사당5재건축구역이 정비계획 변경을 발판삼아 올 상반기 건축심의 통과를 목표로 사업추진에 박차를 가하고 있다.

지난 달 25일 서울시는 “동작구 사당동 303번지 일대에 위치한 사당5 주택재건축정비구역에 대해 정비구역 및 정비계획 변경 지정하고 지형도면을 고시한다”고 밝혔다. 2011년 10월 재건축 정비예정구역에 포함된 사당5구역은 2017년 3월 정비구역으로 지정됐다.

사당5 주택재건축정비사업조합(조합장=강성수)은 사업성 극대화를 위해 정비계획 변경 절차를 진행해왔다. 조합은 지난 달 변경된 정비계획이 최종 고시됨에 따라 건축심의 등 후속 절차 추진에 만전을 기하고 있다.

강성수 조합장은 “정비계획 변경을 통해 82세대를 증가시킴으로써 분양수익 증가라는 성과를 거둘 수 있었다”면서 “후속 절차인 건축심의를 조속하게 마무리 짖고, 늦어도 내년 상반기에는 사업시행인가를 통과할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 소감을 밝혔다.

∥‘위험지역 지정’ 막힌 구역지정을 풀다

사당5구역은 구릉지에 위치한 지형적 특성과 좁은 도로 등 열악한 기반시설로 인해 일찌감치 주거환경 개선요구가 제기됐었다. 2008년경부터 재건축 추진이 거론됐지만 별다른 진전은 보이지 않았다. 7~8년간 지지부진하던 사업추진은 2015년 현 강성수 조합장이 업무를 맡아 진행하며 대전환을 맞이하게 됐다.

강 조합장이 재건축에 참여할 당시 가장 큰 쟁점은 정비구역 지정을 받는 것이었다. 기본계획수립 이후 수년간 정비구역으로 지정되지 않아 일몰제 규정에 의해 해제될 위급상황이었던 것. 이 때 강 조합장이 제시한 방법이 우선적으로 재해예방에 관련 법률에 의해 ‘붕괴위험지역’으로 지정받는 것이었다.

강 조합장은 구릉지의 특성상 많은 비가 내릴 경우 축대붕괴 등 재난위협에 노출돼 있다는 점을 부각시켰고, 이 같은 의견이 구청으로부터 수용돼 붕괴위험지역 D등급으로 지정될 수 있었다. 결국 붕괴위험 제거, 기반시설 향상 및 주거환경 개선의 필요성이 인정돼 재건축을 위한 정비구역 지정의 바탕을 이룰 수 있었다.

이와 관련 강성수 조합장은 “구청과 시청 등 인허가권자의 특성상 아무런 근거 없이 정비구역 지정을 요구해서는 성과를 거두기 어려울 것으로 예상했다”면서 “지금도 원활한 사업추진을 위해, 재건축사업의 당위성을 충분히 납득할 수 있도록 제반환경을 조성하는 것에 주력하고 있다”고 말했다.

붕괴위험지역 지정으로 정비구역 지정의 기초를 닦았음에도 불구하고 완료되기까지는 다소 시간이 걸렸다. 용적률과 층수 등 사업성과 연관된 세부항목에 있어서 입장차가 적지 않았기 때문이었다. 그렇게 다섯 차례에 달하는 심의·보완 절차가 진행됐지만 입장차는 좁혀지지 않았다.

강성수 조합장은 “당시 시에서 더 이상의 보완조치가 필요한 경우 구역지정 절차를 취소할 수밖에 없다는 입장을 밝힘에 따라 일몰제 적용을 받지 않기 위해 어쩔 수 없이 시의 요구를 수용할 수밖에 없었다”고 설명했다. 이어 “일단은 정비구역 지정을 먼저 통과하고 차후 조합설립 이후에 사업성 향상을 위한 정비계획 변경을 진행하기로 계획했다”고 덧붙였다.

∥82세대 증가, 분양수익 700억 확대 ‘기대’

지난 2월 25일 서울시는 사당5재건축구역 정비계획을 변경 고시했다. 고시된 바에 따르면 정비계획상 용적률은 기존 190%에서 198.2%로, 법적상한용적률은 190%에서 210%로 각각 상향됐다. 건축물 높이는 기존 평균7층 이하(35m)에서 평균10층 이하(37m), 최고층수는 기존 10층에서 12층으로 각각 높아졌다.

용적률과 층수가 완화된 배경에는 공공시설 기부채납에 따른 층수 완화 규정(도시계회조례 제28조)과 소형주택 건설에 따른 상한용적률 완화규정(도시정비법 제54조) 등이 적용된 까닭이다. 기타 기반시설로는 공영주차장 2개소가 설치돼 각각 28대와 79대를 수용할 수 있다.

이와 관련 서울시는 “단독주택이 밀집한 지역으로서 불법주차 및 주차공간 부족으로 민원이 발생되는 지역으로 부족한 주차공간 확충이 필요하다”면서 “마을버스 회차공간을 겸비하는 공영주차장은 공동주택과 복합시설로 설치 계획된다”고 밝혔다.

