. 이어 기본계획 변경 시점에 맞춰 구역을 ‘후암동제1구역’에서 ‘후암특별계획구역4-1’로 변경하는 총회 결의를 진행할 방침이다.

조윤오 위원장은 “추진위 변경 승인과 더불어 신속통합기획(재건축 자문)을 신청해 정비계획 입안 절차를 병행할 계획”이며 “이후 정비구역 지정과 조합설립 등으로 이어지는 로드맵을 단계적으로 추진할 것”이라고 밝혔다. 추진위는 내년 하반기 정비구역 지정을 목표로 하고 있다.

잠깐 인터뷰 - 후암동제1구역 주택재건축정비사업 조합설립추진위원회 조윤오 위원장 

“올 하반기 후암특계4-1구역으로 체제전환 마무리 목표”

추진위 변경승인에 대해

지난 해 3월 추진위원회 변경 승인은 후암1구역에 있어 단순한 조직 변경이 아니라 사업을 다시 공식 절차 위로 올려놓은 전환점이라고 판단한다. 특히 통합재개발 주장으로 인해 추진주체와 추진방식에 대한 혼선이 반복되던 상황에서, 변경승인은 후암1구역이 재건축방식으로 추진되는 합법적 주체임을 정리하고, 행정적으로 사업을 추진할 수 있는 기반을 재정비했다는 의미가 있다. 이어서 올 하반기에 한 번 더 변경승인을 거칠 계획인데, 이는 후암특계4-1 체계로의 전환을 의미한다.

개발방향에 대해

지난 12월 고시된 용산 지구단위계획에 따라 후암1구역은 정비기본계획 변경을 통해 후암동 특별계획구역 4-1(후암특계4-1)로 확대 변경해 정비계획을 입안할 수 있는 법적·행정적 자격을 갖추게 됐다. 현재 지구단위계획 기준으로 기본 용적률(170%)이 적용되고 있으나, 향후 정비계획 변경 및 도시계획위원회 심의를 거치면 서울시 규제완화 정책에 따라 최대 250% 범위까지 용적률 상향이 가능하다. 이는 재건축도 사업성 확보가 가능하다는 의미다. 단순히 높이나 세대수만이 아니라 안전, 경관, 기반시설 등을 종합적·체계적으로 정비하고 주민의견을 반영해 주거환경을 개선하는 방향으로 추진할 계획이다.

제도개선 관련

현재 정비사업 시장 전반이 대출 규제, 금융시장 여건, 공사비 상승, 분양가 규제 등 복합 변수의 영향을 받고 있다. 후암1구역 역시 ▲금융비용 관리 ▲공사비·사업비 관리 ▲인·허가 일정의 예측 가능성 확보가 중요하다. 정비사업은 시간이 긴 만큼, 제도 변화 가능성을 감안해 과도한 공포로 확대하기보다 사실과 수치 중심으로 대응하겠다.

조합원 당부사항은

후암1구역처럼 오랜 기간 정체를 겪었던 지역은 확인되지 않은 소문이나 일각에서 제기되는 단정적 주장으로 인해 주민 판단이 흐려지고 불신이 커질 수 있다. 추진위는 이런 혼선을 줄이고자 공문·고시 등 공식 근거를 기준으로 진행 상황을 공유하는 한편 중요한 절차와 일정은 투명하게 알리고 있다. 주민 여러분도 궁금한 점은 추진위에 공식적으로 문의해 사실관계를 확인해 주기를 당부드린다.

의견차는 있을 수 있지만, 사업을 지속 가능하게 만드는 힘은 결국 상호 존중과 적극적인 참여에 달려있다. 추진위가 진행하는 주민총회·설문조사·서면결의 등에 적극 참여한다면 사업추진의 정당성을 확보함은 물론 사업기간 단축에 큰 도움이 될 것으로 기대한다.