조합에서 준공이후 아파트를 분양하는 경우 당해 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 대금을 청산한 날이 속하는 사업연도로 한다(법인세법시행령 68조). 즉, 잔금을 받은 날이 기준일이 된다. 따라서 분양수익은 이날이 속한 사업연도의 손익으로 귀속된다. 다만, 잔금일 이전에 소유권을 이전등기해주거나, 해당 부동산에 입주시키는 경우 또는 수분양자가 임대차계약을 체결하는 등 해당부동산을 사용수익하는 경우는 그 소유권의 이전등기일, 인도일, 사용수익일 중 빠른 날이 기준일이된다. 예를들어 상가의 잔금일이전에 매수인이 제3자에게 상가를 미리 임대를 주었다면 잔금전이라고 하더라도 해당 사업연도에 매출을 신고해야 한다.
2. 부동산의 위탁매매
조합에서 미분양된 아파트등을 신탁사에 단순 위탁하여 매각시 수탁자가 그 위탁자산을 매매한 날, 즉, 수탁자가 해당 부동산을 제3자에게 판매한 시점이 기준일이 된다. 따라서 수탁자를 기준으로 원칙적인 귀속시기를 판단하면 된다.
3. 장기할부에 대한 특례
장기할부조건에 따라 자산을 판매하거나 양도한 경우에는 이미 언급한 일반원칙에 불구하고 특례기준에 의해 손익을 인식할 수 있다. 여기서 '장기할부조건'이란 자산의 판매 또는 양도로서 다음의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다(법인세법시행령 68조). 다시 말하면 장기할부조건이란 아파트등을 미리 사용할 수있게 하고 그 대금을 장기에 걸쳐 나누어 받는 조건의 계약이다.
① 분양대금을 월부 연부 기타의 지불 방법에 따라 2회 이상으로 분할하여 받을 것
② 해당 아파트등의 인도일(소유권이전 등기일. 입주가능일 중 빠른 날)의 다음 날부터 최종의 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
(1) 현재가치 평가의 수용
위와 같은 장기할부조건의 계약이 조합과 수분양자사이에 체결된 경우 조합의 매출채권에 대해서는 기업회계기준이 정하는 바에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금을 계상할 수 있다. 해당 현재가치할인차금 상당액은 해당 채권의 회수기간 동안 기업회계기준이 정하는 바 에 따라 환입하였거나 환입할 금액을 각 사업연도의 익금에 산입한다(법인세법시행령 68조). 이는 선택사항으로 채택하지 않아도 된다.
(2) 회수기일 도래기준의 수용
조합은 장기할부조건의 계약에 대해서 아파트의 인도일이 속하는 사업연도부터 최종 잔금수령일이 속하는 사업연도까지 분양매출을 나누어 인식할 수도 있다. 원칙적인 경우 인도일에는 분양대금 전액을 인식해야 하기 때문에 실제 수령하지도 못한 분양대금까지 매출로 인식하여 과중한 법인세부담을 하게 되는 문제점이 있다. 이러한 자금부담을 완화해 주고자, 장기할부조건의 요건을 갖출 경우 선택적으로 손익을 나누어 인식할 수 있도록 하고 있다.
이때 인식할 매출은 장기할부조건부계약서상에 당해 사업연도에 받기로 한 분양대금을 인식하던지, 아니면 받기로 한 분양대금중에서 실제로 받은 분양대금을 매출로 인식하면 된다. 관련 손금은 이에 대응하는 비용을 인식하면 된다. 즉, 미회수분은 포함하되, 선회수분은 포함하지 않는다(재경부 법인 46012-65, 1999.5.4.). 예를 들어 중도금으로 1억원을 받기로 했으나 5천만원만 수령한 경우 조합에서는 실제로 받은 금액인 5천만원을 매출로 인식하던지, 받기로 한 금액인 1억원을 매출로 인식할 수있다. 다만, 잔금중 일부까지 포함해서 1억5천만원을 선납받은 경우 선회수분 5천만원을 제외한 1억원까지만 매출로 인식하게 된다.
문의)02-555-5366
주용철 세무사 / 코리아베스트 컨설팅그룹