공동주택 리모델링을 위한 특별법 제정이 임박한 가운데 리모델링 활성화를 위한 핵심 사항이 누락된 것으로 알려져 보다 실질적인 개선 요구가 제기되고 있다.

지난 7월 22일 더불어민주당 이학영 의원 등 국회의원 12인은 ‘공동주택 리모델링 및 지원에 관한 특별법안’을 국회에 발의했다. 현재 공동주택 리모델링은 주택법을 필두로 도시정비법, 건축법, 국토계획법 등 다양한 법률을 준용해 진행되고 있다.

위와 같은 법률은 각각의 고유 목적에 맞게 운영되기에 리모델링사업에 적합한 세부 사항을 반영하기 어렵다는 문제점이 제기돼왔다. 이에 공동주택 리모델링을 활성화하기 위해 리모델링만을 위한 전용 법률의 필요성이 대두됐던 것.

공동주택 리모델링사업은 2000년대 초반 각광받기 시작해 주택시장의 일익을 담당했다. 허나 당시엔 강력한 재건축 규제책의 대안으로 리모델링을 바라보는 시선이 상당했고, 리모델링에 필요한 제반 규정 또한 미비해 실제 리모델링이 완료된 사례는 극히 일부분에 불과했다.

게다가 일반분양이 없거나 소수의 물량만 제공되는 리모델링의 특성상 과다한 분담금을 감당할만한 사업성이 충분치 않았다. 재건축과 비교할 때 제한적인 증축범위, 과다한 부담금 등을 고려하면 추진동력을 찾기가 어려웠을 터이다.

그렇게 지지부진하던 리모델링시장이 서서히 부상하고 있다. 재건축이 가능한, 즉 기존 용적률이 낮은 아파트는 대부분 재건축이 완료됐거나 이미 사업이 한창 진행 중이다. 1990년 이후 건립된 아파트 대부분은 기존 용적률이 200% 넘기거나 심지어 400%에 이르는 곳도 많아 재건축이 불가능하기에 리모델링이 유력한 주거정비 수단으로 거론되고 있다.

위와 같은 리모델링이 적합한 아파트 규모는 서울을 비롯한 주요 대도시와 1·2기 신도시들을 고려하면 천만가구에 육박하는 것으로 알려진다. 지난 6월 ‘리모델링시장의 지속가능한 성장을 위한 논의’를 주제로 ‘2021부동산정책포럼’이 개최됐다. 당시 윤성원 국토교통부 제1차관은 “사용연한이 15년 이상된 공동주택이 800만 가구를 넘어섰고, 10년 뒤에는 1200만 가구에 이를 것으로 예상된다”며 리모델링 특별법의 필요성에 공감대를 나타내기도 했다.

이 같은 시대적 흐름을 바탕으로 무궁무진한 잠재력을 지닌 리모델링시장을 뒷받침하고자 지난 7월 리모델링 특별법이 발의된 것은 무척이나 고무적인 사안이다. 그러나 발의안을 살펴보면 주택법을 비롯한 여러 법령에 산재된 리모델링 관련 규정을 한 곳에 취합했다는 것 외에는 큰 의미를 부여하기는 어려운 상황이다.

수직증축과 수평증축 등 당면 과제로 떠오르는 주요 활성화 방안은 보이지 않을 뿐더러 환지 제도를 누락하는, 구조적인 결함을 지닌 것으로 알려져 적지 않은 개선·보완이 필요하다.

∥구체적 수직·수평 증축기준 제시돼야

공동주택 리모델링에서 증축범위는 사업의 진퇴 여부를 판가름하는 최대 핵심 사항이다.

아파트 상하 방향으로 증축하는 수직 증축은 일반분양 물량확보로 이어지기에 리모델링사업의 수익성과 직결된다 할 수 있다. 현행 규정으로는 15층 이상인 경우 최대 3개층(필로티 설치시 2개층) 14층 이하인 경우 최대 2개층(필로티 설치시 1개층)이 증축 가능하며, 전체 세대수 기준 15%까지 가능하다.

