사례) 지율씨는 강남에 토지가 있다. 예전부터 친척이 포장마차를 하고 있어서 개발할 엄두를 내지 못하고 있었는데, 고령으로 친척이 사망하고, 장사하던 포장마차는 폐기처분하게 되었다. 지율씨도 고령이라 아들명의로 건물을 지어서 임대업을 하면 절세가 될 것으로 생각되어 직장에 다니는 아들을 불러 건물을 지을 돈을 빌리고 업체를 선정해서 예쁜 건물 짓도록 지시했다. 건물의 외관이 훌륭하고 사용성이 좋아 우량한 세입자를 유치하게 되었고, 매월 1천만원의 월세를 받게 되었다. 임대료는 아들이 받았는데, 지율씨는 흐뭇한 마음으로 이를 지켜보고 있다. 그런데, 이웃집의 세무공무원이 자녀에게 토지를 무상으로 임대할 경우 세금폭탄을 맞게 된다고 하여 불안한 상태다.

해설) 부동산을 임대하는 경우 임대소득에 대해서 소득세 또는 법인세가 과세되고, 임대료에 대해서는 부가가치세가 부과된다.

그런데, 이런 부동산 임대를 무상으로 하거나, 저가로 줄 경우, 국가가 징수할 세금이 줄어들기 때문에 세법이 정하는 정당한 사유가 없는 한, 정상적인 임대와 차이나는 부분에 대해서 세금을 추징하게 된다. 특히, 부모와 자식처럼 친족등의 관계가 있는 경우 추가로 증여세의 문제가 추가로 발생하기도 한다.

본인의 소유 토지에 자녀가 건물을 지어 토지를 무상으로 사용하는 경우 건물주에게는 증여세가 과세되고, 토지주에게는 소득세가 과세된다.

부모의 토지에 건물은 자녀의 명의로 신축하게 될 경우 또는 부동산을 취득시 토지는 자녀, 건물은 부모명의로 취득하는 등 토지와 건물의 명의가 다른 경우가 현실에는 존재하게 된다. 건물은 토지의 지상에 있기 때문에 토지를 사용하고 있고, 정상적인 경우 건물의 소유자는 토지의 사용대가를 지불해야 한다. 그런데 부모 자식간의 관계에서는 무상으로 토지를 사용하는 경우가 통상일 것이다.

과세관청은 부모 자식뿐 아니라, 타인간의 경우에도 부동산의 무상임대차에 대해서 증여세를 과세하고 있다.

과세대상이 되는 무상임대이익은 임대기간이 5년간 지속될 것을 가정하고 5년간의 임대료를 합산하여 산정한다. 단, 미래에 받을 연간 임대료이므로 이를 과세시점의 현재가치로 환산(10%자본환원율)하여 계산한다.

연간의 임대료는 무상으로 제공되는 토지의 시가에 2%를 곱한 금액이다.

취득한지 2년이 경과되지 않는 경우 실제취득가액을 시가로 보아야 하고, 일정기간내에 감정평가액이 존재하는 경우 해당 감정평가액을 시가로 본다. 즉, 토지를 취득한지 2년이 경과되고, 당해 토지에 대한 감정평가액이 없는 한, 토지의 시가는 개별공시지가가 된다.

세법은 5년간의 임대료를 환산한 무상임대이익(증여재산가액)이 1억원이 넘는 경우 증여세를 과세하기 때문에 현실적으로 토지 무상임대에 대한 과세는 토지의 시가(또는 개별공시지가)가 13억원이 넘는 경우가 대상이 된다.

한편, 실제 토지주는 임대료를 받지 않았지만, 부모 자식간의 관계처럼 특수한 관계인 경우 토지주에게 소득이 발생한 것으로 간주하여 소득세(또는 법인세)를 추가로 과세한다. 세법상의 특수관계가 없는 경우 사회통념상의 사정이 있는 것으로 보아 토지주에 대한 소득세등을 과세하지 않는다. 과세되는 임대소득은 2022년 기준으로 다음과 같이 계산한다.

연간 토지 임대소득 = (시가 * 50%- 임대보증금)*1.2%

토지를 저가로 임대할 경우에도 증여세와 소득세등이 과세된다.

저가로 임대했는지 여부는 연도별로 판단하게 된다. 수령한 임대료와 세법상의 임대료 차이가 세법상임대료의 30%이상인 경우 저가임대로 보아 과세한다. 즉, 임대료 시세의 70%이상을 임대료로 수수하는 경우 별도의 증여세가 과세되지 않는다.

무상임대의 경우 부동산시세에 연간 2%의 임대요율을 적용하여 세법상 임대료를 계산했지만, 저가임대여부를 판단할 때는 실제 임대시세가 원칙이 된다. 그러나, 토지임대의 경우 시세라는 것이 존재하기 어렵기 때문에 토지시가의 2%가 세법상 임대료가된다.

무상임대와 동일하게 저가로 임대하는 경우도 임대인과 임차인간에 특수관계가 존재하는 경우에만 소득세(또는 법인세)가 과세된다. 단, 특수관계가 있어도 임대료 차이가 시가의 5%이상 저가로 임대하는 경우 또는 그 차이가 금액으로 3억원이상인 경우에 과세하게 된다.

토지를 무상 또는 저가로 임대할 경우 부가가치세도 과세된다.

토지등 부동산을 무상으로 임대할 경우 원칙적으로 부가세는 면제된다. 단, 특수관계인간에 무상임대할 경우 임대부동산시가의 1.2%를 연간임대료로 보아 부가가치세를 과세한다.

저가로 임대하는경우에도 특수관계가 있는 경우에만 부가가치세를 과세하며, 실제 수령한 임대료가 아닌 임대부동산시가의 1.2%를 과세표준으로 하여 과세한다.

문의) 02-555-5366