사례) 지율씨는 오래전에 부부공동명의로 낡은 아파트를 취득했다. 부동산 가격이 급등하면서 거의 전국이 조정대상지역으로 지정되었고, 지율씨의 아파트도 조정대상지역으로 지정되었다. 그런데, 세법이 이상해져서 공동명의가 오히려 불리하다는 이야기도 들리고, 지율씨의 명의로 굳이 아파트가 있을 필요가 없겠다 싶어, 남은지분을 2021년 12월에 아내 무순에게 증여했다. 시간이 흘러 노후에 대한 대비가 필요해서 보유하고 있던 주식을 모두 처분하여 주변에 꼬마빌딩을 취득 했다. 그런데, 대출을 너무 많이 받아야 해서, 아내에게 아파트를 처분하자는 동의를 구했고, 매각에 합의했다. 그런데, 증여한지 2년도 안되어 매각을 하자니, 왠지 양도세 때문에 불안하다.

해설) 지율씨 부부는 조정대상지역 공고일 이전에 부부 공동명의 주택을 취득했고, 조정대상지역 공고일 후 본인 지분을 배우자에게 증여하고 2년 이상 거주하지 않은 경우 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부가 궁금한 것이다.

공동명의로 취득하고 이를 증여한 경우 여러 가지 세무리스크가 발생하게 된다.

우선 증여받은 지분에 대한 취득시기와 취득가액에 대한 문제가 있다. 원칙적으로 증여를 받은 경우 증여등기시점이 취득시점이 된다.

예외적으로 직계존비속 및 배우자에게 증여한 경우로서 증여시점부터 5년이 안된 경우라면, 이월과세규정에 따라서 판단한다. 즉, 취득시기는 지율씨의 취득시기, 취득가액도 지율씨의 취득가액을 기준으로 세액을 계산하고, 해당 세액과 무순씨가 증여받아서 양도할 경우의 원래 증여세를 비교하여 높은 금액으로 과세하는 방식이다. 또한 이러한 증여행위로 인하여 1세대 1주택 비과세가 되는 경우에는 부당행위부인규정에 의하여 실제 수증자에게 해당 재산이 귀속되었는지 확인하고 수증재산을 증여자에게 다시 돌려준 경우라면 증여자가 직접 양도할 경우의 양도소득세와 수증자의 증여세 및 수증자의 양도세를 합한 금액을 비교하여 세금을 과세하게 된다.

아파트의 경우 시세대로 증여하게 되어있고 증여시점의 시세와 매각시점의 시세가 동일하다라고 하면, 원칙적인 양도세 계산방식에 의하면 매매차익이 없기 때문에 수증받은 부분에 대한 양도세는 과세 되지 않는다.

이월과세규정에 의하면 무순씨의 경우 지율씨의 취득시기와 취득가액을 가지고 와서 세액계산을 하게 되며, 따라서 당연히 1세대 1주택비과세요건을 충족하게 된다. 아마도 고가의 주택으로서 증여시점과 매도시점간의 시세차익이 없다고 가정할 때 1세대 1주택비과세규정에 의한 양도세액이 더 많을 것이다. 이 경우 1주택비과세가 적용되어 부당행위계산 부인규정을 검토해야 한다.

무순씨에게 매각대금이 전부 귀속되는 경우라면 1세대 1주택비과세로 종결되겠지만, 그렇지 않고 지율씨에게 매각대금이 회수된 경우라면, 지율씨가 직접 양도할 경우의 양도세와 무순씨의 증여세 및 양도소득세의 합계액을 비교하여 큰 세금을 물리게 된다.

지율씨가 직접 양도할 때의 양도세는 1세대 1주택비과세가 적용되는 양도소득세일 테고, 무순씨의 증여세는 시세대로 과세되었을 것이니 해당 증여세가 더 클 것이라는 것을 추정할 수 있다. 따라서 해당 양도와 관련하여 추가적인 세금은 없고, 기존의 증여세는 유지하게 된다. 배우자인 지율씨에게 일부 현금으로 증여한 것은 새로운 증여가 되어 배우자간의 공제액 6억원을 초과하는 부분이 있다면, 추가적인 증여세가 과세될 것이다.

기존 예규(부동산거래관리과-561,2012.10.18.)는 1세대 1주택 비과세 해당 여부를 판단할 때 거주자가 같은 세대원인 배우자에게 주택을 증여한 후 수증자가 해당 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간 및 거주기간을 통산하도록 하고 있다. 이는 양도소득을 계산하는 방식에 대한 규정이 아니라, 비과세판단규정을 해석할 때의 예규임을 유의해야 한다. 비과세 판단시의 2년(또는 3년 보유)보유와 조정대상지역에서의 2년 거주기간에 대해서 동일세대원에게 증여시 증여자의 요건을 통산하는 해석인 것이다.

특히 조정대상지역으로 지정되면 거주요건이 추가로 생기는데 무순씨의 경우 조정대상지역지정이후에 증여를 받았기 때문에 새롭게 거주요건을 채워야 한다고 하면, 이월과세 규정에 의하여 세액계산을 할 때 지율씨의 취득시기와 취득가액을 가져와서 양도소득금액을 계산하기는 하지만, 1세대1주택으로서의 비과세혜택을 적용할 수 없기 때문에 큰 불이익을 받게 된다.

따라서 최근의 유권해석 (서면-2022-부동산-1182 [부동산납세과-683], 2022.03.30.)에서 “ 조정대상지역 공고일 이전에 부부 공동명의 주택을 취득한 1세대가 조정대상지역 공고일 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.”라고 회신하였다.

매우 당연한 해석임에도 이는 1세대1주택자 상태에서의 증여에만 해당되면, 2주택이상자가 증여하는 경우에는 증여이후 새롭게 2년 이상 거주를 해야 비과세요건 중 거주요건을 충족하게 됨을 유의하자.

문의) 02-555-5366