재개발․재건축 등 도시정비사업은 가용택지가 부족한 도심에서 양호한 주택을 공급할 수 있는 거의 유일한 수단이고 기반시설 확충과 도시경쟁력을 제고시킬 수 있는 효율적인 방법임에도 불구하고 정부는 투기세력의 온상, 부동산 시장 불안의 진원지로 치부하며 규제 일변도의 정책을 지속하고 있다.

주거환경신문에서는 지령 400호를 맞아 각종 부동산 대책을 통해 규제를 쏟아내는 정부의 주택정책과 그 영향으로 활로를 찾지 못하고 있는 정비사업에 대한 문제점과 대안을 현장 전문가들과 함께 고민해보는 자리를 마련했다.

전문가들의 의견은 코로나19로 인해 지상좌담회 형식으로 취합했으며 좌담회에는 ▲대조1구역 주택재개발정비사업조합 양보열 조합장 ▲불광5구역 주택재개발정비사업조합 조광흠 조합장 ▲한국도시정비협회 이승민 회장 ▲법무법인(유) 현 김래현 변호사 ▲하나감정평가법인 허용회 감정평가사가 참여했다.

Q. 정부는 투기수요 차단을 통한 주택시장 안정화를 내세우며 각종 부동산 대책을 내놓았지만 주택시장은 정부 발표에 따라 요동치며 불안정한 정세를 보이고 규제 일변도의 정책으로 공급부족에 대한 불안이 커지고 있다. 현 정부의 부동산·주택 정책에 대한 의견은.

정부가 하는 정책에 대하여 반대하는 것은 아니지만 현장에서 생각하는 국민들의 생각을 전혀 들으려 하지 않는 것 같은 기분이다. 국가가 왜 존재해야하는 것인지 오히려 정부에 묻고 싶다.

대다수의 재개발․재건축에서는 정부가 생각하는 것처럼 투기꾼이 아니다. 각자가 나름대로 열심히 살아서 쓰고 싶은 것 쓰지 않고, 먹고 싶은 것 먹지 않고 참으며 집 한 채 갖자는 것이 국민들의 오랜 꿈이다. 낡고 오래된 집을 개발해서 국민들이 더 좋은 환경에서 살고자 하는 것을 정부는 투기꾼으로 본다. 또한 재개발․재건축조합을 부동산 가격을 올리는 요인으로 보고 있지만 이와 같은 인식은 옳지 못하다.

정부는 규제만 할 것이 아니라 수요와 공급을 예측해서 도와줄 것은 도와주고, 규제할 것은 규제해야 한다. 현장에 일어나는 의견을 듣고 정부는 부동산정책을 해야 한다.

이승민 회장

현 정부의 부동산․주택정책은 한마디로 ‘실패’했다고 볼 수밖에 없다. 2?20대책까지 집값을 잡겠다며 내놓은 ‘대책’만 19번인데, 융단폭격처럼 대책이 쏟아졌다는 것은 곧 실효를 거둔 대책이 없다는 것을 의미한다.

문재인 정부가 출범한 2017년 5월 서울 아파트 중위가격은 6억635만원이었다. 그런데, 임기 절반 시점이던 지난해 말 8억8014만원으로 뛰었고, 금년 1월말에는 9억원을 넘어섰다. 겨우 3년 사이에 3억원 이상 상승했고, 상승률만 따져도 50%가 넘는다. 현재 ‘고가 아파트’의 기준이 9억원인데, 중위가격이 9억원을 넘어섰다는 것은 사실상 어지간한 아파트는 모두 고가주택이 됐다는 것이다.

현 정부는 ‘집값과의 전쟁’을 선포하며 집값 안정에 총력을 기울이고 있는데, 현실성 없는 반(反) 시장적 정책만 고수하다가 오히려 집값을 큰 폭으로 올려놓는 치명적 정책실패를 초래했다.

기본적으로 시장에서의 가격은 수요와 공급에 의해 자연스럽게 형성된다. 그런데 현 정부는 주택가격을 인위적으로 낮추려고만 했을 뿐 공급확대 노력은 기울이지 않았다. 공급이 확대되지 않는 상황에서 과도한 규제만 펼치니 역으로 부동산 가격이 상승할 것이라는 신호만 시장에 던진 셈이고, 그것이 19번이나 내놓은 대책에도 불구하고 주택가격 상승을 막지 못한 결과를 초래했다.