리모델링의 특성상 일반분양이 나오기 어려운 사업구조임을 고려할 때 일정 부분 일반분양이 가능한 수직증축은 사업주체에게 매력적인 수단으로 다가온다. 문제는 수직증축을 위한 현실의 벽이 너무 높다는 점이다. 수직증축을 위해서는 안전진단을 넘어 구조 안정성 검토를 두 차례 통과해야 하는데, 이를 통과하기 극히 어렵기 때문이다. 현재까지 수직증축이 통과된 사례는 송파 성지아파트 단 한 곳에 불과하다.

수직증축이 세대수 증가에 초점이 맞춰져 있다면 수평증축은 각 세대별 전용면적 증가와 관계가 깊다. 현재 전용면적 85㎡ 이상인 경우 전용면적의 30% 이내, 85㎡미만은 40% 이내 등으로 관련 기준이 정해져있다.

수평증축에서의 관건은 내력벽 철거 허용에 대한 사항이다. 대부분의 아파트 구조상 수평증축의 범위는 각 세대의 앞과 뒤로 한정될 수밖에 없다. 이런 경우 세대내와 세대간 내력벽으로 인해 원활한 평면을 구성하기 어렵다는 제약이 있는 것. 이에 리모델링업계에서는 수년간 내력벽 철거 허용을 요구해왔다.

이와 관련 국토부는 2018년 한국건설기술연구원을 통해 ‘리모델링을 위한 가구간 내력벽 철거 안정성 연구용역’을 발주하며 관련 사항을 검토했다. 하지만 아직까지 내력벽 철거 허용 여부에 대해 구체적인 입장표명은 미루고 있는 상황이다.

발의안을 살펴보면 수직증축과 수평증축 등에 대해 기존의 원론적인 규정만을 나타냈을 뿐 구체적인 기준은 찾아보기 어렵다. 결국 현실적으로 리모델링을 활성화하기 위해서는 보다 구체적인 활성화 방안이 필요하다는 지적이다.

∥‘환지 누락’ 권리변동 및 일반분양 어려워

지난 7월 발의된 리모델링 특별법에 제기된 치명적 결함 논란은 환지 개념을 누락하고 있다는 점이다.

이와 관련 우영법무사법인 김우종 법무사는 “발의안에 따르면 환지 개념을 수용한 도시정비법 제87조를 준용하고 있는 주택법 제76조 제6항을 포함하고 있지 않는 것으로 보이며, 이는 환지 제도를 삭제하는 결과를 초래함으로써 현재 환지제도를 전제로 진행되고 있는 리모델링사업장에 엄청난 혼란과 문제점을 야기할 것”이라고 전망했다.

주택법 제76조 제6항은 “‘권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관하여는 도시정비법 제87조를 준용한다”고 명시하며, 도시정비법 제87조는 도시개발법상의 환지 규정을 나타내고 있다.

김우종 법무사는 “주택법 제76조 제6항을 포함하지 않음에 따라 발의안 제32조 제1항 및 제33조 제1항에서 소유권을 이전하는 법률상 원인이 없음에도 불구하고 소유권을 이전하도록 하는 결과가 되어 법논리적인 정합성을 상실하는 결과를 맞이할 것”으로 밝혔다.

더불어 “발의안 제33조 제1항은 환지 전 부동산에 있던 등기부상 제한물권들을 환지 후 부동산에도 옮기기 위해서 필요한 법적인 의제규정으로서, ‘환지의 부수적 효력’이라고 할 수 있는 바, 환지제도를 도입함이 없이 환지의 부수적 효력만을 도입하는 것은 본말이 전도된 것”이라 덧붙였다.

또한 “발의안 제33조 제1항의 규정에도 불구하고 분양하는 세대에 붙일 대지사용권이 저당권이나 기타 제한물권 등이 없는 대지사용권으로 만들 수 없기에 증가된 세대를 일반분양 함에 있어 문제가 발생할 수 있다”고도 했다. 이밖에도 환지 제도는 도입하지 않았는데 환지의 효력들은 법률로써 도입한 경우 환지제도를 도입한 것인지 여부가 불분명하여 세법상 양도소득세 및 취득세 규정의 적용에 혼란을 줄 수 있다는 가능성도 제기했다.