대치동의 지율아파트재건축조합은 추진위원회가 구성되고 20년만인 2015.5월 드디어 준공을 하고 입주를 하게 되었다. 일반분양도 전부 완판되어, 가뿐한 마음으로 청산을 준비하는 중이다. 문제는 조합의 일반분양으로부터 발생하는 소득에 대한 법인세였다. 거액의 법인세는 미쳐 예상하지 못하고 있었던 터라, 과연 해당 세금이 적정한 것인지 궁금하다.
2. 해설
현재 정비사업의 소득을 산정할 때 토지의 원가를 어떻게 평가할지에 대해서는 여러 가지 견해가 존재한다. 이중 현행 과세관청에서 암묵적으로 수긍하는 방식이 현물출자설이고, 그 논리적 허술함에 대응하여 주장되는 학설이 체비지 사업설이다.
(1)현물출자설
정비사업에 있어서의 현물출자설은 “정비사업조합이 사업기간동안 조합원들로부터 신탁등기받은 토지(신탁등기하지 않는 재개발 및 도시환경정비사업조합의 조합원 토지를 포함)는 조합원으로부터 현물출자받은 것”이라는 견해이다. 과세관청의 현재 입장이다.
현물출자설에 의하면 조합은 조합원으로부터 토지를 출자받아야 하지만, 조합은 토지를 실질적으로 취득한 사실이 없다. 도정법 제49조에 의하면 조합원은 관리처분의 인가일부터 이전고시일이전까지 토지의 사용권과 수익권을 제한받지만, 소유권은 계속하여 보유하고 있으므로 최소한 이전고시일까지 조합이 조합원으로부터 토지를 출자받은 사실은 없다고 보아야 한다.
게다가, 조합원의 토지가 현물출자가 되었다면, 조합원이 본인소유의 토지를 타인에게 양도할 수 없어야 하지만, 현재 자유로운 양도가 가능하며, 지분의 양도가 아닌 부동산(또는 부동산을 취득할 권리)으로서 양도소득세가 과세되고 있어서 역시 현물출자는 존재하지 않는 것이다.
대법원판례(2004두 7214. 2005.5.27.)에 의하면, 재개발조합의 조합원의 지위에 대하여, “종전부동산을 조합에 제공하고, 관리처분계획에 따라서 새로운 부동산을 취득하고, 그 차액상당액을 청산금으로 지급하는 것 일뿐, 조합의 재산에 대하여 사적소유 형태인 지분권을 가진다거나, 원고 조합의 이득에 대하여 분배를 받는 것도 생각하기 어렵다”라고 보고 있어서, 판례역시 애시당초 현물출자가 없는 것으로 이해하고 있다.
(2)체비지사업설
반면에 주택재개발정비사업의 근거법인 도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”)에는 곳곳이 정비사업이 환지와 관련된 사업임을 나타내고 있다. 이들 제반규정을 감안할 때 정비사업조합의 관리처분계획은 결국 변형된 환지계획에 해당한다.
아래의 도정법규정에 따르면, 종전토지등소유자에게 분양하는 것은 환지에 의하고, 일반에게 분양하는 것은 체비지로 본다고 하여 정비사업의 회계가 현물출자설보다는 체비지사업설의 측면에서 이해하는 것이 보다 적정한 것임을 나타내고 있다.
<도시 및 주거환경정비법>
▶ 제6조 제2항
제6조(정비사업의 시행방법) ②주택재개발사업은 정비구역안에서 제 48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대.복리시설을 건설하여 공급하거나 ,제43조 제2항 의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다.
▶ 제43조 제2항
제43조(다른 법령의 적용 및 배제) ②‘도시개발법’ 제28조부터 제49조까지의 규정은 정비사업과 관련된 환지에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 동법 제41조 제2항의 규정에 의한 “환지처분을 하는 때”는 이를 “사업시행인가를 하는 때”로 본다.
▶ 제55조 제2항
제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ①대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가등기담보권, 가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
②제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 ‘도시개발법’ 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 ‘도시개발법’ 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.
한편 도정법 제43조에 의하여 도시정비사업에 준용되는 도시개발법은 환지계획의 작성 및 인가, 환지방법, 입체환지, 체비지의 처분, 청산금의 교부와 징수 등에 관하여 상세히 규정하고 있다. 이 규정들은 도정법상의 환지관련 규정과 함께 체비지사업설의 법적근거를 구성하고 있다고 볼 수있다.
(3)체비지사업설에서의 소득금액 계산
도시개발법 기타 법률의 규정에 의하여 사업시행자가 사업구역 내의 토지소유자등에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 당해 토지를 체비지라고 한다.
조합은 조합원들로부터 체비지와 추가공사비(추가부담금-환급금)를 받고, 아파트를 입체환지 해주게 된다. 이후 조합원들로부터 취득한 체비지 위에 아파트와 상가를 신축하여 이를 일반에 분양하는 사업을 하는 구조인 것이다.
즉, 조합은 조합원으로부터 부동산을 현물출자 받는 것이 없기 때문에, 그 전체를 평가하여 이를 조합의 소유재산으로서의 건설용지 계정과목으로 계상할 이유가 없다.
따라서 조합은 일반분양매출에서 체비지(일반분양분토지)의 원가와 공사비등을 차감하여 손익을 산정하면 된다.
※조합의 매출총이익 = 일반분양매출 -체비지 -공사비등 사업비
이 때, 체비지의 원가는 입체환지에 소요되는 경비를 조달하는 차원이므로 조합원분 아파트를 짓는 데 소요되는 공사비등의 사업비가 된다. 만약에 조합원이 추가로 공사비를 부담했다면, 이를 차감한 것이 체비지의 토지원가인 것입니다.
※ 조합원분양분 아파트등 공사원가 = 체비지 + 청산금
= 총사업비 * 조합원분양분면적
※ 체비지 = 총사업비*조합원분양분면적 - 청산금
따라서 「일반분양분의 용지원가」로 계상할 것은 ㉮ 조합이 자금조달한 조합원분양분의 건축원가 ㉯ 조합이 조합원에게 지급한 청산금액 ㉰매도청구 등에 의하여 조합이 대금을 지급하고 매수한 토지가액 등 ‘조합이 현실적으로 대금을 지급한 금액’이 ‘토지취득원가’가 된다. ㉱ 만약 조합원이 현금으로 부담하는 추가부담금이 있다면 이것은 용지원가의 차감항목이 되고, 즉, 일반분양하는 건축물의 토지취득원가는 ㉮+ ㉯+ ㉰- ㉱가 되는 것이다.
3. 결론
살펴본 바와 같이 현재의 과세관청의 현물출자설은 법리상 상당한 흠결을 가지고 있는 논리이다. 그럼에도 실무상 과세관청의 견해를 거슬러 과세소득을 산정하는 것은 예측 불가한 자금흐름의 경색을 가져올 수 기 때문에 신중히 접근해야 할 것이다.
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