사례) 지율씨는 강남에 아파트가 한 채있고, 용인에도 한 채가 있다. 용인아파트는 60평형대의 아파트로서 주위가 공원으로 둘러싸여 있어서 주거여건이 상당히 좋은 편이다. 부모님은 지방에 계시는 데, 최근에 건강에 문제가 생겨서, 용인아파트로 이사를 권하고 있는 상태이다. 지방의 부모님 소유의 아파트를 처분해서 현재 세입자를 내보낼 때 반환할 보증금에 사용할 예정이다. 이때 합법적으로 부모님과 임대차계약을 체결하여 전세금으로 받을 예정이기 때문에 전혀 문제의 소지는 없을 것으로 판단하고 있다.

그럼에도 부모님과 전세 계약서를 작성하는 것도 낯설고, 보증금을 얼마나 받아야 적정한 것인지, 혹시 적게 받았을 경우의 불이익이 없는지 등이 궁금하다.

해설) 부동산을 임대하는 경우 임대소득에 대해서 소득세 또는 법인세가 과세되고, 임대료에 대해서는 부가가치세가 부과된다. 주택에 대해서는 특별히 부가가치세가 면세되고 있다.

그런데, 이런 부동산 임대를 무상으로 하거나, 저가로 줄 경우, 국가가 징수할 세금이 줄어들기 때문에 세법이 정하는 정당한 사유가 없는 한, 정상적인 임대와 차이나는 부분에 대해서 세금을 추징하게 된다. 주택에 대해서는 특히 동거봉양등의 특별한 사유가 존재하므로 일반적인 부동산의 임대와는 다르게 규정하고 있다.

본인의 소유주택에 부모님을 모시고 살 경우 임대료를 안받아도 증여세는 비과세된다.

당연한 것이지만, 위와 같은 규정을 두지 않는 경우 증여세를 내야할 수도 있기 때문에 별도의 규정을 두고 있다. 세법상의 표현은 “그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택의 경우는 증여세 과세 대상에서 제외한다”고 되어 있다. 따라서 자녀의 주택에 부모가 같이 사는 경우뿐 아니라, 부모의 주택에 자녀가 같이 사는 경우도 무상임대에 대한 증여세가 과세되지 않는다. 뿐만 아니라, 형제자매, 처남 처제등 친인척인 경우에도 본인의 주택에 함께 거주하는 경우 공짜로 거주해도 증여세는 부과되지 않는다.

본인의 소유주택에 부모님만 거주하는 경우 무상으로 임대할 경우 증여세가 과세 된다.

그런데, 주택소유자인 자녀는 다른 곳에 거주하고, 부모는 자녀의 주택에 거주할 경우 무상으로 제공된 임대료 상당액에 대해서 증여세를 과세한다.

과세대상이 되는 무상임대이익은 임대기간이 5년간 지속될 것을 가정하고 5년간의 임대료를 합산하여 산정한다. 단, 미래에 받을 연간 임대료이므로 이를 과세시점의 현재가치로 환산(10%자본환원율)하여 계산하게 된다.

연간의 임대료는 무상으로 제공되는 아파트의 시가에 2%를 곱한 금액이고, 아파트의 시가는 거래사례가액이 된다. 즉, 시세(kb부동산시세, 국토부 실거래가등)가 기준이 된다. 단독주택을 임대하는 경우라면, 당해주택의 최근 매매가액 또는 감정가액이 없다면, 개별주택가액이 시가가 된다. 즉, 동일시세의 아파트 보다는 상대적으로 적은 무상임대이익이 과세된다.

단, 5년간의 임대료를 환산한 무상임대이익(증여재산가액)이 1억원이 넘는 경우에만 과세되므로 대략, 주택의 시가가 13억원이 넘는 경우가 증여세 대상이 된다. 단, 13억원이하의 주택임에도 보증금을 수령하는 경우 실제 임대차계약이 아닌 증여계약인 것이 확인 되는 때는 해당 보증금에 대해서 현금증여로 보아 증여세가 과세될 수있음에 유의해야 한다.

본인의 소유주택에 부모님만 거주하는 경우로서 저가로 임대할 경우 증여세가 과세된다.

이 경우 연도별로 저가임대여부를 판단하게 된다. 해당 차액이 시가의 30%이상인 경우를 저가임대로 보아 과세한다. 즉, 임대료 시세의 70%이상을 임대료로 수수하는 경우 별도의 증여세가 과세되지 않는다.

무상임대의 경우 부동산시세에 연간 2%의 임대요율을 적용하여 세법상 임대료를 계산했지만, 저가임대여부를 판단할 때는 실제 임대시세가 원칙이 된다. 따라서 아파트의 경우 국토교통부 실거래가 공개시스템상의 전월세 시세를 기준으로 판단한다. 시세파악이 어려운 단독주택 내지 빌라등 다세대주택의 경우 부동산시세에 연간 2%를 적용한 임대료를 시가로 하여 판단하게 된다.

예를 들어 시가 20억원의 아파트를 저가로 임대하는 경우를 살펴보자. 국토부의 전세시세가 15억원인 경우 부모와 체결할 최소한의 전세보증금은 10억5천만원 이상이어야 한다.

지율씨의 경우 부모가 따로 거주하는 경우이고 유상임대에 해당한다. 따라서 시세대로 전세보증금을 수령하면 될것이고, 시세대비 130%~70%범위내에서 임대차계약을 체결하면 고저가임대에 대한 이슈도 피해갈 수 있다.

문의) 02-555-5366