총 건립세대수는 기존 425세에서 507세대로 82세대 증가했으며, 이중 분양주택은 489세대, 임대주택은 18세대로 나뉜다. 주택규모별 건설비율로는 전용면적 60㎡이하 409세대, 60㎡~85㎡이하 98세대로 구분된다. 이는 현행 규정상 전용면적 85㎡ 이하 규모를 전체 세대수의 60% 이상, 전용면적 85㎡ 이하 규모를 전체 연면적의 50% 이상 건설하도록 하는 규정에 따른 것.

강성수 조합장은 “용적률과 층수가 상향된 이번 정비계획 변경을 통해 기존 계획 대비 세대수가 82세대 늘어났다”면서 “대략적으로 700억원 규모의 분양수익이 늘어날 전망이며, 제반비용을 제외하면 순수하게 조합원 1인당 1억원 이상의 수익을 기대한다”고 말했다.

고대했던 정비계획 변경절차가 마무리됨에 따라 사당5구역은 건축심의와 교통영향평가 등을 진행하게 된다. 강성수 조합장은 “건축심의 등 후속절차를 조속히 진행하여 늦어도 내년 초에는 사업시행인가 획득을 계획하고 있다”고 향후 일정을 밝혔다. 조합은 내년 하반기 시공사 선정 등을 치르고, 향후 5~6년 후 입주를 목표로 하고 있다.

잠깐 인터뷰 - 사당5주택재건축정비사업조합 강성수 조합장 

“재건축, 내 집을 짓는 마음으로 임하다”

“조합장은 사실 매우 힘들고 어려우며 또한 외로운 직업이다. 원망과 탓을 짊어지고 가야하는 그런 운명이라 생각한다”

시간이 많이 흘렀지만 여전히 정비사업에 대한 세인의 인식은 긍정적이지 않다. 저마다 이해관계가 상이한 조합원들은 툭하면 조합을 상대로 비판과 비난을 쏟아내기 일쑤다. 한마디로 말해서 조합장이란 위치는 욕을 먹는 자리라는 것.

때문에 정비사업 현장을 방문하다보면 조합, 특히 조합장을 헐뜯는 현수막을 자주 보게 된다. 이 같은 일반적인 현실을 비춰볼 때 사당5구역은 매우 이례적인 곳이다. 조합을 비난하기는커녕 오히려 조합장을 찬양(?)하는 현수막이 펼쳐져있기 때문이다.

일몰제로 구역이 취소될 뻔했던 위기상황에 등장한 강성수 조합장은 ‘붕괴위험지역 지정’이란 신의 한수로 풍전등화의 사당5구역을 되살렸다. 구역지정을 받은 지 7개월 만에 추진위 승인을 받았으며, 그로부터 1년 뒤인 2018년 11월 조합설립인가를 얻는 등 파죽의 기세로 사업단계를 통과했다.

보통 일을 잘하는 조합장은 크게 두 부류로 나뉜다. 적재적소에 인재를 배치해 그들의 역량을 십분 이끌어내는 유형과 조합장 본인 스스로가 업무 전반을 이끌어가는 유형이다. 강 조합장은 후자에 속한다.

강 조합장은 기본적인 문서 작성부터 대관 업무까지 거의 모든 업무를 홀로 도맡아왔다. 처음 참여할 당시엔 재건축이란 분야가 생소했기에 주변 지인과 시청·구청 관계자로부터 조언을 듣고, 인근 조합과 현장을 찾아다니며 노하우를 전수받는 등 고생도 적지 않았다. 하지만 이전 회사 근무 당시 기획업무를 담당했던 경력과 두 개의 사업체를 운영했던 경영능력이 큰 도움이 됐다.

“그간 스스로 공부하고 연구하며 휴일도 없이 근무했다”는 강 조합장은 “언제라도 조합원들이 방문하면 재건축을 이해하도록 설명하면서 조합원들의 권익상승과 쾌적한 주거환경을 만들려고 노력해왔다”고 했다. 이런 끝없는 노력과 정성이 사당5구역이 승승장구 할 수 있었던 원동력이지 아닐까 싶다.

현재 사당5구역 조합원 동의율은 97% 수준이다. 강 조합장은 “현재 몇몇 미동의자가 있지만 미동의자 대부분이 조합원에 가입할 수 있도록 해달라고 찾아오고 있다”면서 “이는 사업진행의 성과와 사업성 확보에 따른 결과라 생각되며, 건축심의 및 시공사 선정 등이 가시권에 들면 100% 동의도 머지않을 것으로 본다”고 말했다.

당초에 그는 추진위 설립까지만 참여할 생각이었다. 하지만 주변 관계자의 강력한 권유로 결국 조합장이란 책무를 받아들이게 됐다. 조합장직을 수락하며 기존에 운영하던 사업체는 모두 정리했다고 한다.

강 조합장은 “개인적으로 돈을 버는 것에 목적이 있었다면 재건축 업무를 하지 않고 기존 사업체 운영을 지속했을 것”이라고 한다. 조합 일이 자신의 일이라는, 단순한 월급쟁이로 생각한 적이 한 번도 없다는 그는 “내 집을 짓기에 최고의 가치를 지닌 최고의 주거단지로 거듭 태어나겠다는 자세로 업무에 임하고 있다”며 “열과 성을 다해 조합원들의 권익확보에 최선을 다하겠다. 도움을 주신 구청과 시청 모든 관계자들께 감사드린다”고 담담하게 소회를 전했다.