문제는 상당한 기간이 소요되다보니 조합원 중에 재건축의 완료를 기다리지 못하고, 현금청산을 예정하고 있는 사람들이 다수 나오게 되었다는 것이다.

조합은 현금청산자중의 일부가 자기들도 수용되는 경우라고 하면서 감면신청서를 작성해달라고 하여 내용을 검토중이다. 재건축조합원들도 양도소득세 감면을 받을 수 있을까?

해답) 결론적으로 재건축조합원들도 조합에 본인의 토지를 양도할 경우 양도소득세감면을 받을 수 있다. 다만, 무조건적인 감면은 아니고 법률에서 규정하는 요건을 충족할 경우에만 가능하다.

현재 조세특례제한법에서 감면요건 및 감면율에 대해서 정하고 있으며, 요건은 다소 까다로운 편이다.

재건축조합원의 경우 현금청산이 원칙이므로 감면율은 10%로 보면 된다. 감면은 양도소득세의 과세표준(양도차익-장기보유특별공제-기본공제)에 세율을 적용하여 산출된 세액의 10%를 할인해주고 할인된 세액의 20%는 농어촌특별세로 다시 징수하는 형식을 취하고 있기 때문에 실질적인 할인율은 8%로 보면 된다.

감면의 요건은 조합원의 충족해야 할 기준과 조합의 충족해야 할 기준에 차이가 있다. 그리고 해당 조건을 모두 충족해야만 감면이 가능하다.

먼저 조합원이 갖추어야 할 요건이다.

우선은 조합원은 사업시행자에게 토지등을 양도해야 한다. 현금청산 및 관리처분인가전 사업시행자에게 양도하는 경우에도 감면을 받을 수 있다. 재건축의 경우 조합설립인가를 받게 되면 사업시행자가 된다. 따라서 조합에 토지등을 매각시 최소한 조합설립이후에 매도를 해야 한다. 조합설립전에 매도시에는 최소한 토지등의 양도일부터 5년이내에 조합설립이 되어야 기본요건을 충족하게 된다.

둘째. 조합원이 보유한 토지등은 사업시행인가일부터 소급하여 2년 이전에 취득하여야 한다. 단기보유자에 대해서는 감면을 적용하지 않는다.

셋째, 해당 재건축사업이 정비기반시설을 수반하여야 한다. 정비기반시설이라고 함은 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제9호의 규정에 의한 공동구를 말한다. 이하 같다) 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설등을 의미한다. 이러한 기반시설을 수반하여야 공익성을 인정받을 수 있다

이번에는 조합이 갖추어야 할 요건이다.

첫째, 조합원이 위 요건을 채우는 것을 검토하고, 감면신청서를 제출하여야 한다. 통상 조합원의 양도소득세 신고시 조합에서 작성한 감면신청서를 첨부하여 제출하게 된다.

둘째, 조합설립인가 후 1년 이내에 사업시행인가를 받아야 하고, 사업시행계획서상의 공사완료일까지 준공이 되어야 한다.

이상의 요건을 충족시 재건축조합원은 양도소득세 감면을 받을 수 있게 된다.

문제는 조합의 사업일정이 조합원의 양도소득세 감면에 영향을 주게 된다는 점이다. 예를 들어 부득이하게 조합설립인가 후부터 1년 이내에 사업시행인가를 받지 못하게 될 경우 감면요건을 충족하게 되지 않기 때문에 기 신고된 양도소득세의 감면은 받지 못하게 된다. 즉, 감면된 세액은 추징당하게 되는 것이다. 또한 추징되는 세금은 조합원이 아닌 조합이 납부하여야 한다.

결국, 최근의 정비사업의 사업성악화로 인하여 진행속도가 현저하게 저하된 상태에서 감면요건을 충족할 수 있는 조합원 및 조합은 현실적으로 극히 드물다. 조합의 사업진행이 더딘 것은 의도적인 것이 아님에도 감면의 사후관리요건으로 규정하는 것은 공익사업용토지에 대한 감면규정을 만든 취지를 무색하게 하는 것이라 할 수 있다. 입법적인 보완이 필요하다고 본다.

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