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윤석열 정부 들어 재건축·재개발 등 정비사업 활성화를 위한 규제완화가 활발히 이뤄지고 있지만 난공불락처럼 함락되지 않은 규제가 있다. 공항 인근에 적용되는 고도제한이 바로 그 주인공이다. 정비사업이 본격적으로 도입된 지 이미 20여년이 흘렀지만 공항 고도제한은 예나 지금이나 철옹성처럼 단단하다. 공항 근처 정비사업장에게는 희망이 없는 것일까?지난 26일 윤석열 대통령은 충남 서산비행장에서 열린 열다섯 번째 민생토론회에서 군사시설보호구역 해제 방침을 밝혔다. 윤 대통령은 “군과 지역주민이 상생하는 환경을 조성하는 것이 국가적으로 매우
2024.03.04 12:20
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베일에 쌓였던 노후계획도시정비특별법 시행령이 드디어 공개됐다.지난 31일 국토교통부(장관=박상우)는 “대통령 주재 「국민과 함께하는 민생 토론회 두 번째」의 후속 조치로 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」(4.27 시행)에서 위임한 사항을 규정하기 위해 특별법 시행령 제정안을 마련하여 입법예고(2.1~3.12)한다”고 밝혔다.노후계획도시정비특별법(이하 특별법) 시행령은 노후계획도시의 정의, 특별정비구역 지정요건, 선도지구 지정기준, 건축규제 완화, 안전진단 면제·완화 기준, 공공기여 비율 등의 세부내역을 다루고 있다.국토교
2024.02.13 12:48
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정비사업 활성화를 위한 규제완화 조치가 연일 쏟아지고 있지만 얼어붙은 시장 분위기를 되돌리기엔 부족하다는 지적이 일고 있다.지난 연말 국회는 그간 미뤄왔던 신도시 특별법과 재건축 초과이익환수법 등 5개 법안을 일사천리로 통과시켰다. 지난 10일 국토교통부는 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’이란 거창한 이름의 규제완화방침을 내놓았다. 이어 서울시 또한 정비사업 통합심의 방안과 더불어 재개발계획 입안 요건을 완화하는 등의 개선방안을 제시했다.가히 규제완화 융단폭격이라 할 만하다. 다만 완화되는 내용을 살펴보면
2024.01.26 12:37
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지난 10일 국토교통부가 「국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안」을 발표했다.최근 정비사업시장은 급상승한 공사비와 주택시장의 침체 등 연이은 악재로 도처에서 공사중단이 속출하고 있다. 정비사업의 핵심 프로세스인 시공사 선정 또한 입지가 좋은 소수 사업장을 제외하고는 진척이 없는 상황이다.정비사업은 주거수요가 높은 기성 시가지의 유일한 주택공급수단으로서 주택시장을 견인해왔다. 정부가 내놓은 주택공급 확대방안은 추진동력을 상실해가는 정비사업을 살리기 위한 특단의 조치인 셈이다. 다가오는 4월 총선을 앞두고 민심을 달
2024.01.15 14:44
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1층 필로티에 대한 서울시의 수직증축 적용방침은 비단 서울시뿐만 아니라 전국의 리모델링 추진단지 전체를 혼돈의 소용돌이에 빠트리고 있다. 대부분의 리모델링 단지가 1층 필로티를 수평증축으로 계획하고 그에 맞춰서 각종 인허가 절차를 진행해왔다. 이런 상황에서 떨어진 수직증축 적용방침으로 인해 해당 단지들은 사업 일정을 전면적으로 재검토해야할 판국이다. 그로 인해 늘어나는 시간과 비용은 어떻게 할 것인지 리모델링 단지들의 시름이 깊어지고 있다. 그러나 이번 논란은 역설적으로 공동주택 리모델링 시장이 중대한 변곡점에 도달했음을 시사한다.