지금이라도 이제까지의 부동산정책이 실패했음을 인정하고, 규제완화와 공급확대를 위한 정책전환이 시급하다고 본다.

일단 부정적이다. 현재 정부 부동산 정책은 크게 보면 재건축 규제, 대출 규제 강화 등을 통해서 투기 수요를 차단하겠다는 것인데, 재건축 규제로 인해서 공급 물량은 축소되고 있다.

이와 같은 재건축 규제는 당장에는 투기 수요 차단 효과가 일시 있을지라도 장기적으로는 주택 공급 물량을 대폭 감소시켜서 수년 내 필연적으로 주택 공급 물량 부족에 따른 부동산 가격 상승효과가 나타날 것으로 보인다.

대출 규제 역시 부동산 가격에 따른 일괄 제한 조치 등을 펼침에 따라 실제 실수요자도 주택 구입에 어려움을 겪고 있는 반면 현금 여력이 풍부한 일부 부유층들에 의해 ‘줍줍’ 현상으로 드러나는 투기 현상이 벌어지고 있는 실정이다.

허용회 감정평가사

현 정부에서 주택에 대한 투기 수요를 차단하여 주택시장과 주택가격 등을 안정화 시키자는 의지는 일관되고 강하다고 볼 수 있으나 부동산 규제정책이 지나치게 자주 발표되고 있다. 이로 인해 규제 내용이 지나치게 복잡하여 국민들이 그 내용을 일일이 체크하지 않는 한 무슨 대책이 시행되고 있는지 조차 알 수 없을 지경이다.

특히, 주택시장이 장기적․지속적으로 안정세를 유지할 수 있도록 하기 위해서는 공급이 지속적으로 이루어 질 수 있는 정책이 시행되어야 함에도 불구하고 신규 주택에 대한 수요가 왕성한 도심 안에서의 공급에 대한 대책이 병행되지 않고 있다. 이로 인해 단기적․지역적으로 주택시장이 안정세를 보일 수 있으나 장기적인 측면에서는 수급불균형으로 인해 다시 주택시장이 불안해 질 가능성이 높다.

Q. 4․15 총선과 관련해 미래통합당을 필두로 각 정당들이 부동산 관련 공약에 상당한 노력을 기울이고 있다. 이는 부동산·주택 분야에 대한 국민들의 관심이 매우 높다는 것을 나타내는 반증이기도 하다. 부동산 관련 공약이 총선 결과에 어떤 영향을 미칠 것인지, 그리고 향후 총선 이후 주택정책이 어떻게 변화할 것인지 향후 전망에 대한 의견은.

양보열 조합장

총선 전에 각 정당들이 공약하는 것을 다 믿을 수 없지만 재개발․재건축조합은 각 정당들이 어떤 정책공약을 펼치는지 관심 있게 지켜보고 있다. 그 정책이 충분히 실현 가능하다면 재건축․재개발조합들은 조합원들에게 정책공약을 홍보하고, 그 정책이 이뤄지도록 힘을 모아서 그 정당이 보다 많은 지지를 얻도록 해야 한다.

문재인 정부 출범이후 33개월간 19번의 부동산대책이 있었다. 대다수의 국민들은 본인들의 각자 상황은 다르지만 특히 고령의 1가주 1주택 장기보유자나 무주택자, 젊은 청년층 등 세대에게는 부동산 가격 상승에 따른 심리적 압박이 이만저만 큰 것이 아니다. 오른 집값에 세금을 낼 형편이 안 되거나 낮거나 불안정한 소득으로 집을 매수한다는 것은 더욱 요원해지고 있다. 또한 지역별 부동산정책이 전 방위로 확대되고, 풍선효과도 지속되고 있어 지역주민의 평가도 입장에 따라 다르게 나타난다고 본다.

따라서 이번 총선 여·야 국회의원 후보들의 부동산 정책 공약관련 세대별, 지역별 맞춤을 지역 후보가 어떻게 내놓느냐가 작금 코로나19의 여파로 어려워진 경기 속에서도 일부분 영향을 미칠 것으로 생각된다.

그러나 정부의 정책은 세계나 국내 경기가 장기적으로 우하향 할 수 있다는 점을 제외하면 달려온 열차 같아서 총선 이후라도 갑자기 멈출 수는 없을 것이다. 풍선효과가 부동산업계에서는 지속되고 있고, 3기 신도시도 분양 및 입주효과를 보려면 시간이 필요해 당분간 강화된 규제는 지속될 것으로 생각된다.

