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주용철 세무사의 세무 이야기 - 재건축입주권이 있는 상태에서 일반분양권 양도시 중과세 여부
2020년 01월 15일 (수) 13:57:48

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율씨는 2001.5.4. 강남구에 있는 재건축아파트를 취득했다. 해당 아파트는 2018.7.2.에 관리처분계획인가를 받았다. 지율씨의 아내는 재건축 진행 중에 전세로 지내느니 차라리 새 아파트를 취득해서 거주하기를 원했다. 입주시기를 감안해서 2016.7.4. 경기도 용인시 수지구에 소재한 수지로미안아파트 입주권을 프리미엄 1억원을 주고 취득했다. 불행히도, 용인으로 입주하지 못하게 되어 입주권상태로 매각을 고려하고 있다. 1년 이상 보유했으니, 중과세율을 면할 것으로 기대 했으나, 입주권은 무조건 중과세를 적용한다는 신문기사를 보고 지율씨는 걱정중이다.

 

해설) 아파트 입주권은 보유기간에 따라서 차등세율이 적용된다. 1년 미만 보유시 40%의 단일세율이 적용되고, 1년 이상 보유할 경우 6%~42%의 누진세율이 적용된다.

그런데, 법 개정으로 조정대상지역에서 소재한 입주권을 양도할 때는 보유기간에 불구하고 50%의 단일세율을 적용하고 있다. 예외적으로 재건축재개발등의 조합원입주권은 중과세대상에서 제외된다. 조합원입주권의 경우 현재 세율 적용에서 주택과 거의 동일한 취급을 받고 있으며, 종전주택이 관리처분에 의하여 입주권으로 전환되는 것이기 때문에 이미 언급한 보유기간에 따른 차등세율이 적용된다.

따라서 50%의 단일세율이 적용되는 입주권은 원칙적으로 일반분양 받은 아파트 입주권이 대상이 된다. 다만, 투기세력이 아닌 선의의 피해자를 구제하기 위해서 예외규정을 두고 있는데. 양도 당시에 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 않은 상태이고, 양도자가 30세 이상이거나 결혼한 상태인 경우라면, 50%의 단일세율이 아닌 보유기간에 따른 차등세율을 적용한다.

지율씨의 경우 일반아파트입주권을 양도하는데 있어서 해당 입주권이 조정대상지역에 있고, 조합원입주권을 보유한 상태이므로 중과세대상이 될지 의문이 있었던 것이다. 중과세대상에서 조합원입주권이 원천적으로 배제된 상태이므로 중과세에서 제외되는 요건중의 다른 입주권보유여부에서도 제외될 수 있을 것이란 기대를 했었던 것인데, 안타깝게도, 최근의 국세청 유권해석은 조합원입주권도 다른 주택의 입주권에 해당하므로 지율씨는 중과세가 적용 된다라고 해석하고 있다. (사전-2019-법령해석재산-0484)

 

소득세법 제104조(양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

4. 제94조제1항제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

 

소득세법 시행령 제167조의6(양도소득세가 중과되지 아니하는 주택의 입주자로 선정된 지위의 범위) 법 제104조제1항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우를 말한다.

 

1. 양도 당시에 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 아니할 것

 

한편, 위 법령에서 확인되는 것처럼 법은 주택의 입주자로 선정된 지위에 대해서 조합원의 입주권은 제외된다고 규정하고 있고, 관련 시행령에서 동일한 문장인 “주택의 입주자로 선정된 지위”를 인용하면서 중과세대상에서 제외가 되려면, 다른 입주권이 없어야 한다고 규정하고 있다.

과세관청은 시행령에 “조합원의 입주권을 제외한다”라는 가로안의 문장이 없다는 이유로 조합원입주권이 있는 경우에는 중과세하겠다라는 해석을 하고 있다. 이는 법 취지를 오해한 해석으로 보여진다. 조합원의 입주권에 대한 세율을 주택과 동일하게 보는 것은 현재 거주할 수 없다는 것을 제외하고는 실질적으로 주택과 다름없기 때문이다. 주택이 한 채있는 상태에서 입주권을 한 개를 양도할 때는 일반세율을 적용하면서, 조합원입주권 한개 있는 상태에서 일반입주권을 양도할 때 50%의 중과세율을 적용한다는 것은 너무나 편협된 법해석으로 보여진다.

한편, 12.16 부동산대책으로 주택과 조합원입주권의 세율도 변경된다. 보유기간에 따른 차등세율을 일반적인 부동산의 세율과 일치 시키로 했다. 적용시기는 2021년1월1일이후 양도분부터 적용하게 되는데, 1년미만 보유시 종전 40%에서 50%로 인상적용하고, 1년이상 2년미만 보유할 경우 종전에 누진세율에서 40%의 단일세율로 변경된다.

 

* 주택의 보유기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용

구분

주택 외 부동산

주택·조합원입주권

현행

개선

보유

기간

1년미만

50%

40%

50%

2년미만

40%

기본세율

40%

2년이상

기본세율

기본세율

기본세율

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

 

문의) 02-555-5366

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