사례)

송파구 잠실동에 있는 코리아재건축조합은 2013년 말 아파트 일반분양을 예정하고 있다. 일반분양분중에는 국민주택규모를 초과하는 아파트가 100세대 있었고, 이 아파트를 분양할 경우 건물분에 대한 부가가치세의 규모를 예측하고자 한다.

조합에서 파악하기로는 건물의 분양가를 공사비로 책정해야 한다는 설, 시공사에서 정해주는 대로 하면 된다는 설, 기준시가로 안분하면 된다는 설, 감정평가를 해야 한다는 설등 너무나 많은 정보로 인해서 쉽게 결정할 수가 없게 되었다.

해설) 조합이 국민주택규모를 초과하는 아파트나 상가를 일반분양하는 경우에 토지의 공급에 대하여는 부가가치세를 면세하고 건물의 분양가에 대하여만 과세된다.

일반적으로 토지와 건물을 일괄하여 분양가격을 정하는 경우가 많고 각각의 가액을 구분하여 정하는 경우는 그리 많지 않다. 또한 상가라면 별도로 부가가치세를 청구하여 받을 수있지만, 아파트의 경우 주변시세를 고려하여 분양가를 책정하여야 하고 부가가치세를 분양가에 포함시켜서 받아야 하기 때문에 적정한 분양가격산정은 조합 전체의 사업수지에도 영향을 주게 된다.

따라서 조합의 입장에서는 건물분 분양가격을 합법적인 방법을 통해서 최소화시키는 것이 관건이 된다.

1. 분양계약서에 토지·건물가액이 구분된 경우

분양계약서 작성시 토지와 건물의 가액은 원칙적으로 실지거래가액에 의한다(부가세법시행령 제64조) 여기에서 실지거래가액이라 함은 시가와는 개념이 다름에 유의하여야 한다.

즉, 시가란 특수관계가 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격인데 반하여 실지거래가액이라 함은 거래 당사자간의 합의에 의한 가액이다.

과세관청에서는 실지거래가액에 대해서 “당사자간에 실지로 거래된 건물가액으로 매매계약서, 세금계산서 등 관련증빙자료에 의하여 객관적으로 입증될 수 있는 거래가액”로 해석하고 있으며(재경부 부가 22601-123 92. 8. 11),  판례에서는 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 본다(대법원 93누18914 95. 2. 24).

결국 분양계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액을 구분표시하고 해당 가액이 사회통념상 타당하다면, 실지거래가액이 되는 것이다.

다만, 건축비등 상당액과 토지의 취득가액등을 종합 비교하여 현저히 낮은 대가로 인정되는 경우에는, 해당계약서를 부인하고 다음에 서술하는 안분계산에 의해서 과세를 하게 된다.

따라서 토지와 건물의 실지거래가액을 정하는 것은 조합에서 합리적기준을 갖추어 결정해야 하며, 통상 아래에 언급하고 있는 감정가액이나 기준시가를 기준으로 안분하게 될 경우 합리적인 기준이라고 볼 수 있다.

그 외에도 토지가액을 시가로 산정하고 나머지를 건물가액으로 하는 방법, 건물의 가액을 기준시가로 하고 나머지를 토지가액으로 하는 방법도 검토해볼 수 있는 기준이라고 하겠다. 

2. 분양계약서에 토지·건물가액의 구분이 되지 않은 경우

조합에서 분양가액을 책정할 때 토지와 건물가를 별도로 구분하지 않은 경우에는 세법에서 정한 방법에 따라서 건물의 가액을 산정해야 한다.

우선 토지와 건물에 대해서 별도로 감정평가를 해서 감정가액이 있다면, 이 감정가액에 비례해서 안분계산한다. 예를들어 분양가액은 2억원(부가세포함)이고, 토지의 감정가액이 1억원, 건물의 감정가액이 5천만원(부가세포함)이라고 하자. 이 때 건물에 대한 분양가액은 다음과 같이 계산된다.

건물분양가액 = 2억원 * 5천만원/(1억원+5천만원)

감정평가는 분양계약일이 속하는 과세기간과 그 직전과세기간사이에 가격시점을 두어야 하며 동시에 실시되어야 한다. 다만, 감정평가실시 시점에 대해서는 이견이 있다. 과세관청은 그 가격시점과 평가 실시시점이 모두 해당 기간에 이루어져야 한다는 견해고,  대법원은 가격시점만 해당기간이 있다면 소급감정까지도 인정하는 분위기다.

이러한 감정가액이 존재하지 않는 다면, 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분하여 건물의 분양가액을 산정하게 된다.

따라서 조합이 재개발 또는 재건축을 완료하여 아파트나 상가를 분양할 때는 감정가액을 선적용하고 감정가액이 없는 경우 기준시가의 비율로 안분하여 건물의 공급가액을 산정한다.

그런데 조합이 아파트 등을 분양하는 시점은 통상 아파트가 준공되기 전이다. 즉, 건축 중인 상태에서 분양을 하게 된다. 건축 중인 상태에서는 원래 기준시가가 존재할 수 없다. 따라서 이 경우 분양 계약일에 아파트가 건축허가 등에 맞게 준공되어있다고 가정하여 기준시가를 산정하고 이렇게 산정된 기준시가를 건물의 기준시가로 하여 안분 계산한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 당해 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다.

문의) 02-555-5366