이승민 회장

현 정부가 반(反) 시장적 정책으로 참담한 실패만 거듭했지만, 집값 안정이라는 화두만큼은 당을 떠나서 모두가 지속적으로 지켜나가야 할 방향이라고 생각한다. 각 정당들이 국회의원 선거를 앞두고 부동산 관련 공약을 만지작거리고 있는데, 단순히 ‘표심’을 자극하기 위한 공약은 ‘공약(空約)’으로 끝날 가능성이 높다.

그러나 집값이 워낙 크게 올랐고, 재건축․재개발 등 주택공급의 주요 공급원에 대한 필요이상의 규제로 인한 악영향이 많은 만큼 각 정당에서 내놓는 부동산정책 공약들에 대한 유권자들의 관심은 높을 수밖에 없다. 다만, 유권자들도 포퓰리즘적인 공약에 무조건적으로 표를 던지지는 않을 것으로 보이며, 얼마나 현실적인 공약을 내놓는가 여부에 따라 표심이 갈리지 않을까 싶다. 그리고 총선결과와 상관없이 실패만 거듭한 규제일변도 정책은 좀 더 현실적으로 방향전환이 이루어지지 않을까 조심스럽게 전망해본다.

김래현 변호사

집권 여당은 현재 총선을 앞두고 투기과열지구 추가 지정 등 추가적인 부동산 규제책을 발표하고 있지는 않다. 만약 현 집권 여당이 총선에서 승리할 경우 총선 이후 추가적인 부동산 규제책이 이어질 것으로 보인다. 다만 현 코로나 사태 등을 감안한 일부 속도 조절은 있을지 모르겠지만 말이다.

하지만 미래통합당을 필두로 현 야권 층이 총선에서 승리하게 되는 경우에는 정부 역시 민심의 변화에 따른 현 정부 정책을 반성적으로 회고할 수밖에 없게 될 것이다. 기존 부동산 정책 역시 일정 부분 변화가 필요하다는 인식의 변화가 생길 수 있다. 만약 변화한다면 기존 수요 억제책보다는 조금은 공급 물량 확대를 통한 정책으로 선회될 가능성이 있다.

우리나라에서는 부동산이 매우 지대한 관심사항이기 때문에 부동산관련 공약은 당연히 총선에 영향을 미칠 수밖에 없으나, 부동산관련 공약은 계층 및 지역 등에 따라 그 영향이 다를 수 있다.

서민층에서는 부동산시장 안정 관련 공약이 지지를 받을 수 있지만 강남권에서는 표를 잃을 수 있다. 반면 정비사업 규제 완화정책은 강남권에서는 지지를 받을 수 있으나 집이 없는 서민층에서는 지지를 잃을 수 있다.

총선에서 여당이 승리하든 야당이 승리하든 현 정부가 정책을 추진하기 때문에 주택시장 안정화 정책이 계속될 수밖에 없을 것으로 예상된다. 다만 야당이 승리할 경우 부동산 규제일변도의 정책기조의 변화에 대한 압력이 높아질 것으로 예상한다.

Q. 투기수요 차단과 함께 주택공급의 일환으로 정부는 3기 신도시 건립, 임대주택 공급 등을 내세우고 있다. 반면 도시정비사업의 경우 기성 시가지내 주요 주택공급 수단임에도 불구하고 각종 규제로 인해 원활한 사업추진이 어려운 상황이다. 재개발․재건축 등 도시정비사업이 필요한 이유는.

양보열 조합장

3기 신도시를 건립한다고 투기수요가 차단되는 것은 아니라고 생각한다. 물론 새로운 신도시를 조성해서 주택공급을 늘리는 방법도 있지만 신도시가 조성되는 과정에서 보상 문제, 환경문제, 도시정비기반시설 조성 등 더 많은 문제가 발생된다. 또한 그렇게 받은 보상비로 주변 땅값이 상승하고 주택가격 또한 오르지 않는가?

기존 도시에서 진행되는 재개발․재건축사업의 경우 정부가 의무적이거나 강제적으로 예산지원도 없이 조합이 모든 문제를 해결해야 인허가를 해주지 않는가? 정부는 굳이 반대하고 규제만 할 것이 아니라 장려하고 활성화시켜서 국민들이 원하는 방향으로 정책을 펼쳐야 한다.

