자타공인 정비사업 대표 전문가로 꼽히는 주거환경연합 김진수 이사장이 이번 4·13 총선에서 국회 입성에 실패하면서 그가 그동안 지속적으로 주장해왔던 정비사업 활성화 방안이 힘을 얻지 못하게 되어 아쉬움이 커지고 있다. 시민사회단체가 아닌 입법기관인 국회에서 정비사업 활성화 방안을 모색한다면 제도개선 등이 보다 수월하게 진행될 수 있을 것이라는 기대가 무위로 돌아갔기 때문이다.

김진수 이사장이 주거환경연합과 함께 주장해온 정비사업 활성화 방안은 크게 ▲절차 간소화 ▲공공지원 확대 ▲조합원 재정착률 제고 등으로 나눠서 살펴볼 수 있다.

∥정비사업 절차 간소화

먼저 절차 간소화에 대한 부분을 살펴보면, 공공관리제도 개선에 대한 의견이 가장 먼저 눈에 띈다.

현행 도시 및 주거환경정비법은 공공관리 적용대상 및 시공자 선정시기를 각 시․도조례에 위임하고 있다. 이에 서울시의 경우 공공관리제를 강행적용하고 있고, 시공자 선정 시기도 사업시행인가 이후로 한정지어 문제로 지적되고 있다. 주민 의사와 관계없이 공공관리제도를 강행 적용해 자율성을 침해하고 있는 것은 차치하더라도, 시공자 선정시기가 미뤄지면서 사업기간 지연 및 사업비용 증가 등의 문제가 발생하고 있다는 의견이다.

이에 대해 김진수 이사장은 공공관리제도를 공공지원제로 명칭 변경하는 한편, 토지등소유자 과반수가 찬성할 경우 사업시행인가 전에 시공자를 선정할 수 있도록 하는 개선방안을 제시한 바 있다.

관리처분계획 수립 시 포함되는 분양대상자별 종전자산 감정평가가 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 하고 있다는 점도 문제로 지적된다. 종전자산평가 기준일이 최초 사업시행인가 고시일로 제한됨에 따라 사업기간이 길어질 경우에도 부동산 시장변화에 따른 주택가격변동 추이를 반영할 수 없게 되고, 조합원의 현금청산비율이 더욱 증가하고 있기 때문이다.

이에 김진수 이사장은 사업시행인가 고시일로부터 3년이 경과한 후 사업시행변경인가를 받은 경우 종전자산평가 기준일을 해당 변경인가 고시일로 변경하는 방안을 제시했다.

이외에도 김 이사장은 현행 출구전략의 경우 사업이 정상 추진되는 현장에서도 사업반대 수단으로 악용되고 있고, 조합 취소 요건이 조합설립인가 요건보다 크게 완화돼 있다는 점 등을 문제로 지적, ‘토지등소유자의 25~40%의 범위에서 시․도조례로 정하는 비율’로 실태조사 동의율을 상향하는 한편, 조합 해산신청은 관리처분계획인가 이전까지만 허용하도록 하는 방안을 제시했다.

∥정비사업 공공지원 확대

김진수 이사장은 “사업성이 크게 낮아진 상황인 만큼 공공이 지원책을 확대해가는 것이 무엇보다 중요하다”고 강조해 왔다.

구체적으로 김 이사장은 정비기반시설 무상양도와 관련해 무상양도 대상인 정비기반시설을 도시계획시설인 기반시설로 제한해 조합의 부담이 증가하고 정비사업이 위축되고 있는 만큼 많은 조합에서 문제가 되고 있는 ‘도시계획시설로 결정되지 않았지만 사실상 도로로 사용하고 있는 부지’도 무상양도 대상 도로에 포함해야 한다고 강조했다.

또한 재정비촉진지구 내 기반시설 국비지원 범위를 기존 10~50%에서 30~70%로 확대하는 한편, 재건축사업 역시 재개발 및 도시환경정비사업과 마찬가지로 공사기간 동안 국․공유지 사용료를 면제해야 한다고 주장했다.

이외에도 김진수 이사장은 사실상 조합이 정비기반시설 등의 설치비용을 전부부담하고 있는 현실을 개선해 현행 임의조항으로 돼있는 시장․군수의 기반시설 설치비용 지원 조항을 의무조항으로 변경하는 방안을 제시하기도 했다.

