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토지등소유자방식의 사업성과 세금
2019년 07월 12일 (금) 11:26:22

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 청계천에 소재한 청계역세권 도시환경정비사업은 최근에 서울시로부터 정비구역지정고시를 받았다. 지율개발위원회는 해당 구역을 토지등소유자방식으로 개발하려고 한다. 도시환경정비사업을 토지등소유자방식으로 진행하는 경우에는 추진위원회와 조합을 구성할 필요가 없어서 사업이 신속하게 진행된다는 장점이 있어서이다.

다만 기존의 재개발사업등과는 다르게 법인등기를 하지 않는 관계로 여러 가지 세법상 해석이 달라지고 있어 걱정이다. 지주들의 입장에서도 거액의 세금을 내야 한다면, 사업을 포기할 수밖에 없는 상황이라, 토지등소유자방식의 세금에 대해서 고민이 많은 상태다.

 

1. 토지등소유자방식의 현물출자 토지에 대한 양도소득세

일반적인 공동사업의 경우 기존 지주들이 공동사업에 현물출자한 것으로 보아 양도소득세가 발생하게 된다. 반면에 도정법상 관리처분에 의하여 종전토지 등을 대신하여 분양받는 경우 이를 도정법 제87조 제2항에 의한 환지로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다. 향후 조합원분양받은 부동산을 매각할 때까지 양도소득세가 이연되는 효과를 보게 되는 것이다.

그럼에도 최근의 유권해석(서면2017법령해석재산 3139, 2018.09.27)은 도정법상 토지등소유자방식과 유사한 자율주택정비사업에 대해서 환지가 아닌 현물출자로 보아 양도소득세가 과세된다는 유권해석을 내놓고 있어 향후 법적 다툼을 예고하고 있다.

한편, 조합원으로 분양받지 않고 현금청산되는 경우라고 하면 기존 토지를 시행사측에 양도한 것이므로 당연히 양도소득세가 과세된다.

 

2. 토지등소유자방식의 시행이익에 대한 과세방식

(1)공동사업자로서 소득세

토지등소유자방식으로 사업을 진행할 때 공동사업자로서 사업자등록을 하고 사업할 경우 개인으로 소득세를 부담하게 되고, 해당 사업자를 법인으로 신청하여 승인 받은 단체로 진행할 경우 법인사업자로서 법인세를 부담하게 된다.

개인으로 소득세를 부담하는 방식은 일반적인 공동사업자와 동일한 방식이다. 지주 개인이 공동사업장에서 분배받은 소득에 대해서 본인의 다른 소득과 합산하여 신고하는 방식이다. 이로 인해, 지주 개인별 부담하게 되는 세부담이 각각 차이가 나게 되며, 준공 전연도까지 발생하게 되는 사업관련 비용이 지주들의 다른 소득에서 공제되는 문제가 발생하게 된다.

원칙적으로 도정법상 재개발의 경우 조세특례제한법 시행령 제104조의 4에 의거 조합원이 분양받는 부동산에 대해서는 과세대상에서 제외하고 있다. 토지등소유자 방식의 경우도 법 취지상 달리 볼 것이 아님에도 불구하고, 법인등기된 조합이 아니므로 과세하여야 한다는 일부 의견이 있다.

 

(2)법인으로서 법인세

토지등소유자방식의 경우 추진위원회나 조합설립절차가 없다. 즉, 조합설립 후 법인등기절차가 애초에 존재하지 않는다. 이는 소규모 재개발의 원만한 진행을 위하여 절차적 규제를 완화한 것으로 볼 수 있다. 따라서 등기여부에 불구하고, 도정법상 재건축 재개발 정비사업조합과 토지등소유자방식에 의한 재개발사업을 세법의 관점에서 달리 볼 하등의 이유가 없다.

세법은 도정법상 조합에 대해서만 규정이 있고 나머지는 빠져있다. 즉, 과세관청의 해석에 따라 그때그때 다른 법해석이 있을 수 있는 것이다. 입법 보완이 필요한 상황이며, 가급적 법인으로 사업자등록을 해서 조합의 외관을 갖춰놓아야 그나마 위험성을 줄이게 된다.