경기도는 30층 이상이 지어지고 있고, 강남은 35층까지 건립이 되고 있다. 하지만 강북은 그렇지 못하다. 이 또한 차별이 아닐 수 없다. 정부가 정말 주택공급을 원한다면 불합리한 층수규제 등을 비롯해 사업주체인 조합의 의견에 좀 더 신경을 써야 할 것이다.

조광흠 조합장

신도시를 지속적으로 건설하여 주택수를 증가시킴으로써 유동자금을 일시적으로 흡수하고 주택수급도 조절할 수는 있다. 그러나 근본적인 대책 중 하나는 도심내 노후주택의 공동화 현상이다. 도심의 지가 급등을 조절하는 대책은 정부에서 내놓더라도 노후주택의 개발은 거주자의 안정된 생활환경을 위해서라도 지속적으로 개발이 진행돼야 한다. 주택가격 상승을 조절하고자 도심 내 재개발·재건축의 정비사업을 제한하는 것은 다시 고려해야 할 정책이다.

2기 신도시도 아직 마무리되지 않은 상태에서 집값상승세를 꺾기 위해 3기 신도시를 급하게 추진하고 있는데, 3기 신도시만으로는 집값을 안정화시킬 수 없다. 신도시는 서울과 수도권의 외연을 확장할 뿐이지 결코 서울의 집값 안정에는 도움이 되지 않는다. 수도권 신도시들이 사실상 ‘베드타운화’ 된 것에서 알 수 있듯, 서울에서 내 집 마련을 할 수 없게 되면서 어쩔 수 없이 수도권 신도시로 간 것이지, 여건만 되면 상당수의 사람들이 서울에서 살기를 희망하는 게 현실이다.

그런데, 서울과 같은 도시에서 주택을 공급할 수 있는 거의 유일한 수단은 재건축․재개발 정비사업이다. 정비사업은 노후 불량한 주택이 밀집한 곳에서 진행되는 주거환경개선사업이자 양질의 주택을 공급할 수 있는 사업이다. 용적률, 층수, 분양가 상한제 등 온갖 규제로 정비사업이 차질을 빚으면서 신규주택 품귀현상이 벌어졌고, 이것이 곧 집값 상승으로 이어졌다. 따라서 정비사업에 대한 과도한 규제를 풀고, 양질의 신규주택이 적시에 공급될 수 있도록 획기적인 정책전환이 필요하다고 본다.

김래현 변호사

우선 2009년 총선 당시를 위시해서 수많은 뉴타운 공약들이 봇물처럼 일어났고, 그와 같은 뉴타운 광풍은 10년 가까운 세월을 거치면서 상당수가 구역지정 해제 등으로 동력을 잃어버렸다. 결국 현재 남아 있는 정비사업 현장들은 그와 같은 상황 속에서도 살아남아 사업을 진행하고 있는 곳이고, 정부 규제 수준, 부동산 경기 상황 등에 따라서 언제든지 사업을 진행할 수 있는 현장들이다.

위와 같은 현실 가능성 외에 현재 도심지 내에서 대규모의 주택 공급을 할 수 있는 방안은 사실상 전면철거 신축을 통한 정비사업 외에는 다른 방안을 찾기 어려운 상황이다. 정부는 전면철거 신축을 통한 정비사업이 투기 등 그 부작용이 크다고 판단해서 도시재생 사업 등을 강력히 추진하고 있다. 그렇지만 위 재생 사업 등은 민간에서 수요가 발생한 것이 아니고 정부가 공약으로 내세웠던 정책을 일방적으로 시행하는 것이다. 때문에 막대한 예산 투입 규모에도 불구하고 그 효과가 아주 미미하고 수요자나 관련 업체들로부터 외면당하고 있는 실정이다.

이와 같은 측면에서 그 주택공급 물량 효과가 인정된 정비사업의 필요성은 여전하다고 할 것이다.

허용회 감정평가사

주택가격이 상승하는 등 주택시장이 불안정할 때마다 지금까지 계속적으로 신도시 건설을 추진해왔다. 그럼에도 불구하고 여전히 강남권을 비롯해 서울시 일부지역 및 수도권 일부지역에서의 주택가격은 계속 상승하고 있다. 이는 더 이상 서울과 거리가 있는 지역에서의 신도시 건설은 실패한다는 것을 반증하는 것이다. 이는 수요가 있는 곳에 공급이 따르지 못하기 때문이다.

따라서 주택시장 안정화는 물론 미래를 위한 도시의 국제 경쟁력 제고 등을 위해서도 재개발, 재건축이 원활하게 진행되어 주택공급이 지속적으로 될 수 있도록 해야 한다. 수도권에 신도시를 건설하면서 재개발․재건축을 규제할 경우 주택시장의 불안은 재발되는 한편 사회적 비용도 증대될 것이다.

