사례) 2020년 7·10대책에서 정부는 다주택자나 법인의 취득세율을 최고 12%까지 올렸다. 다만, 공시가격 1억원 이하 저가 주택에 대해서는 실수요자 보호를 이유로 기본 취득세율만 적용했다. 이 때도 비규제지역의 3억원 이하 주택은 계속하여 양도소득세 중과 대상에서 제외시켰다. 지율씨는 정부의 상세한 투자안내를 받고 주택에 대한 투자를 결심했다. 일단, 취득세중과세를 벗어날 수 있는 주택공시가격 1억원이하인 전국의 주택을 검색했다. 그 다음으로 양도세 중과세를 피할 수 있도록 조정대상지역으로 지정된 광역시의 군지역, 경기도의 읍면지역, 세종특별자치시의 읍면지역에 소재한 공시가액 3억원이하의 주택을 놓치지 않고 조사했다.
마지막으로 수도권, 광역시, 특별자치시외의 지역중 조정대상지역으로 지정된 대도시내의 공시가액 3억원이하의 주택도 확인하였다.
해설) 최근 국토부는 다주택자와 법인의 세 부담을 대폭 강화한 2020년 7·10대책 발표 이후 중과 세제의 사각지대인 저가 아파트로 투기 수요가 번졌다는 지적이 제기되자 지난해 11월부터 대대적인 조사를 벌였다. 그 결과 2020년 7월부터 지난해 9월까지 전국에서 저가 아파트를 매수한 법인·외지인 거래 8만9785건을 전수 분석해 570건의 위법 의심 사례를 적발했다고 3일 밝혔다.
부동산투자에 대해 전세계 누구보다 탁월한 감각을 가진 국민들을 상대로 위와 같은 부작용이 발생하리라 예상하지 못했다는 것이 안타까울 뿐이다.
주택의 취득세는 취득하게 되는 주택이 조정대상지역인지 여부에 따라서 중과세율의 적용이 달라지게 된다. 비조정대상지역에서 주택을 취득할 경우 3번째 주택부터 중과세가 적용되고, 조정대상지역에서 주택을 취득할 경우 2번째 주택부터 중과세가 적용된다. 법인의 경우 첫 번째 주택부터 중과세율이 적용된다.
다만, 공시가격 1억원이하의 저가주택에 대해서는 실수요자를 보호한다는 이유로 조정대상지역인 경우에도 주택수에 상관없이 중과세율을 적용하지 않는다. 법인도 동일하게 1억원이하의 주택 취득에 대해서 중과세율을 적용받지 않다.
법인이 주택을 취득하는 경우에 대해서는 지방세법 제13조와 제13조의2에서 각각 취득세율을 규정하고 있다. 제13조는 수도권과밀억제권역에서 부동산을 취득하는 경우의 세율을 정한 것이고, 제13조의2에서는 법인이 주택을 취득하는 경우의 세율을 규정하고 있다. 관련한 유권해석은 수도권과밀억제권역내에 있는 1억원이하의 저가주택을 수도권과밀억제권역내에 법인을 신설해서 취득하면 중과세율 12%를 적용한다고 하고 있다.
해석에 불구하고 수도권과밀역제권역외의 지역에 법인을 설립할 경우 1억원이하의 저가주택에 대해서는 중과세없이 1%의 취득세율을 적용받게 된다. 또하나의 편법을 양산하는 해석에 불과한 것이다.
애시 당초 취득세와 같은 거래세에 중과세율을 입법한 것이 잘못이며, 1억원이하의 저가주택에 대한 예외규정을 두어, 저가주택에 대한 가격을 폭등시키고 있는 것이 잘못된 것임에도 엉뚱한 곳에서 해답을 찾고 있는 형국이다.
주택시장에 대한 각종의 규제는 투자자로 하여금 정확한 의사결정을 하게 할 수 있게 되었다. 정부가 조정대상지역을 지정하여 각종 호재가 있는 지역을 알려주고 있고, 가격에 대한 규제를 통해, 얼마 이하의 주택을 사야 한다고 법으로 정해주고 있다.
특히 해당 가격은 1년에 한번 공시되는 가격이라서 시장가격과는 상당한 괴리가 존재한다. 또한 민원제기를 통한 공시가인상 억제를 유도하여 상당기간 중과세에서 예외로 남아있게 되는 특혜를 누릴 수도 있다.
조정대상지역에 소재한 경우로서 양도세 중과세에서 제외될 수 있는 주택은 지율씨가 검색대상으로 삼은 주택이다. 예를 들어 경기도는 거의 전 지역이 조정대상지역이다. 그럼에도 읍면지역에 소재한 공시가액 3억원이하의 주택이라면 아무리 많은 주택을 보유해도 다주택 양도세 중과세가 적용되지 않는다.
예를들어, 수도권 읍면지역에서 공시가1억원이하의 주택을 사서 보유하다가 단기양도시점을 넘겨 매각할 경우 해당 공시가격이 3억원을 넘지 않는 다면, 아무리 많은 주택을 사고 팔아도 조정대상지역에 불구하고 취득세와 양도세 중과세를 모두 피해 갈 수 있다.
즉, 투기를 억제하고 거래세를 중과하여 시세상승을 누르기 위한 당초 법 취지와는 달리 주거약자의 저가 소형 주택을 집중적으로 가격상승 시키는 정반대의 역할을 하고 있는 셈이다.
문의) 02-555-5366