1. 사례

지율씨는 2014년에 임대아파트 취득하여 2018년에 8년짜리 장기일반민간임대주택(8년)사업자로 등록했다. 세무서와 구청에 각 사업자등록을 하고 임대를 하고 있던중, 해당 아파트가 재건축으로 인해서 멸실되어서 현재는 조합원입주권으로 존재하고 있다.

지율씨가 거주하는 아파트는 2015년에 취득했는데, 2020년 12월18일에 조정대상으로 지정되었다. 전세대원이 2년이상 거주한 상태였기 때문에 거주주택으로 당연히 비과세 받을 것으로 판단했다. 2018년에는 거주주택을 양도하고 이사를 갈 목적으로 청약을 했는데, 운 좋게 아파트당첨이 되어서 2019년에 준공 입주할 수 있었다. 일시적 2주택규정을 적용받기 위해서는 거주아파트를 신속하게 처분해야 했고, 2021년 10월에 거주아파트의 매도 계약을 체결하고, 2021년 12월에 잔금을 받았다. 한 가지 우려되는 부분은 2020년에 지름신이 내린 관계로 주거용 오피스텔을 샀다가 손해를 보고 양도했던 상황이다. 비록 거주주택을 양도하기 전인 2021년 1월에 매도했지만 이로 인해서 거주주택의 비과세가 적용되지 않을까 걱정스럽다.

2. 해설

기존의 유권해석(양도, 부동산납세과-33, 2015.01.21.)을 보면 장기임대주택과 거주주택을 소유한 1세대가 같은 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하고, 거주주택을 이전하기 위해서 신규로 주택을 취득하고 일정기간 내에 거주주택을 양도할 경우에는 일시적 2주택 특례도 함께 적용받을 수 있는 것으로 해석하고 있다.

일시적 2주택을 적용받기 위한 종전주택의 양도기한에 대해서는 2019.12.17. 이후에는 조정대상지역과 그 외의 지역으로 구분되는데, 신규주택과 종전주택이 모두 조정대상지역에 소재한 경우 1년 이내에 종전주택을 양도해야 하고, 그렇지 않은 경우 3년 이내에 종전주택을 양도해야 한다. 지율씨의 경우 신규아파트가 조정대상지역 외에 소재하므로 3년 이내에 거주주택을 양도한 상태이다.

지율씨의 임대주택의 경우 비록 임대의무기간을 채우지 못했지만, 재건축·재개발 등의 정비사업으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 임대의무기간을 채우지 못할 경우 당초주택에 대한 임대사업자등록이 말소된 날 해당 임대의무기간을 채운 것으로 보기 때문에 거주주택에 대한 비과세를 위한 임대주택요건도 채운 셈이다.

마지막으로 거주주택으로서의 요건을 채웠는지 보자. 거주주택으로서 비과세를 받기 위해서는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다.

원칙적으로 1세대1주택 비과세를 위한 주택의 보유기간은 2년 이상이어야 하고, 주택의 보유기간은 주택의 취득일부터 양도일까지 계산한다. 단, 2021.1.1.이후부터는 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택외의 주택을 모두 처분한 후에는 처분후의 1주택을 보유한 날부터 보유기간을 기산하도록 개정되었다. 게다가 기획재정부의 예규(재산세제과-35, 2021.01.14)는 한술 더 떠서 2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정지역에 있는 주택만 남은 경우, 그 최종주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로 기산해야 한다고 해석하고 있다.

지율씨의 경우 2021.1.1.현재 거주주택과 이사 갈 신축아파트 그리고 주거용오피스텔을 보유하고 있는 상태이다. 즉, 새롭게 적용되는 법령해석에 의하면, 거주주택이 비과세되기 위해서는 주거용오피스텔이 처분되는 시점부터 2년 이상 보유되어야 하고, 또한 조정대상지역이므로 2년 이상 거주된 상태여야 한다. 그리고 그 시점은 이미 신축아파트를 취득한 시점부터 3년이 경과된 시점일 가능성이 크다. 결국 거주주택으로서의 비과세는 불가능해지는 것이다.

게다가 최근의 유권해석은 2021.1.1.이후 다주택자의 경우 무조건 1채의 주택이 남은 상태에서 보유기간과 거주기간을 기산하는 것으로 해석하여 선의의 피해자를 양산하고 있는 상태다.

결국 지율씨의 거주주택은 새롭게 변경된 법령해석에 의하여 비과세를 적용받지 못하게 되고, 비과세가 아니라면 다주택자로서의 중과세를 적용받게 된다. 즉, 거주주택양도시점에 입주권을 포함한 2주택상태의 양도이므로 3주택 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 적용받지 못하는 엄청난 일을 겪게 된다. (사전-2022-법규재산-0028, 2022.02.10.)

손해보고 양도한 주거용오피스텔 한 채로 인하여 벌어지게 된 엄청난 세금폭탄을 일반인들이 어떻게 감당할 수 있을지, 좀 더 유연한 세법해석이 필요하다고 하겠다.

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