2021년 신축년(辛丑年) 새해가 밝았다. 신임 국토교통부 수장으로 발탁된 변창흠 장관의 취임 전후로 주택정책이 어떻게 흘러갈 것인지 많은 관심이 쏟아지기도 했다. 구체적인 공급대책은 설 명절 전에 발표될 예정이지만 그간 알려진 변창흠식 주택플랜에 따르면 기존 정책을 유지할 것으로 보인다.

특히 정비사업의 경우 공공 중심의 정비사업 활성화 방안에 역점을 둘 것으로 예상돼 큰 변화는 없을 것으로 예상된다. 순조로운 스타트를 선보인 공공 재개발은 초반 기세를 살려 향후 수도권 등으로 영역을 확장할 계획이다. 이와 달리 공공 재건축 시장은 암울한 한해를 보낼 것으로 보인다. 초라한 현 상황을 반전시킬 획기적인 대안이 제시되지 않는 한은 말이다.

다만 오는 4월 예정된 서울시장 보궐선거 결과에 따라 반전의 가능성은 남아있다. 만일 민간 재건축 활성화를 주장하는 야권 주자가 서울시장에 당선된다면 재건축시장의 부흥을 기대할 수 있을 것이다.

∥변창흠호, 주택공급 활성화 박차

BUT 개발이익 적정배분 및 투기수요 차단 예고

지난 5일 변창흠 국토교통부 장관이 서울시와 경기도, 한국토지주택공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사(GH), 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회 등 주택공급 관련 민관 핵심기관이 참여한 정책 간담회를 개최했다.

간담회를 통해 도심내 주택 공급확대를 위한 정책 추진의 기본방향을 관계기관과 공유하는 한편 각 기관의 애로사항과 제도 개선사항에 대해 논의했다. 또한 주택공급 확대가 시장안정에 중요한 만큼 민관 협력의 모범적 모델이 될 수 있도록 긴밀한 협력체계를 가동키로 했다.

변창흠 장관은 “수요자들이 선호하는 입지에 충분한 물량의 품질 높고 부담 가능한 주택을 신속히 공급하는 것이 무엇보다 중요하다”고 강조했다. 이와 관련 조만간 발표될 주택공급대책의 기본방향으로 다섯 가지 원칙을 제시했다.

첫 째는 민관협력을 통한 Fast-Track으로 주택을 신속히 공급하는 것이다.

두 번째는 역세권 등 도심내 가용용지와 공공택지를 통해 충분한 물량을 공급하는 것이다. 이를 위해 수도권과 지방 대도시를 대상으로 역세권, 준공업지역, 저층주거지, 도시재생 연계 정비사업 등 도심내 다양한 공급방식을 검토할 방침이다.

세 번째는 생활인프라, 혁신공간, 일자리와 연계된 품질 높은 주택을 공급하는 것이며, 네 번째는 수요자들이 선호하는 주택을 집중적으로 공급하는 것이다. 마지막 다섯 번째는 사회적 합의에 기초한 개발이익 적정 배분 및 선제적 투기수요 차단을 기본 방침으로 나타냈다.

이와 관련 변창흠 장관은 “일각에서 공공주도 일변도, 임대주택이나 공공자가주택 위주 공급에 대한 우려가 있는 것으로 알고 있다”면서 “중앙정부와 지자체는 제도 개선 및 인허가 절차 지원, 공공기관은 컨설팅, 부지확보, 선투자를 통한 리스크 분담, 민간은 창의적 설계, 시공능력을 제공하는 민관협력을 통해 국민들이 원하는 도심 내 분양주택을 공급하는데 중점을 둘 것”이라고 밝혔다.

이어서 “특히, 민관협력 사업에 참여하는 토지주들은 리스크 저감, 인허가 절차 간소화, 강력한 인센티브를 지급 받아 수익성 확보는 물론, 신속한 사업추진이 가능할 것”이라고 덧붙였다.

∥공공 재개발 탄탄대로 걷다

작년 5월 발표한 수도권 주택공급방안에 의해 도입된 공공 재개발방식은 높은 참여율을 보이고 있는 가운데 순조로운 항해를 이어가고 있다. 지난 14일 서울시는 공공재개발 후보지로서 정비구역 8곳을 발표했으며, 이를 통해 4700세대 규모의 주택공급이 기대된다고 밝혔다.