Q. 현재 도시정비사업은 분양가상한제 등 각종 규제로 인해 점차 원동력을 잃어가고 있다. 각 현장에서 실무를 진행하는 과정에서 경험했던 불합리하거나 비정상적인 제도 등이 있다면.

양보열 조합장

정부의 분양가 상한제 시행으로 인해 관리처분인가를 받은 조합들은 많은 어려움이 있는 것으로 안다. 관리처분계획을 수립하는 과정에서 조합원들에게 ‘조합원 분양가는 얼마이고 일반분양가는 얼마를 받을 것’이라고 공지했는데, 분양가 상한제로 인해 그 가격을 받을 수 없다면 어떻게 되겠는가?

어느 조합이나 마찬가지겠지만 조합원은 집행부를 믿고 사업을 진행한다. 조합은 도시정비법 등 관련 법령 등을 기초로 사업을 진행한다. 그런데 정부가 새로운 규제를 통해서, 예측할 수 없는 규제를 남발한다면 어떻게 정부를 믿을 수 있겠는가?

또한 재개발․재건축조합들은 사업추진 과정에서 사업시행계획과 관리처분계획 등의 변경인가 절차를 필요로 하는 상황이 있다. 그렇다면 경과규정을 통해 기존에 받았던 인가 사항을 인정해주는 것이 마땅하다. 그럼에도 불구하고 새로운 시행령이 나왔으니 기존 인가 사항을 무시하고 새롭게 받아야 하는 것은 너무 불합리한 처사다.

이승민 회장

정비사업도 ‘사업’이다. 그리고 모든 사업은 ‘이윤’을 목적으로 하고 있다. 즉, 이윤이 수반되지 않으면 사업을 펼칠 이유가 없게 된다. 그런데, 지금까지의 정책은 정비사업에서 발생하는 이윤, 즉 개발이익을 ‘초과이익’으로 간주하고, 이를 강제적으로 환수하거나 온갖 규제를 통해 이윤이 발생하지 않도록 하고 있다.

조합원들 입장에서는 낡은 주택을 허물고 새 집에서 살고 싶지만, 정책이 발표될 때마다 부담금이 늘어나니 사업추진 자체를 하지 못하게 되는 셈이다. 일례로 분양가 상한제가 되면 조합원들은 분양수익 감소로 인해 부담금이 증가하게 되는 반면 낮은 가격으로 일반분양을 받은 사람들은 시세차익을 얻는 ‘로또분양’ 혜택을 보게 된다. 이 와중에 각 정비사업장들은 부담금 상승에 따른 분쟁이 발생하고, 이로 인해 시간적․경제적 피해만 가중된다. 또, 정비사업에 참여하고 있는 정비사업전문관리업체를 비롯한 다양한 협력업체들 또한 사업지연으로 큰 피해를 보는 게 현실이다.

어떤 정당이 집권여당이 되더라도 예측 가능한 정책, 현실적인 정책을 지속적으로 펼쳐야만 시장에서 정책 흐름에 따라 대비하고 사업을 준비해나갈 수 있고, 그것이 곧 안정적인 주택가격이 형성되는 단초가 될 것이다.

김래현 변호사

실무적으로는 대단지 명도 소송을 진행하면서, 건축법이나 주택법 등 관계 법령에 의할 때, 매도청구 소송 등에서 1심 승소 판결을 받으면 상소 절차가 진행 중이라고 하더라도 철거 착공이 가능하다고 볼 수 있는 근거 규정들이 있다. 그럼에도 불구하고 현재는 실무상 구역 내 미동의자 또는 청산자에 대한 소유권이 조합 앞으로 확보되지 않으면 철거 착공이 불가능하다.

따라서 미동의자 청산자들의 경우에는 조합이 최소 3년 이상이 걸리는 대법원 상고심까지 가서야 소유권을 확보하게 되는 경우가 있고, 그 때까지 철거 착공 개시가 미뤄지는 경우가 상당히 있다. 이와 같은 경우 조합 입장에서는 이주비 금융비용 등 막대한 사업비 추가 부담 및 실착공 지연으로 인한 공사비 추가 부담 등 사업의 존폐가 갈릴 수도 있다. 이에 인?허가청에서도 관련 법령의 내용을 적극적으로 해석 원용하여 정비사업에서도 매도청구, 현금청산 사건의 1심 승소 판결만으로 철거 착공에 들어갈 수 있는 실무 사례를 만들어야 할 것이다.