2023.12.27 15:35
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올 한해 정비사업 최대 이슈였던 일명 신도시 특별법이 마침내 국회 문턱을 넘게 됐다.지난 11월 29일 국토교통부는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 특별법)」이 국회 국토교통위원회 법안소위를 통과했다고 밝혔다. 특별법은 윤석열 정부의 핵심 공약이자 국정과제로 3월 24일 발의된 송언석 의원안을 비롯하여 13개 법안이 발의됐다. 그간 4차례(5.30, 6.15, 9.13, 11.29)에 걸쳐 소위에서 병합 심의됐고, 지난 29일 위원회 대안으로 법안이 확정됐다.국토부에 따르면 소위를 통과한 법안은 향후 국토교통위원회
2023.12.11 15:29
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서울시가 최근 핫이슈로 떠오른 정비사업 신탁방식 관련 계약서와 시행규정 표준안을 제시했다.신탁방식은 전통적인 정비사업 공식인 조합방식의 단점을 보완하고자 2016년 도시정비법 개정을 통해 도입됐다. 그간에는 별반 인기를 얻지 못했지만 근래 들어 공사비 상승 등 사업환경이 악화됨에 따라 큰 관심을 끌고 있다. 그러나 신탁사에 대한 수요가 급증하며 신탁방식을 채택한 일부 현장에서는 기대치에 미치지 못하다는 평가가 나오며 호불호가 갈리고 있는 상황이다.대표적인 논란으로 계약해지에 대한 사항을 들 수 있다. 주민측과 신탁사간 계약해지를 위
2023.11.27 15:17
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∥민간시행 정비사업 시행자 유형 및 건설사업 측면에서 성공적인 정비사업의 정의‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법)에 따른 재개발·재건축사업의 원칙적인 시행자는 조합이다. 조합이 시행하는 사업은 2022년 10월 기준 전체 정비사업의 91%에 이를 정도로 가장 보편적인 방식으로 자리 잡고 있다.조합이 단독으로 시행하는 방식 외에도 조합 또는 토지등소유자가 요청 시 공공(지자체, LH 등), 신탁사가 시행할 수 있으며, 또는 조합과 공공, 혹은 시공사가 공동으로 시행할 수도 있다. 이 밖에도 조합이 존속하면서 타 주체가 사업을 대행
2023.11.27 14:55
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“안전성. 중요하죠. 하지만 1층을 필로티로 하는 리모델링을 처음 하는 것도 아니고 이미 십여 개 단지가 필로티를 하면서 지금까지 문제가 없었는데. 도대체 왜 그런지. 결국은 리모델링을 하기 싫어서, 그것을 위한 핑계라고 생각해요.”시공사 선정 시기 단축 등 재건축·재개발 활성화를 위한 규제완화와 달리 공동주택 리모델링을 대하는 서울시의 입장은 차갑기만 하다. 국토부와 정치권, 그리고 경기도 등 각계각층에서 리모델링 활성화를 부르짖는 것과 달리 오직 서울시만이 리모델링을 삐딱하게 바라보고 있다.공식적인 이유는 리모델링이 안전하지 못
2023.11.10 12:26
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팬데믹 이후 표류하던 전자투표 제도가 정비사업의 구원투수로 다시 등판할 전망이다.지난 9월 25일 국토교통부가 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’을 내놓았다. 정체된 주택공급을 조속히 정상화할 수 있도록 공공에서 민간의 공급을 적극 보완하고, 민간의 주택사업 여건 개선을 추진한다는 방침이다.상기 활성화 방안에서 국토부는 재개발·재건축 사업절차 개선을 위해 ‘전자적 의결 도입’ 방침을 나타냈다. 총회 개최, 출석, 의결 등에 온라인(모바일) 방식, 즉 전자투표를 도입해 사업기간을 최대 1년 단축한다는 계획이다. 다만 구체적
2023.10.27 12:43
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“누구나 할 수 있지만 아무나 할 수는 없다.”조합장을 설명하는 말이다. 재건축·재개발 등 도시정비사업의 조합원이나 관련 업계 종사자라면 대부분 공감할 만한 글귀이지 싶다. 도시정비법 제정 등으로 재건축·재개발사업이 주택시장의 한 축을 담당해온지도 어언 20년이 흘렀다.그간 정비사업을 둘러싼 여러 이슈가 나타나고 사라지곤 했지만 조합장을 둘러싼 논란만큼은 지금까지도 여전히 뜨거운 감자로 헤드라인을 차지하고 있다. 아마 정비사업이 존재하는 한 조합장에 대한 시시비비는 꺼지지 않을 것 같다.대기업이 오너 리스크에 시달리듯이 정비사업은
2023.10.13 12:48
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마침내 서울시가 시공사 선정시기 단축에 따른 세부 기준을 내놓았다.지난 8일 서울시는 “시공자 선정시기가 앞당겨짐에 따라 신속하면서도 공정한 시공자 선정을 지원하기 위해 ‘서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준(이하 선정기준)’을 전면 개정한다”고 밝혔다. 서울시는 정비사업의 신속하고 원활한 추진을 돕고자 지난 3월 서울시 도시정비조례 개정을 추진했으며, 이에 따라 시공자 선정시기가 사업시행계획 인가 후에서 ‘조합설립인가 후’로 앞당겨졌다.이와 관련 서울시는 “사업 초기에 시공자를 선정해 사업추진 속도는 높이되, 공사비 깜깜이