토지등소유자방식도 단체로서의 규약을 가지고 있고, 대표가 선임되어있다. 또한 사업계획에 대하여 승인 절차를 가지고 있으며, 관리처분에 대해서 인가를 받아야 한다. 따라서 조합처럼 법인사업자등록을 해야 한다. 이를 위해서 법인으로 과세관청에 사업자등록을 신청하여 법인사업자로 인정받아야 한다.

과세관청에서 법인으로 승인받은 경우 법인으로 소득을 산정하게 된다. 소득을 인식하는 사업연도도 달라지게 되는데, 법인은 공사진행률에 따라서 법인세를 낸다. 개인의 경우 준공시 세금을 내는 반면에 기성률에 따라서 전체 소득을 안분하여 매년 나누어 세금을 내는 방식이다.

즉, 개인공동사업자로서의 단점이 치유된다.

법인사업자이므로 지주의 다른 소득과 별도로 계산하게 되고, 준공 이전 사업연도의 결손금이 지주의 다른 종합소득에서 차감되는 문제점도 방지된다. 특히 소득세율은 최고 42%인데 반해 통상의 법인세율은 20%로서 소득에 대한 세부담은 법인으로 진행시 절반에도 못 미치게 된다.

 

(3)조합원의 지분만큼 조합원분양받는 경우 양도소득세 면제

한편, 관리처분에 의하여 조합원이 분양받은 부동산에 대해서는 과세되지 않기 때문에 조합원 입장에서는 현금청산되는 것 보다는 조합원으로서 자기 지분 범위 내에서 최대한 분양받는 것이 세금의 관점에서 볼 때 유리하다.

예를 들어 주택의 경우 조합원이 분양받을 수 있는 주택 수에 제한이 있다. 따라서 본인 지분에 미달하는 주택을 분양받게 되는 경우 그 초과분을 현금청산의 형태로 수령하게 되며, 이 부분에 대해서 양도소득세를 내야한다. 특히 평가액이 거액인 조합원의 경우 이러한 문제로 인하여 조합사업을 반대하게 된다.

반면에 토지등소유자방식의 경우 통상 오피스텔이나, 생활형숙박시설 내지는 상가를 지어서 개발사업을 진행하기 때문에 조합원은 본인의 지분상당액 전부를 대물로 환지 받을 수 있다. 관리처분에 의하여 조합원이 분양받는 것은 양도로 보지 않기 때문에 해당 조합원은 기존의 낡은 상가건물 등을 세금 없이 신규 상가, 오피스텔 등 수익용부동산으로 교환받게 된다.

 

3.일반적인 지주공동사업과 도정법상 토지등소유자방식의 세액비교

극단적으로 토지등소유자 방식에서 일반분양이 없고 분양물건 전부를 관리처분을 통해서 토지등소유자가 분양받는 경우 다음과 같이 세부담이 달라지게 된다.

 

구분

일반적 공동사업

도정법상 법인사업자

비고

매출

3,000,000,000

3,000,000,000

 

토지

1,000,000,000

1,000,000,000

 

공사비

1,000,000,000

1,000,000,000

 

사업소득

1,000,000,000

1,000,000,000

 

소득세

462,000,000

 

최고세율 적용(지방세포함) 

양도소득세

250,000,000

 

장기보유 취득가액 미비 가정함 

총세부담

712,000,000

-

 

세후 순자산

1,288,000,000

2,000,000,000

 

 

위 사례에서 볼 수 있듯이 일반적인 지주 공동사업은 분양물건을 전부 대물로 가져올 때 양도소득세와 사업소득세로 7억원 가량을 납부해야 한다. 거기에 추가로 공사비를 10억원을 투입해서 총 30억원짜리 부동산을 얻게 된다.

반면에 토지등소유자방식의 경우 양도소득세와 종합소득세가 과세되지 않으므로 현재의 토지에 공사비만 10억원 투자하여 30억짜리 부동산을 얻게 된다.

문의) 02-555-5366

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