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정비사업 탈출구가 없다 … ‘분양가상한제’ 가시권
정부, 재건축 포비아에 규제 남발 … 집값 폭등 부메랑으로 돌아올 것
2019년 07월 12일 (금) 13:50:24 권종원 기자 jwkwon@rcnews.co.kr

   

우려했던 분양가상한제가 현실로 다가왔다.

최근 강남권을 중심으로 부동산 시장이 하락세를 멈추고 일부 반등 양상을 보이자 지난 10일 국회 대정부 질문에서  김현미 국토부장관이 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하겠다고 나서면서 시장이 패닉에 빠졌다.

국토부가 부동산 시장 규제의 마지막 카드로 거론되는 분양가상한제 도입을 밝힌 것은 HUG를 통한 분양가 규제에 반발한 일부 재건축 조합들이 후분양으로 전환하겠다는 입장을 보이자 이에 대한 통제수단을 마련하기 위한 것으로 보인다.

국토부는 아직 분양가상한제 적용의 구체적 기준을 밝히고 있지는 않다.

현재 민간택지 내 분양가상한제가 적용되려면 최근 3개월 동안 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 하지만 최근 3개월 동안 서울의 소비자 물가지수는 0.3% 상승하고 서울 아파트값은 0.63% 내리는 등 해당 조건을 충족할 곳이 없는 상황이다.

서울지역에 이를 적용하기 위해서는 별도의 무리한 조건을 내걸어야 가능한 상황이다.

더욱이 후분양을 추진 중인 재건축 분양가를 잡기 위해 제도를 도입한 만큼 현재 관리처분인가를 신청하는 단지부터 적용되는 것을 입주자 모집공고를 하는 단지부터 적용하는 것으로 변경하는 것이 유력한 상황이다.

이에 대해 법률 전문가들은 “관리처분 인가시 분양가와 조합원 분담금 등이 확정되는데 분양가상한제에 따라 새로운 분양가가 적용되면 조합원 분담금을 확정했던 조합들도 계획을 수정해야 하기에 이미 확정된 조합원들의 재산 가치가 바뀔 수 있다는 점에서 소급입법의 소지가 있다”고 지적하고 있다.

분양가상한제는 공시지가를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가가 책정된다. 국토부에서는 자체 시뮬레이션 결과 강남 재건축 단지의 분양가가 HUG 산정액보다 훨씬 낮을 것으로 예상됐다며 분양가 인하 효과는 확실히 나타날 것이라고 강조했다.

일각에서는 분양가상한제가 도입되면 강남권에서는 30% 이상 분양가를 낮춰야할 수도 있다는 예측이 나오고 있다.

일선 현장에서는 HUG의 분양가 규제만으로도 인근 시세보다 20~30%가 낮게 책정되는데 분양가상한제 적용으로 그보다도 더 낮은 분양가를 책정한다는 것은 사업을 진행하지 말라는 것이라며 반발하고 있다.

정비사업은 이미 기반시설 부담과 임대주택, 각종 부담금 등으로 규제가 중첩되어 있는데 분양가를 대폭 낮추게 되면 조합원 부담이 막대해져 이를 감당할 수 없어 사업이 중단될 수밖에 없다는 것.

분양가상한제는 비정상적인 시장구조를 만들어 ‘로또아파트’ 광풍을 통한 투기현상을 초래할 수 있다. 시세보다 턱없이 낮은 수준으로 분양가를 규제하면 결국 자금력 있는 일부 청약자들이 시세차익을 독점하게 된다.

더욱이 주택가격을 인위적으로 낮추면 4차 산업혁명 시대가 요구하는 신기술ㆍ신공법 등을 적용하기 어렵게 되고 정부가 정책적으로 육성하고 있는 스마트시티 조성에도 걸림돌로 작용할 수밖에 없다.

최근의 부동산 정책을 보면 현 정부는 ‘재건축 포비아’에 빠져 있다고 해도 과언이 아니다. 정부는 강남권을 중심으로 한 재건축․재개발에 대해 집값 불안을 야기하는 진앙이자 투기세력의 온상으로만 여기고 있으며 최대한 사업을 막기 위해 모든 역량을 집중하는 양상이다.

하지만 가용택지가 부족한 도심권에 주거환경이 양호한 신축 주택을 다량 공급할 수 있는 방법은 재건축․재개발 사업이 거의 유일하다.

정부가 공급확대를 위해 들고 나온 3기 신도시는 효과를 발휘하기 어렵다. 직주근접이 가능하고 주거여건이 뛰어난 곳에 수요가 몰리는 것은 당연한데 도심권이 아닌 외곽지역에 주택을 공급하는 것은 제대로 된 처방이 될 수 없다.

정부는 내년 4월 총선을 앞두고 지지층의 표심을 결집하기 위해 부동산 정책을 활용하고 있는 것으로 보인다. 장기적 관점과 거시적 안목으로 판단해야 할 부동산 정책을 정략적으로 이용하고 있다는 지적이 힘을 얻고 있다.

일각에서 제기하고 있는 “강남권 주택 공급을 줄여서 오히려 가격을 오르게 만들고 가진 자들만 더 배부르게 하는 반 서민 정책”이라는 비판을 진지하게 검토할 필요가 있다.

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