더욱이 최근 도시정비법 개정으로 인해서 재건축 사업에서 매도청구 제기 시기는 기존 조합설립인가 직후에서 사업시행계획인가 고시 시점으로 매우 늦춰졌다. 이에 비춰 볼 때 조합이 관리처분계획 인가 후 이주개시 시점까지 미동의자 등에 대한 소유권 확보 절차는 더욱 더 미뤄질 것이다.

허용회 감정평가사

부동산 규제 정책이 획일적, 무차별적으로 시행되고 있기 때문에 실수요자들의 희생이 강요되고 있다. 재건축 초과이익환수제도는 투기와 전혀 상관이 없는 장기보유 1주택 소유자와 재건축대상아파트를 매입한 실수요자들에게는 많은 부담금을 납부하도록 강요하는 반면 같은 재건축아파트에 당첨된 일반분양자는 분양가 통제로 인해 반값으로 엄청난 이익을 얻음에도 불구하고 어떠한 조치도 없다.

분양가 상한제에서도 기본형 건축비를 획일적으로 적용하도록 하고 있기 때문에 지역적으로 아파트의 고급화․차별화 등이 어려운 현실이다. 이로 인해 주택건설시장은 점차 낙후되고, 탄력성 상실을 초래할 것이다.

Q. 현재 정부는 정비사업 전반에 공공의 역할을 강화하고 있다. 사업주체인 조합·추진위가 민간임에도 불구하고 과도한 공공의 영향력 강화로 인해 사업 추진 전반에 비합리적이고, 비정상적인 문제가 발생하고 있기도 하다. 바람직한 정비사업 시장을 조성하기 위해 필요한 제도적 기반에 대한 의견은.

양보열 조합장

정부는 적당한 규제를 통해서 공공의 목적을 달성할 수 있을 것으로 믿지만 재개발․재건축조합들은 과도한 규제책으로 인해 장기간의 사업지연과 추가 분담금 등으로 많은 피해를 보고 있다. 그 피해는 고스란히 조합원들의 피해인 것이다.

아무리 좋은 정책이라도 국민들이 피해가 있다면 그 정책은 국민들에게 신뢰를 얻지 못한다. 분양가 상한제 및 대출 규제의 경우 관리처분을 받았거나 신청한 조합들은 절대로 소급적용해서는 안 될 것이며 반드시 철회되어야야 한다.

조광흠 조합장

노후된 1주택에 재정착해야 하거나, 추가로 임대 등 소득으로 생계를 유지해야 하는 주민의 최소 자격 또는 보유기준, 즉 국민주택규모나 도시생활자 1세대 또는 1인의 최저 생활비를 확보할 수 있는 동산, 부동산의 수입규모 자산에 대해서는 규제를 완화해야 한다.

1인당 국민소득 $30,000이 넘는 국가의 주민의 삶을 유지하기 위해서는 주택 외 수입이 있어야 하며, 이것이 국가경쟁력, 즉 지속적인 성장을 위한 가처분 소득이 확보돼야 하는 이유이기도 하다. 국가와 국민의 가처분 소득이 함께 성장을 해야 일시적 또는 중기적으로 유동자금이 부동산에 집중되더라도 타 산업으로 이동하는 기회가 있기에 부동산 급등으로 인한 시장질서의 교란은 최소화할 수 있을 것이며, 정책적으로도 안정화 될 수 있다.

이승민 회장

정비사업의 주체는 토지등소유자이며, 토지등소유자로 구성된 조합이다. 공공은 정비사업 주체가 정비사업을 원활하게 추진할 수 있도록 돕는 보조자, 지원자 역할을 충실히 수행해야 한다. 그런데, 지원이 필요할 때는 ‘민간사업’이라고 미루다가 이제는 사업 전반을 쥐락펴락하고 있다.

현재의 정비사업은 모든 단계에서 지방자치단체의 인․허가를 받아야만 한다. 그런데, 받아야 하는 인․허가 사항이 너무 많아 아무리 원활하게 진행을 하더라도 조합인가 후 정비사업을 완료할 때까지 최소 4~5년이 소요된다. 이러니 추진위원회 단계부터 시작하면 최소 10년은 걸려야 정비사업을 완료할 수 있게 된다.

