풍부한 자금력과 부동산 개발 노하우를 앞세운 부동산신탁사가 도시정비사업의 새로운 동력을 제공하기 시작했다.

지난 3월부터 시행된 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안에 따라 신탁사가 재개발·재건축 사업에 단독 시행사로 참여할 수 있게 되면서 한국토지신탁, 한국자산신탁 등 국내 11개 신탁사들은 앞다퉈 정비사업 전담팀을 신설하는 등 정비사업 수주에 적극적으로 나서고 있다.

법 개정 전까지는 단독 시행자로 정비사업을 추진할 수 있는 곳은 한국토지주택공사(LH)와 SH공사 등 공사 또는 공공기관으로 한정됐었다.

∥신탁사 시행 시 절차 간소화, 투명성 강화 등 장점 많아

신탁사 시행의 정비사업은 토지등소유자들의 토지신탁 형태로 이뤄진다. 소유자들이 토지를 신탁하면 신탁사가 시행자의 역할을 담당해 초기부터 사업비를 투입하고 각종 업체 선정과 분양까지 관리하게 되는 방식이다.

신탁사 관계자들은 “신탁사가 도시정비사업에 단독 시행사로 참여하게 되면 긍정적인 측면이 많다”고 입을 모으고 있다.

일단 사업단계를 간소화 할 수 있다는 점이 가장 중요한 효과로 꼽힌다.

추진위 단계에서 신탁사 단독시행방식으로 사업을 진행하게 되면 조합을 구성할 필요가 없어져 기간이 단축된다는 설명이다.

도시정비사업은 일반적으로 추진위 구성→정비업체ㆍ설계자 선정→창립총회ㆍ조합 설립→건축심의ㆍ사업시행 인가→시공사 선정 등의 과정을 거쳐야하지만 신탁사 단독 시행방식으로 진행하면 신탁사 지정→업체 선정(설계사, 시공사 등)→건축심의ㆍ사업시행 인가 등으로 절차를 간소화 할 수 있다.

한 신탁사 관계자는 “신탁사가 직접 정비사업 시행에 나서면 사업비 조달부터 분양까지 일괄 책임지기 때문에 기존 조합 시행 방식보다 최소 1년 이상 사업기간을 단축할 수 있고 조합 설립 등에 따른 비용을 줄일 수 있다”고 밝혔다.

투명한 사업진행과 전문적 사업관리 역시 장점이 될 수 있다. 신탁사의 자금은 금융감독원의 관리·감독을 받아 신탁사가 임의로 사용할 수 없다. 또 사업비 조달이 용이하고 신탁사가 분양까지 모두 책임을 져 안전성도 기존 조합 방식보다 높다.

신탁방식으로 개발이 이뤄지면 총사업비의 70%까지 신탁사가 자금을 조달할 수 있기에 초지자금 조달문제가 가장 큰 어려움으로 꼽히는 정비사업에 있어 큰 도움이 될 수 있다.

신탁사 관계자는 "조사에 따르면 2007년~2011년까지 진행된 주택분양사업 중 신탁사가 사업주체로 나선 경우 착공지연이나 입주지연 등 사업에 차질을 빚는 경우가 4.58%에 불과해 일반사업자가 시행사로 참여했을 때 사고율 16.45%에 비해 매우 낮은 수치를 보여주고 있다"고 밝혔다.

그동안 자금 조달 등을 이유로 업체와 유착관계를 맺거나 집행부가 이권에 개입하는 등의 부조리 소지가 줄어들어 투명성이 제고된다는 점도 중요하다.

신탁업자의 시행 참여에 따른 안전장치로 주민들의 의견을 반영할 수 있는 토지등소유자 전체회의에 대한 내용도 법에 포함되었다.

토지등소유자 전체회의는 사업시행자의 직권 또는 토지등소유자 1/5 이상의 요구로 사업시행자가 소집하며 토지등소유자 전체회의의 소집 절차 및 시기, 의결방법 등은 도시정비법 제24조제5항과 제66항을 준용하도록 했다.

∥자금조달 어려움 있는 중소규모 정비사업장에 도움

각 신탁사들은 일단 자금력을 갖추고 있는 대형건설사들이 주도하고 있는 대규모 사업장보다는 문턱이 낮은 500가구 안팎의 중소형 사업장에 먼저 관심을 보이고 있다.

또한 대부분 신탁사들은 아직은 초기인 관계로 대규모 사업장보다는 사업 진행에 어려움을 겪고 있는 중소규모 사업을 중심으로 수주하고 향후 노하우를 축적해 점점 사업 규모를 확대한다는 방침을 갖고 있다.

