정비구역 해제로 난개발 늪에 빠진 장위11구역이 부활의 날개를 펼치고 있다.

17일 오전 11시경 오세훈 국민의힘 서울시장 후보자가 성북구 장위11구역 재개발추진준비위원회(대표=장진석)를 전격 방문했다. 오세훈 후보는 장위11구역 현장을 둘러본 후 장위11구역 장진석 대표와 간담회를 가졌다.

간담회 결과 오세훈 후보는 민간 재개발·재건축 정비사업의 필요성에 공감하고 있으며, 장위11구역 등 정비구역 해제지역에 대한 환원 조치 등에 적극적으로 검토할 것으로 밝혔다.

장위11구역 장진석 대표는 “오세훈 후보자께서 가로주택정비사업 등의 난립에 따른 정비구역 해제지역의 고충에 대해 충분히 공감하셨고, 재개발사업이 재개될 수 있도록 긍정적인 답변을 주셨다”고 말했다.

오세훈 후보자의 장위11구역 방문은 갑작스럽게 정해진 일정에도 불구하고 200명이 넘는 주민들이 몰려들어 북새통을 이루기도 했다. 오세훈 후보자는 비좁은 골목길 등 현장을 직접 시찰하며 관계자들의 의견을 경청했고, 주민들의 성원 속에서 장위11구역 방문 일정을 매듭지었다.

∥해제지역, 신축빌라·가로주택 등 난개발 ‘심각’

장위11구역은 반강제적으로 해제된 정비구역 중 하나로 지난 11월 공공재개발 후보지 공모에 참여를 신청했다. 노후도 30년 이상 건물 65%, 20년 이상 건물 25%로 후보지역으로 문제가 없었지만 역세권 지역으로서 ‘서울시 2025기본계획’에 따른 연면적 노후도 요건을 이유로 탈락한 것으로 전해진다.

장위11구역 장진석 대표는 “장위11구역은 뛰어난 입지조건과 전략적 요충지임에도 불구하고 노후·낙후되어 있으며, 현재 가로주택사업과 신축빌라 등에 의해 난개발 될 위기에 처해있어 통합적인 재개발사업이 필요하다”고 구역해제 환원조치의 당위성을 주장했다.

장위11구역 재개발추진준비위원회(이하 추진위)에 따르면 장위11구역은 해제지역 중 상대적으로 양호한 입지로 인해 여러 가로주택조합이 난립하여 각개로 쪼개질 위기에 처해있다. 가로주택은 1만㎡ 이하로 사업을 해야 하기에 개발업자가 구역 전체를 획지별로 조각내고 있다는 것.

추진위 관계자는 “현재 장위11-1,2,3가로주택조합이 설립되었는데, 구역내에서도 상가, 빌라가 전혀 없는, 완전 노후화된 부분만 쏙쏙 빼서 가로주택을 진행하고 있어 사실상 알박기와 다름없다”고 말했다.

이어 “이렇게 개별적으로 진행되면 통합적 개발이 가능한 역세권 구역이 쪼개져서 결국 4~5개의 가로주택만 개발되고 나머지 70% 지역은 신축빌라 혹은 방치되어 낙후지역으로 남게 될 것”이라고 덧붙였다.

3500세대 이상 양질의 주거공급이 가능하고, 타구역과 연계효과도 좋은, 자족시설이 들어갈 수 있는 역세권구역이 도시기반시설 확충 없는, 평균 150세대의 7층 이하의 저밀 단지 4~5개로 나뉘게 된다는 것.

정리하면 장위11구역과 같은 통합개발 최적합지는 도로, 하수도, 전선주 지중화 등 기반시설을 통합적으로 정비·개선하는 것이 우선되어야 하며, 통합적 개발이 불가능한 일부 사각지대가 존재한다면 후순위로 가로주택정비사업이 고려돼야 하는 것이 도시정비의 기본적 이치라는 것이다.

장진석 대표는 “도시정비에 있어 가장 마지막 수단으로 고려돼야할 가로주택정비사업이 민간 업체와 극소수 소유자들에 의해 활성화되고 있다”면서 “현재 장위11구역의 도시정비 방향은 완전히 거꾸로 되어 있다”고 비판했다.

이어 “이 같은 국소적인 가로주택조합의 난립은 70% 이상의 지역을 개발 사각지역으로 만들어 기반시설 정비도 불가능해질 뿐만 아니라 재개발 자체가 어려워져 난개발의 수렁으로 빠트릴 것”이라고 강조했다.

잠깐 인터뷰 - 장위11구역 재개발추진준비위원회 장진석 대표

“해제지역 난개발 우려, 기반시설 고려한 통합 재개발 절실해”

정비구역 해제지역 현황에 대해

해제된 정비구역의 상황이 다들 비슷할 것으로 예상한다. 신축 연립·다세대주택이 늘어나고 가로주택정비사업이 곳곳에서 발생하고 있다. 기반시설에 대한 고려가 전혀 없이, 개별 개발사업이 우후죽순처럼 발생하는 상황이다. 난개발이 따로 없어 통합적인 정비사업이 필요하다.

대부분의 정비구역 해제지역이 협소한 도로와 극심한 주차문제 등 열악한 기반시설로 인해 많은 재난위험에 노출되고 있다. 그럼에도 불구하고 현재와 같은 난개발을 방치할 경우 향후 더 큰 문제가 발생할 것으로 전망된다.

가로주택정비사업에 대해

가로주택정비사업은 재개발사업이 되지 않으니 주민 개별적 사정상 어쩔 수 없이 동의한 경우가 많다. 원래부터 가로주택 방식을 희망한 것이 아니라 재개발이 취소되니까 그 대안으로 가로주택을 선택한 것이다. 따라서 통합적인 재개발사업이 구체화된다면 사업방식 전환에는 큰 무리가 없을 것이다. 다만 이 과정에서 기존 가로주택조합과의 심도 깊은 협의가 필요할 것이다. 이에 대해서는 충분한 협의를 거쳐 서로가 상생할 수 있는 방안을 찾도록 하겠다.

공공재개발 추진 여부에 대해

공공주도 재개발사업에 공모를 신청한 것이 맞지만 이는 기존 민영방식의 재개발사업이 어렵기 때문에 대안으로 공공재개발을 추진한 것뿐이다. 주민 대다수가 원하는 것은 민영 재개발사업, 기존의 통합적 재개발사업이다.

당면 최우선 과제에 대해.

현재 장위11구역은 전체면적의 5%에 불과한 장위재래시장이 존재한다는 이유로 구역전체가 도시재생 예정지구로 묶여있으며, 이로 인해 재개발 추진이 제한되고 있다. 도시재생 예정지구 지정 철폐가 우리 장위 11구역 주민들의 당면 핵심과제이며, 이를 위한 지역 연대 및 주민 민원활동이 대폭 강화돼야 한다.