인․허가 사항을 최소화할 수 있도록 단계를 줄여야 하며, 공공의 역할을 강조하기 보다는 지원자로서 정비사업 인큐베이터 역할을 충실히 하는 것이 더 필요하다고 본다.

김래현 변호사

특히 서울시의 경우 법령상의 근거가 없이 지자체 차원에서 각종 지침이나 임시적 조치 등을 통해서 정비사업에 관여하는 것이 문제라고 보인다. 비근한 예로 최근 한남3구역에서 시공사 선정 과정에서 부당 불법이 있다고 여겨져 서울시는 시공사 선정 절차를 사실상 중지시키고 해당 시공사들을 형사 고발 조치했다. 정작 검찰에서는 처벌 규정이 없다는 등 이유로 불기소 처분을 했다.

정비사업 진행 과정상 문제가 있다면 선제적인 조치도 좋지만 그와 같은 선제적인 조치들은 아무리 급하더라도 법령상 근거가 있어야 한다. 법령상 직접적 근거가 없다면 상위법이 위임한 범위 내에서 그 재량이 행사되어야 할 것이다. 그럼에도 그때그때 이슈가 되고 문제되는 현장에 서울시가 감독관청 입장으로 개입하여 실태 조사를 하고, 그에 따라서 고발 조치 등을 진행하는 것은 객관적이고 중립적인 자세로 보이지는 않는다.

사실상 서울시에서 제정․시행하는 여러 기준, 고시 등이 전국적으로 확대되는 경향이 있다. 서울시는 각종 지침이나 기준, 고시 수립 시 행정청의 규제 일변도적인 마인드에서 벗어나 실제 규제 적용 대상자인 추진위와 조합, 그리고 관련 협력 업체의 입장 등을 충분히 수렴할 수 있도록 마인드가 변화하기를 기대한다.

허용회 평가사

민간부분에 대해 공공(정부, 지방자치단체)은 감독 또는 심판으로의 역할에 충실해야만 하는데 감독겸 선수 또는 심판겸 선수가 되어 직접 운동자에 나와서 뛰는 형국이다. 그것으로도 부족해 더 많은 운동장, 더 많은 경기에 출전하겠다는 것은 결국 민간부분의 참여기회를 축소시킴으로써 민간부분의 창의와 활력을 떨어뜨려 경쟁력을 저하시키는 한편 공무원조직의 비대화를 초래하는 지름길이다.

따라서 공공의 역할은 정비사업이 바르고, 신속하고 원활하게 추진될 수 있도록 하는 가이드나 감독 또는 심판으로서의 기능에 충실해야 한다. 특히, 공공이 추진주체인 추진위 또는 조합만을 대상으로 점검, 감시 또는 감독하는 현행과 같은 역할에서 벗어나 정비사업 추진을 방해하는 반대파 또는 비대위 등에 대해서도 시시비비를 가려주는 역할도 맡아야 할 것이다.

Q. 정부는 도시정비사업을 대체하고자 리모델링, 소규모 정비사업, 지역주택조합 등의 방안을 활성화하고 있다. 그러나 상기 공급수단이 지닌 고유의 특성으로 인해 대체사업으로서의 적합성에 대해서는 의견이 분분하다. 세 가지 공급수단의 장·단점과 개선방안, 한계점 등에 대한 의견은.

양보열 조합장

정부가 주택공급정책을 다방면으로 시행할 수 있지만 최우선 목표는 국민이 원하고 그 정책을 시행하는데 쉽게 동참하도록 정책을 펼쳐야 한다는 점이다. 그렇지만 현 정부는 일관성이 없어 규제정책만을 펼치다보니 국민의 공감을 얻지 못하는 것 같다.

정부는 수요가 있는 곳에 주택을 공급할 수 있는 정책을 펼쳐야 한다. 주택을 공급할 수 있는 방법으로는 리모델링, 소규모 정비사업 등이 있다. 문제가 많은 지역주택사업보다는 재개발․재건축 정비사업을 활성화시켜 보다 많은 공급을 할 수 있다고 생각한다. 특히 정부는 소규모 정비사업은 활성화시키는 반면 재개발․재건축사업은 규제는 통해서 억제하고 있다. 이런 부분은 반드시 개선돼야 할 것이다.

조광흠 조합장

생활환경이 가혹한 도심내 높은 지역에 위치한 재개발은 완료되고 있지만 나머지 재개발 지역은 노후도로 인하여 생활여건이 매우 열악한 상태다. 주택의 노후도도 있지만 기반시설 개발 등이 병행되는 사업규모가 되지 않고는 삶의 질이 아파트와 같은 공동주택만큼 확보되었다고 할 수 없을 것이다.

