이번 호는 주택법변경으로 달라지게 되는 거주주택에 대한 비과세 규정이다.

거주주택의 비과세 규정은 거주주택과 다른 주택을 2주택이상 보유한 상태에서 거주하고 있던 주택을 먼저 양도할 때 다주택임에도 불구하고 비과세를 적용한다는 규정이다. 이때 다른 주택은 장기가정어린이집과 일정 임대주택이다. 이중 임대주택에 대해서는 과도한 세제혜택이다 라는 여론 등에 의하여 비과세를 위한 거주주택의 요건 및 임대주택의 요건을 크게 강화하였다.

거주주택의 기본요건은 양도일 현재 2년 이상 거주 및 2년 이상 보유할 것이다. 이때의 거주기간은 해당 거주주택의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 거주한 기간을 통산하여 계산한다.

한편 최초 거주주택을 양도한 이후 새집을 사지 않고, 기존에 보유하던 임대주택에 거주할 수도 있다. 이렇게 거주하는 기존임대주택을 직전거주주택보유주택이라고 한다.

직전거주주택보유주택의 경우의 과거에 거주한기간은 인정하지 않고, 임대사업자로 등록한 이후에 실거주한 기간을 거주기간으로 본다. 따라서 거주주택 양도 후 기존임대주택 중 등록말소한 주택에 전입하여 거주한 기간부터 거주기간으로 인정받을 수 있는 것이다.

단, 이 경우도 전체 보유기간에 대한 양도차익에 대해 비과세해주는 것이 아니고, 임대주택에서 거주주택으로 전환하여 보유한 기간에 대한 양도소득에 대해서만 비과세가 적용된다.

전환이전기간에 대한 양도소득은 과세대상이다. 단, 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다.

이런 취지로 인하여 거주주택을 양도하고, 임대주택 한 채만 보유한 상태에서 임대의무기간을 채우고 양도하는 경우 비록 1주택이지만, 비과세가 적용되지 않는다.

임대의무기간이후 해당 임대주택에 거주를 한 경우라면, 거주개시이후 시점부터의 기간에 대해서만, 비과세 적용하고, 거주를 하지 않고 임대주택상태로 매각시 비과세가 적용되지 않는다. 즉, 전체 과세되며, 이 경우 중과세율이 적용되지는 않는다.

2019.2.12.이후에 거주주택을 취득한 경우에는 최초의 거주주택에 대해서만 비과세를 적용한다. 따라서 일시적2주택과 임대주택을 보유한 상태에서 거주주택양도에 대한 비과세를 적용받은 후 새롭게 취득한 주택에 전입하여 2년 이상 거주하는 경우, 과세대상이 된다.

단, 2019.2.12.당시에 매매계약을 체결한 신규취득 거주주택과 기존에 보유하던 임대주택 중 한 채를 거주주택으로 전환시켜 거주하는 경우에는 종전처럼 거주주택보유기간에 대해서 비과세를 적용해 준다.

임대주택이 있는 상태에서 거주주택을 양도하는 것이므로 거주주택양도이후 임대주택으로서의 세법상의 의무를 이행하지 않는 경우 비과세가 취소되고, 거주주택이 아닌 일반주택으로서 양도소득세를 냈었더라면 내야할 세금과의 차이부분을 추징당하게 된다.

세금차이는 임대주택이 주택 수에서 제외되는 임대주택이 아닌 것을 전제로 한 것이다.

예를 들어 거주주택 1채와 임대주택 3채가 있었는데, 임대주택 중 2채가 요건을 채우지 못한 경우 거주주택 1채와 일반주택 2채이므로 총 3주택으로서 거주주택에 대해 중과세가 적용된다. 따라서 거주주택에 대해 당초 비과세신고로 납부한 세액과 중과세적용시 산출된 세액의 차이를 추징당하게 되는 것이다. 임대주택으로서의 의무이행이 중요시되는 사유이기도 하다.