이번 후보지 선정은 작년 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중 도시재생지역 등 공모대상이 아닌 10곳을 제외한 60곳 가운데 기존 정비구역으로 지정돼 검토 및 심사가 용이한 12곳을 대상으로 진행됐다.

최종 선정된 후보지는 모두 역세권에 위치한 기존 정비구역으로서 사업성 부족이나 주민간 갈등 등의 문제로 인해 사업이 평균 10년 이상 정체됐던 곳으로 알려진다. 선정된 곳은 동작구 흑석2구역, 영등포구 양평13구역과 양평14구역, 동대문구 용두1-6구역 및 신설1구역, 관악구 봉천13구역, 종로구 신문로2-12구역, 강북구 강북5구역 등이다.

후보지 8곳은 주민 동의를 거쳐 LH․SH가 공공시행자로 지정되며, 서울시는 공공재개발 특례가 적용된 정비계획을 수립하게 된다. 연말까지 후보지를 ‘공공재개발 정비구역’으로 최종 확정해 사업추진이 본격화될 예정이다.

LH․SH는 후보지 주민을 대상으로 설명회를 개최해 후보지 검토시 수립한 개략적 정비계획과 이를 기반으로 도출한 예상 분담금, 비례율 등 사업성 분석 결과를 설명하는 한편 주민의견수렴과 공공시행자 지정 동의도 구할 계획이다.

한편 국토부와 서울시는 작년 공모에 참여한 신규 구역 56곳 중 도시재생지역 등 공모대상지가 아닌 곳을 제외한 47곳에 대해서도 구역여건 및 개략적 정비계획을 신속히 검토해 3월말까지 추가 후보지를 선정할 계획이다.

∥초라한 성적의 공공재건축, 결정적 인센티브 부족해

순항을 이어가는 재개발과 달리 공공 재건축은 난항을 거듭하고 있다.

지난 15일 공공정비사업 통합지원센터(LH·SH·한국부동산원)는 “공공재건축 관련 사전컨설팅을 신청한 15개 단지 중 컨설팅 참여를 철회하거나 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 7개 단지를 대상으로 컨설팅 결과를 최종 회신했다”고 밝혔다.

컨설팅 결과를 받은 곳은 관악구 신림건영1차(492가구), 구로구 산업인아파트(342가구), 광진구 중곡아파트(270가구), 서초구 신반포19차(242가구), 영등포구 신미아파트(130가구), 중랑구 묵동장미(100가구), 용산구 강변(146가구)·강서(32가구) 아파트 등 총 7개 단지 1754세대이다.

이들 7개 단지를 공공재건축으로 진행할 시 공급 가능한 주택물량은 2770여세대에 불과하다. 더군다나 이들 7곳이 공공재건축을 확정한 것도 아닌 추진여부를 타진하고자 사전컨설팅을 신청한 것에 불과해 공급량은 더욱 낮아질 가능성이 높아 공공재건축 활성화 방침이 무색한 상황이다.

결국 침체된 공공재건축을 활성화시키기 위해선 재건축 주민의 마음을 돌려세울 결정적인 카드가 필요하다는 관측이다. 그러나 키를 쥐고 있는 변창흠 장관이 이에 응할지는 불투명하다. 재건축 활성화의 전제 조건으로 개발이익 환수와 임대주택 공급 등 공공성 확보 방침을 내세우고 있어 쉽지 않을 전망이다.

∥4.7 서울시장 보궐선거의 향방은?

어두운 터널을 지나고 있는 재건축시장에도 한 가닥 희망의 빛줄기는 남아있다. 오는 4월 예정된 서울시장 보궐선거 결과에 따라 반전의 계기를 마련할 수 있기 때문이다.

현재 서울시내 민간 재건축사업이 정체에 빠진 까닭은 서울시가 사업추진에 필요한 인허가 절차를 막고 있기 때문이다. 만일 민간 재건축 활성화를 표방하는 후보가 시장에 당선되면 별도의 인센티브 제공 없이도 원만한 사업추진이 가능하다. 구태여 공공 재건축의 탈을 쓰지 않아도 가능하다는 것.

신축년은 흰 소의 해로서, 흰 소는 상서로운 기운이 일어나는 해로 불린다. 소는 우직한 근면성과 힘을 상징한다. 느린 것 같지만 꾸준함과 성실함을 나타내며, 보기엔 둔해보여도 실제로 매우 영리하다고 한다. 비록 정비사업 환경이 여전히 열악하지만 희망을 잃지 않고 앞날을 대비한다면 좋은 결과를 맞이할 수 있을 것이다.