따라서 민간에 대부분을 일임하는 상기 세 가지 공급수단은 사업추진이 신속하게 될 것처럼 보이지만 더 많은 장애물이 있다. 개선방안에 대해서는 국가가 일정부분 개입되지 않고는 서민들의 어려움을 쉽게 해소되지 않을 것으로 보인다.

이승민 회장

먼저 리모델링은 재건축 규제 방안의 하나로 갑작스럽게 시장에 대두됐는데, 비용이나 시간이 재건축에 근접할 뿐만 아니라 주택공급 효과가 미미해 사실상 장려할 부분이 아니라고 본다.

또한 리모델링이 용이하기 위해서는 설계단계에서부터 리모델링을 염두에 뒀어야 하는데, 현재 리모델링을 추진하는 곳들은 이런 설계가 뒷받침된 곳이 아니다. 그저 건립연한이나 안전진단 등으로 인해 재건축을 할 수 없으니 차선책으로 리모델링을 선택할 수밖에 없었다. 실제로 리모델링이 제대로 추진되는 곳은 극소수에 불과하다.

소규모 정비사업은 정비사업에 대한 규제 속에서 나름 숨통이 틔게 만든 효과는 있지만, 도시 전체적으로는 바람직하지 않다고 본다. 예전 ‘나홀로 아파트’가 도시미관을 해치고 기형적 도시구조를 초래한다는 비판을 받았는데, 소규모 정비사업도 이런 비판에서 자유롭지 못하다. 정비사업의 다양성이라는 측면에서는 긍정적이지만, 무분별한 소규모 정비사업은 도시구조의 기형화를 초래할 수 있다는 점에서 면밀한 검토가 필요하다고 본다.

그리고 지역주택조합사업은 사실상 서울과 같은 대도시에서는 진행되기 어려운 사업이어서 도시 내의 주택공급 효과는 크지 못한 상황이다. 유휴부지가 많은 중소도시에서는 효과적일 수 있는데, 시행사가 중심이 돼 주먹구구식으로 진행되는 경우가 많아 피해사례가 끊이지 않고 있는 게 현실이다. 재건축․재개발이 아니라 지역주택조합사업에 오히려 공공의 역할이 더 필요하다고 본다.

김래현 변호사

우선 리모델링은 수직증축의 경우 안전성 문제로 그 결정을 계속해서 유보하고 있는 시점에서, 별동 건축은 구역내 대지 면적 부족으로 어렵고, 그나마 수평 증축이 가능하지만 수평 증축은 사업성이 크지 않고, 그마저도 30세대 이상 증가 시 분양가 상한제 등이 적용된다. 최근에는 법령상 근거도 없는 임대주택 공급 의무도 강요하고 있는 실정이다.

지역주택조합은 기존에 워낙 법령상 규제가 허술해서 일반 서민 입장에서 많은 피해가 있었다. 이에 대한 개선책이 필요하지만 최근 법령 개정안에 따르면 반대로 너무 인허가 요건을 강화한 나머지 향후 지역주택조합 사업의 지속적인 진행 여부를 가늠하기 어려운 상황이다.

한편 소규모 주택정비사업의 경우 일부 사업성이 있는 구역을 위주로 예전보다는 활발히 사업이 진행되고 있기는 하나, 재개발 재건축 사업과 같은 대규모 물량 공급 효과는 기대하기 어렵다는 점에서 그 한계 역시 명확하다고 할 것이다.

허용회 감정평가사

주거환경의 개선, 주택 공급 기능, 도시 재생 또는 지역의 개발(발전) 등의 측면에서 볼 때 리모델링, 소규모 정비사업, 지역주택조합 등은 재개발·재건축의 틈새시장에 불과할 뿐으로서 재개발·재건축을 대신할 만한 대안으로서 적절하지 않다.

리모델링은 조금 더 신속히 추진될 수 있도록 절차를 간소화해야 할 것이고, 소규모주택 정비사업은 시장에서 소비자들이 만족할 정도로 단지 규모의 확대와 층고 상향 등이 조정되어야 할 것이다. 지역주택조합은 무주택자들이 안심하고 가입하는 한편 사업이 성공적으로 추진될 수 있도록 공공의 역할 내지는 보증제도 등이 도입돼야 한다.