2023.09.22 12:35
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천정부지로 치솟는 공사비로 인해 정비사업 곳곳에서 난항을 겪고 있다.건설 원자재와 인건비, 그리고 금리 인상 등으로 촉발된 공사비 인플레이션이 좀처럼 진정될 기미를 보이지 않고 있다. 작년 700만원대에 이뤄졌던 정비사업 공사비가 올해는 800만원대를 가볍게 넘어서고 있다. 이 같은 공사비 상승 압력이 지속될 것으로 전망됨에 따라 앞으로 공사비가 얼마까지 오를지 난감한 상황이다.지난 해부터 본격화된 공사비 분쟁은 여전히 현재 진행형이다. 관리처분과 착공 전후의 현장은 공사비 추가 인상을 두고 공사 중단의 위기에 처해있다. 시공사 선
2023.09.01 14:18
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근래 정비사업에서 신탁방식을 채택하는 사업장이 크게 늘어나고 있다. 이렇듯 신탁방식에 대한 안팎의 관심이 커짐에 따라 지난 달 시행된 도시정비법 개정안에는 신탁방식에 대한 사업시행 특례가 적용되기도 했다.2016년 도시정비법 개정을 통해 도입된 정비사업 신탁방식은 정비구역의 토지등소유자나 조합으로부터 위임을 받아 정비사업을 시행 또는 대행하는 개발신탁의 한 형태를 말한다. 신탁사가 사업주체가 되는 단독시행자 방식과 사업시행자로서 조합이 구성된 상태에서 사업추진을 대행하는 사업대행자 방식이 있다.신탁방식은 기존 조합방식이 지닌 구조적
2023.08.18 13:43
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시공사 선정기준 관련 내역입찰에 대한 서울시의 과도한 집착이 결국 사달을 일으키고 있다.지난 3월 27일 ‘서울시 도시·주거환경정비조례’가 개정됨에 따라 정비사업의 숙원이었던 시공사 선정 시기가 조합설립인가 이후로 앞당겨지게 됐다. 이와 관련 서울시는 시공사 선정시기 조기화에 따른 안정적 사업추진을 위한다며, 시공사 선정 관련 세부기준을 마련해 개정조례 시행과 함께 고시하기로 했다. 그러나 개정된 조례가 7월 1일 시행된 것과 달리 세부기준은 아직 고시되지 않아 그 배경에 의문이 제기되고 있다.개정조례안 심의과정에서 제시된 검토·심
2023.07.28 13:59
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「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정안이 지난 6월 30일 국회 본회의를 통과함에 따라 정비사업 추진에 탄력을 더할 전망이다.이번에 통과된 도시정비법 개정안은 개정안은 역세권 정비사업에 대해 법적상한의 1.2배까지 용적률 완화를 허용하는 한편 건축, 경관, 교육환경, 교통영향 등 각종 심의를 통합하도록 하고 있다. 전문개발기관(신탁사·공공기관)에 의한 정비구역 지정 제안 등을 비롯해 공유지분자에 대한 조합임원 자격제한, 시공사 선정시 총회 출석 요건 변경 등 그간 조합과 업계에서 제기한 제도개선방안을 적극 반영하고 있다
2023.07.14 13:20
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남산 관련 고도제한에 의해 사업계획 수립에 막대한 지장을 받았던 한남뉴타운 일대 재개발사업에 청신호가 켜진다.지난 30일 서울시는 “서울의 주요 경관을 보전하면서 도시환경도 개선될 수 있도록 고도지구를 전면 개편한다”고 밝혔다. 규제로 인식되어 온 고도지구를 일률적 규제에서 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 고도지구 재정비를 추진해 ‘신(新) 고도지구 구상(안)’을 마련, 오는 7월 6일부터 열람공고를 실시한다는 것이다.고도지구는 도시경관 보호 및 과밀방지를 위하여 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획으로서,
2023.07.03 11:50
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윤석열 정부의 주요 국정과제로 기대를 모았던 신도시, 아니 노후도시 특별법이 지역간 형평성 논란 등으로 인해 잰걸음을 벗어나지 못하고 있다.노후도시 특별법은 지난 대선과 지방선거 당시 부동산 관련 공약의 핵심으로 국민들의 기대치가 높았다. 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 흔히 1기 신도시라 불리는 지역의 아파트단지들의 수명이 30년에 도달함에 따라 재건축 논의가 불거졌다. 대규모 아파트 단지로 조성된 도시 특성을 고려할 때 기존 도시정비체계로는 무리가 있다하여 특별법 제정 논의가 대두됐던 것.하지만 정작 ‘1기 신도시 특별법’
2023.06.19 12:44
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정비사업에서 학교 문제는 애증의 대상이다. 초등학교를 품은 단지는 일명 ‘초품아’라 불리며 주택시장에서 고부가가치를 형성할 수 있는 좋은 아이템이다. 반면 사업추진 과정에서는 다른 양상이 펼쳐진다. 단지내 학교가 설치되거나 인근 가까운 거리에 학교가 있으면 부담금을 납부해야 하며, 사업계획 수립시 설계변경을 초래하는 걸림돌로 작용하기에 조합에게는 골칫거리나 다름없다. 최근 양날의 검인 학교 관련 제도를 둘러싸고 냉탕과 온탕을 오가는 제도변화에 대해 살펴본다. ∥학교용지 부담금 ‘완화’‘학교용지 확보 등에 관한 특별법(이하 학교용지법
2023.06.07 13:40