∥조합원 재정착률 제고방안 마련

재건축․재개발 등 정비사업은 주거환경이 열악한 지역을 정비해 도시환경을 개선하고, 국민 주거생활의 질을 향상하는 것에 1차적인 목표가 있다. 또한 정비사업은 기본적으로 주거환경이 열악한 지역에서 진행되는 만큼 정비사업 대상지의 세입자들은 많은 사람들이 언급하고 있는 ‘사회적 약자’에 포함되는 경우가 많을 수밖에 없다. 더욱이 이는 비단 세입자들에게만 국한되는 이야기가 아니다. 정비사업 진행 후 조합원들의 재정착률만 봐도 조합원으로서 사업에 참여하는 정비사업 토지등소유자들 역시 여건이 크게 다를 바 없다는 사실을 쉽게 확인할 수 있다.

이에 대해 김진수 이사장은 “정비사업의 사업성 제고를 통해 조합원 재정착률을 향상시킬 수 있는 방안을 마련해야 한다”고 의견을 제시했다.

구체적으로 김 이사장은 용적률 인센티브에 따른 임대주택 공급제도와 관련, 정비구역 내 임대주택 비율을 재정비촉진지구 수준으로 완화하는 한편, 임대주택 매입가격에 부속토지의 감정평가금액을 합산하는 등 임대주택 매입가격의 현실화가 필요하다고 강조했다. 재개발 임대주택이나 용적률 완화에 따른 소형주택 건설로 공공은 많은 이익을 보고 있지만, 정작 조합원들은 주택경기가 침체된 상황에서 과도한 개발이익 환수로 사업추진 및 사업 완료 후 재정착에 어려움을 겪고 있기 때문이다.

일부 지자체에서 조례로 용적률을 법적상한보다 지나치게 낮게 적용하고 있는 것도 문제로 지적된다. 지난 2014년, 지자체가 조례로 정한 용적률에도 불구하고 국토계획법 등에 따른 용적률의 상한까지 적용 가능하도록 도시정비법이 개정됐음에도 불구하고 실효성이 없어 여전히 계속되고 있는 문제다.

이에 김진수 이사장은 국토계획법상 용적률 상한 보장 및 지자체 조례에 의한 과도한 용적률 제한 등 불합리한 관행을 개선하는 한편, 조합원이 분양신청을 포기해 무주택자가 되고 토지 또는 건축물의 감정평가액이 대통령령이 정하는 가액에 미달하는 경우에는 해당 조합원을 임대주택의 임차인으로 우선 선정하는 방안도 제시했다.

이와 더불어 조합원 중에서도 사회적 약자가 다수 존재하고 있는 만큼 세입자 손실보상을 위한 4개월분의 주거이전비를 국가 또는 지방자치단체가 보조하는 방안도 제안했다.

김진수 이사장은 평소 정비사업 관련 활동을 진행하면서 “이제는 과거 드러났던 정비사업의 부작용을 줄이고 비용을 절감해 효율적으로 사업을 진행해야만 하는 상황이다. 개발이익이 작아진 만큼 조합원들의 부담을 줄이기 위해서는 무엇보다 사업기간 단축과 사업비 절감이 중요하다. 이를 위해 추진위ㆍ조합에서는 전문성을 충분히 갖춰야 하고 그래도 부족한 부분은 믿을 수 있는 협력업체를 투명하고 합리적인 방법으로 선정해 조합의 이익을 대변하도록 하는 것이 중요하다”며 “또한 사업기간 단축을 통한 경비절감을 꾀하기 위해서는 갈등요소를 최대한 줄이고 투명하게 사업을 진행하는 한편 공공에서도 불필요한 절차를 없애고 장시간이 소요되는 단계를 줄일 수 있도록 하는 것이 필요하다”고 강조했다.

또한 김 이사장은 “정비사업의 사업성이 크게 낮아진 상황에서 정비사업 개발이익의 상당부분을 공공에서 흡수하는 과거와 같은 방식은 더 이상 진행시키기 어렵다”며 “따라서 과거 주택시장 활황기에 도입됐던 정비사업에 대한 불필요한 규제를 없애고 마땅히 공공에서 감당해야 할 기반시설 확보, 세입자 대책 등을 책임져 정비사업에 대한 지원책을 확대해가는 것이 무엇보다 중요하다”고 말했다.

정비사업 법․제도 개선 의지가 확고했던 김진수 이사장의 국회 입성 실패가 정비사업 관련 종사자들에게 큰 아쉬움을 남기고 있다.