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주용철 세무사의 세무이야기 - 강남 초고가아파트는 10년 거주해야 최대한 절세가능
2020년 01월 06일 (월) 11:46:14

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 나지율씨는 지율아파트재건축정비사업조합의 조합원이다. 2017.8.1.에 종전조합원의 지분을 취득했고, 조합은 2017.8.2.에 관리처분인가를 받았다. 이제 2020년에 준공을 앞두고 있다.

최초 취득시 관리처분인가일 이전에 샀기 때문에 준공후 바로 양도해도 비과세를 받을 수 있다고 들었다. 그런데, 2017.8.3.부동산대책에 조정대상지역에서 신규취득시에는 거주를 해야 한다고 해서, 준공 후 거주를 해야 하나하는 걱정이 든다. 입주를 위해서는 거액의 잔금이 필요한데, 잔금대출도 문제고, 또한, 지금 현재 직장에서 거리가 멀어서 당분간을 세를 주어야 하는 데, 어떻게 거주를 해야 하나 싶다. 게다가, 올 12.16에 새로운 부동산대책으로 거주를 안하면, 1주택자들도 양도소득세가 크게 늘어난다고 하여 더 걱정이다.

 

해설) 1세대 1주택자에 대한 비과세 및 양도차익 산정에 대한 정부의 대책이 지속적으로 강화되고 있다. 최소한 1세대 1주택자에 대해서는 그동안 큰 걱정없이 양도할 수있었으나, 이제는 취득시점별로 달리 판단해야 하고, 거주기간에 대해서 많은 고민을 해야 한다.

일단, 비과세의 혜택이 무엇인지부터 알아야 보자.

9억원이하의 주택에 대해서는 2017.8.2.일 이전에 취득한 경우 전액 비과세 가능하다. 2017.8.3.이후에 취득하는 경우도 조정대상지역에 한하여 2년 거주요건만 충족하면 된다. 지율씨의 경우 2017.8.1.에 관리처분인가일이전 조합원의 지위를 승계하여 주택을 취득했기 때문에 9억원을 넘지 않은 상태로 준공후 아파트를 양도할 경우 전액 비과세가 가능하다. 만약, 2017.8.3.일이후에 취득했다면, 관리처분인가일 이후에 취득한 것이되고, 이 경우 입주권을 취득한 것이므로 준공후에 주택을 취득한 것이 된다. 따라서 조정대상지역이라면, 2년이상 거주하고 양도해야 비과세를 받을 수 있다.

반면에 9억원을 초과하는 초고가 주택의 경우 이번 2019.12.16. 부동산대책발표로 큰 타격을 입게 된다. 비과세 혜택중에 고가주택에 대한 가장 큰 혜택은 9억원까지 적용하는 비과세 혜택보다는 양도차익을 최대 80%까지 비용처리해주는 장기보유특별공제 혜택이 더 크다. 이러한 혜택으로 인하여 매매차익이 100억원인 고가주택이라고 하더라도 비과세대상에 해당 된다면, 80억원을 비용처리하여 20억원의 양도차익에 대해서만 세금을 낼 수 있었다.

12.16 대책은 고가주택중 강남3구에 소재한 초고가주택을 정조준하고 있다. 일단, 15억원이상의 고가주택을 신규 취득자의 경우 대출을 해주지 않고 있다. 즉, 100%의 자금출처를 입증할 자신이 없으면, 강남에 아파트를 살 생각하지 말라는 의미다.

또한, 전세를 통한 갭투자도 막아버렸다.

그동안, 신축 초고가아파트라도 전세를 매매가의 60%~70%를 맞춰 논 상태에서 취득하고, 10년만 보유하고 양도할 경우 1세대 1주택으로 최대한의 혜택을 볼 수 있었다.

이것이 2017.8.3.대책으로 인하여 10년간의 보유기간 중 2년 이상을 거주하는 요건으로 강화되어, 전세끼고 취득한 경우 언젠가는 전세자금을 반환해 주고 거주를 해야 1세대 1주택비과세가 가능하다.

2018.9.13.대책으로 연간 8%씩 적용하는 장기보유특별공제는 대책발표전에 이미 취득하여 보유하고 있던 경우도 2020.1.1.이후 양도할 경우 2년 거주하지 않으면, 80%의 최대공제율을 30%만 적용해주는 것으로 변경되었다. 즉, 열심히 돈을 모아 언젠가는 입주해야 하고, 이때 전세자금을 반환할 자금출처조사를 대비하여야 하는 것이다. 대출규제가 풀리지 않는 다면, 영원히 입주는 불가능한 셈이다.

2019.12.16.대책은 기존 대책을 더 강화했다. 장기보유특별공제를 보유기간에 대한 공제와 거주기간에 대한 공제로 구분하여 거주를 하지 않는 경우 양도차익에 대해 최대 40%만 공제받을 수 있게 된다. 2년거주를 했다고 하더라도, 2021.1.1.이후 양도할 경우 40%+2년*4% = 48%만 공제가능해진다. 즉, 2년만 거주한 주택은 내년까지 양도해야 최대80%까지 공제가능해지고, 2021년부터는 세입자를 내보고 주인이 직접 들어가서 나머지 10년을 채워야 최대한의 공제가 가능해 지는 것이다.

즉, 강남3구의 신축 초고가주택의 경우 전세는 월세든 주인이 직접 10년이상은 살아야 1세대 1주택비과세혜택이 가능하다.

재건축의 억제로 인하여 모든 사람이 원하는 강남3구의 신축아파트의 공급은 계속해서 급감하고 있는 상황에서 기존의 신축아파트 역시 공급이 축소되어, 강남으로의 신규 진입은 재건축을 기다리는 열악한 환경의 낡은 아파트에만 가능할듯하다.

문의) 02-555-5366

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