일선 현장에서도 신탁사의 참여를 환영하는 입장이다.

건축물 노후 정도가 심해 정비사업이 시급하지만 사업성 문제 등으로 건설사가 참여를 꺼리는 소규모 사업장이나 조합원간 갈등으로 사업진행에 어려움을 겪는 사업장, 시공사 부실 등으로 사업 추진이 늦어지는 사업장 등은 신탁사의 참여가 반가울 수밖에 없다.

하지만 이러한 사업장의 경우 그만큼 리스크가 크다는 점도 주의해야 할 대목이다.

사업이 지지부진했던 사업장의 경우 사업지연으로 인한 비용이 과다하게 지출되어 사업성이 악화되어 있는 경우가 많고 주민갈등 역시 증폭되어 있는 상황이 많기에 그간의 부동산 개발 노하우를 접목해 이를 어떻게 조율하고 관리하느냐가 관건이 될 것으로 보인다.

하지만 신탁사 시행 정비사업이 아직은 주민들에게 생소하기에 접목이 쉽지만은 않을 전망이다. 주민들은 신탁사가 추진하는 정비사업 사례가 거의 없고 첫 시행단계에 있어 섣부른 판단을 하기 어렵다는 입장을 보이고 있다.

각 신탁사들이 야심차게 준비하고 있는 신탁방식 정비사업이 어떻게 자리를 잡게 될 지 귀추가 주목된다.

한국자산신탁, ‘신탁사 참여 재건축사업 활성화 방안’ 세미나 개최

신탁사 시행방식에 대한 이해도 높이고 절차 단축 등 강점 설명

법개정으로 신탁사들의 도시정비사업 단독 시행이 가능해지면서 각 신탁사들의 행보가 빨라지고 있는 가운데 ‘신탁사 참여 재건축사업 활성화 방안’에 대한 세미나가 열려 관심이 집중됐다.

한국자산신탁과 한국부동산개발협회는 지난 19일 강남구 테헤란로 카이트타워 대강당에서 ‘공공지원의 역할자로서 신탁사 첨여 재건축사업 활성화 방안’이란 주제로 세미나를 개최했다.

1․2부로 나뉘어 진행된 이날 세미나에서는 1부 ‘관련법 변화와 신탁방식 정비사업의 인허가’, 2부 ‘시장 현황 Issue 및 신탁방식 재건축 활성화 방안’의 두 가지 주제가 논의됐다.

1부 주제 중 ‘관련 법 제․개정과 신탁회사’에 대한 내용은 기린법무사합동법인 전연규 대표법무사가, ‘신탁시행방식의 정비사업 인허가 프로세스’는 (주)종합건축사사무소 건원 김성훈 사장이 발제를 맡았으며 2부에서는 한국자산신탁 김선철 박사가 ▲재건축, 재개발 사업 추진 현황 ▲강남재건축 시장 현황, 최근 Issue 분석 ▲신탁방식 재건축사업장의 장․단점 분석 및 활성화 방안 모색 등의 내용으로 세미나를 진행했다.

전연규 법무사는 현행 정비사업의 진행 절차와 신탁사의 정비사업 시행과 관련한 도시정비법 개정내용에 대해 설명했다.

또한 정비사업의 유형을 3가지로 단순화 하는 도시정비법 개정안에 대한 내용과 가로주택정비사업, 소규모 재건축 사업 등을 총괄하는 ‘소규모 정비 특별법’에 대한 설명도 진행했다.

건원의 김성훈 사장은 ‘신탁시행방식의 정비사업의 범위 및 추진일정’에 대해 설명하며 “신탁방식으로 정비사업을 진행하면 조합설립 단계를 생략할 수 있고 업체선정을 절차와 설계변경 등을 줄일 수 있어 사업기간을 단축할 수 있다”고 밝히고 “신탁사의 노하우와 자금력을 바탕으로 자금 문제와 전문성 부족 문제를 해결할 수 있다”고 말했다.

한국자산신탁의 김선철 박사는 “아직 신탁이라는 것에 대해 자칫 재산을 날릴 수 있는 것 아니냐는 막연한 불안감을 갖고 있는 주민들이 있는데 부동산신탁은 신탁법에 의해 보장을 받고 있어 독립성과 안전성을 담보할 수 있다”고 설명하고 “신탁사가 정비사업에 참여하게 되면 LH나 SH, 주택보증공사 등과 같은 공공지원 역할을 담당하게 될 것”이라고 밝혔다.