거주주택에서 제외되는 임대주택이기 위해서는 우선 임대개시당시의 주택 기준시가가 6억원 이하(수도권외부는 3억원)이어야 한다. 면적에 대한 제한은 없으며, 다가구주택의 경우 구분임대되는 호별 가액을 기준으로 판단한다. 규모기준에 충족하면 구청에 민간임대주택에 관한 특별법에 의한 임대사업자등록하고, 세무서에도 임대사업자등록을 해야 한다.

2019.2.12.이후부터는 임대차계약을 갱신하거나, 새로 임대차계약을 체결하는 경우 임대료의 연증가율이 5%이하일 것을 요건으로 추가하였다.

2020년2월부터는 연기준을 삭제하여 종전임대차계약대비 증가율이 5%이하일 것으로 변경하였다. 즉, 현재 임대차 계약이 체결되어있는 경우로서 갱신하는 경우 종전 임대료를 기준으로 하고, 임사 등록시 종전 임대차계약이 없었던 경우라면, 등록이후 최초로 체결하는 계약이 기준이 된다. 이렇게 체결된 임대차계약은 1년 이내 재증액이 불가하다. 기존의 전세를 월세로 전환하거나, 월세를 전세로 전환하는 경우의 전환율도 시중의 전환율을 적용하면 안되고, 임대주택법을 준용하도록 하였다.

마지막으로 임대의무기간이다. 위의 등록요건과 임대료증가요건을 충족한 상태에서 5년 이상 임대해야 거주 주택 양도시 주택 수에서 제외되는 임대주택이 된다.

원칙적으로 주택 수에서 제외되는 임대주택은 거주주택 양도시에 요건을 충족하고 있어야 한다. 즉, 양도시점에 임대등록 되어 있지 않은 상태라면, 양도당시 등록된 임대주택이 아니므로 주택 수에 포함되어 거주주택의 비과세에 해당하지 않게 되는 것이다.

그런데 임대주택법의 개정으로 인해서 자동으로 등록말소 되는 경우 문제가 발생하게 되었다.

예를 들어 단기임대주택으로 등록하여 4년이 경과되었으나, 아파트라는 이유로 재등록이 불가능한 경우 또는 재건축재개발로 인하여 멸실되어 기존의 임대사업자가 폐지되고, 신규로 임사등록하려고 하였으나, 역시 아파트라는 이유로 재등록이 불가능한 경우 등은 5년이라는 임대의무기간을 못 채우게 되어, 거주주택에 대해서 비과세를 못 받게 되는 것이다.

위와 같은 불이익 방지를 위해서 개정세법은 자동등록말소의 경우 5년의 의무기간이 채워지지 않은 경우에도 임대주택등록 말소 후 5년간은 의무임대기간을 채운 것으로 간주된다. 따라서 거주주택 양도시 1세대 1주택비과세를 적용받을 수 있다.

또한 세법상의 임대의무기간 즉 5년 중의 절반을 채운 임대사업자가 자진하여 임대사업자의 등록을 말소할 경우에도 동일하게 거주주택으로서의 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

결국, 2020년 현재시점에 신규로 취득할 주택 중 거주주택 양도시 주택 수에서 제외되는 임대주택은 다음과 같다.

일단, 조정대상지역에서 신규 취득하는 주택도 해당된다. 단, 아파트는 신규로 임사등록을 받아주지 않기 때문에 제외된다. 따라서 조정대상지역의 빌라, 다세대, 다가구주택의 경우도 임사등록시 주택 수에서 제외될 수 있다.

주거용 오피스텔도 대상이 된다. 업무용이 아닌 한, 임사등록을 통해 혜택을 볼 수 있다.

기존에 보유하고 있는 주택 역시 아파트를 제외한 전 주택이 대상이 된다. 물론 임대개시당시의 기준시가 등의 요건은 갖추어야 한다.

문의) 02-555-5366