사례) 지율씨는 작년에 잠실의 한아파트를 27억원에 취득했다. 취득할 때도 온갖 자금출처조사와 실거주의무를 충족시키느라 개고생을 했고, 지방의 아파트를 시세보다 싸게 정리하고 오느라고 금전적 손해도 꽤 많이 보아야 했다. 겨우 이사를 마치고 한숨 쉬나 싶었더니, 우크라이나 전쟁으로 유가가 상승하고, 이를 빌미삼은 인플레이션을 억제하기 위해서 미국에서 금리를 급격하게 올리면서, 지율씨의 마음은 점점 더 우울해져 갔다.

최근에는 지율씨가 샀던 아파트단지내 동일평형대가 20억5천만원에 거래되었다고 대서특필되었다. 지율씨는 억장이 무너지는 것을 느꼈다. 대한민국을 떠나고 싶은 생각이 간절했다.

해설) 지율씨가 가지고 잇던 아파트는 토지거래허가구역내에 소재하여 자금출처조사 및 실거주가 필수 거래요건이다. 따라서 취득도 힘들지만, 매각도 쉽지 않다. 매수인이 지율씨가 겪었던 어려움을 감수하고 매매계약에 임해야 하기 때문이다.

가격하락이 꼭 부정적인 것은 아니다. 하지만, 규제의 목적이 달성된 상태에서 규제를 그대로 남겨둘 경우 시장의 경착륙을 정부가 촉진시키게 된다. 부동산 시장이 급격하게 하락할 경우 이를 담보한 대출이 부실화되고, 깡통전세의 문제가 대두된다. 분양시장이 얼어붙게 되어, 건설업에서 유발되는 고용 및 부가가치가 단절된다. 재건축 재개발 구역의 사업도 중지되어 수년을 노후화된 집에서 더 버티기에 들어가게 될 것이다.

문제는 가격하락만이 야기하지 않는다. 잠실의 경우 토지거래허가구역에 속하기 때문에 매수인이 한정될 수 밖에 없다. 따라서 한정된 매수인중에서 금리인상기에 토지거래허가를 받으면서까지 집을 살 사람은 더 줄어들 수밖에 없고, 따라서 급급매가 아니면 거래하기 어려운 거래절벽현상이 발생하게 된다.

아파트가 아닌 일반 부동산의 경우도 마찬가지다. 토직거래허가구역내에서는 거래가 미비하여 대출의 기준이 되는 감정평가액이 시세보다 현저히 적게 산정된다. 즉, 동일한 조건의 부동산을 취득한다면, 잠실이 아닌 강남이나 서초동에 있는 부동산을 취득하는 것이 대출을 많이 받을 수 있어 유리하다.

현정부는 과거정부의 부동산정책에 대한 실패로 인하여 창출된 정권이라고 해도 과언이 아니다. 즉, 유권자들은 현정부가 과거정부의 부동산정책을 시장의 흐름에 맞게 바로잡고 싸고 좋은 주택을 공급받을 수 있을 것이라고 기대하고 현정부를 선택한 것이다.

그럼에도 현 정부는 경제위기에 신속하고 효과적으로 대응하지 못하고 있다. 시장이 원하는 것을 무엇인지를 외면하고 복지부동으로 일관하고 있다.

시장의 경착륙을 막기 위해서 당장 토지거래허가구역을 해제해야 할 것이다. 그래야 가격의 급격한 하락을 완화할 수 있다. 주택시장에 대한 불안 때문에 해제를 못한다면, 주택이 아닌 상업용부동산에 대한 예외도 신속히 검토해야 한다. 장사를 할 사람이 부동산을 취득해서 장사를 해야 허가를 해준다는 말도 안 되는 규제는 당장 없어져야 한다.

허가구역내의 재건축 재개발 사업사업에 대해서는 인허가를 패스트 트랙으로 신속하게 진행해 주어야 한다. 그래야 빠르게 주택공급이 이루어지고, 토지거래허가구역으로 지정한 명분도 생기게 된다.

그러나, 현재 대한민국은 인허가 공화국이라고 해도 과언이 아니다. 공무원들의 책임회피를 위해서 무수한 심의기관이 창설되었고, 이 심의기관은 심의지연으로 인해 금융기관의 배만 불려주고 있다.

조합이 주택을 공급하기 위해서 토지를 취득하고 주택을 건설해 공급하기까지 투입되어야 하는 총 사업비중 금융비용, 즉, 대출 주선 수수료, 대출이자 등이 차지하는 비중은 크게 늘어나고 있다. 토지를 취득하고 사업시행인가, 교통환경영향평가, 굴토심의, 착공 등 각 단계별 심의가 한 번에 통과하기가 어렵고, 각 심의일정이 인허가청의 마음대로 정해지기 때문에 심의기간동안에는 착공도 못하고 막대한 이자를 계속 부담해야 한다. 잠실5단지나 은마아파트 역시 서울시의 심의회피로 인하여 사업이 진행되지 못하고 표류하던 때가 있었다.

경제의 원활한 순환은 정부의 규제를 풀어주는 것이 최우선이지만, 한번 규제된 것을 완화하기는 각종 이해단체의 개입으로 쉽지 않다. 법 개정 없이 할 수 있는 가장 효과적인 방안은, 인허가를 최단기간으로 처리해주는 것이다. 만약에 인허가 기간이 단축된다면, 막대한 금융비용을 절감할 수 있기 때문에 분양가 상한제의 적용을 받는 다고 하더라도 충분한 사업성을 확보할 수 있다.

공무원이 능력이 없어서 심의기관이 필요하다고 하면, 심의일정을 관계관청의 마음대로 할 것이 아니라, 인허가를 원하는 수요처의 일정에 맞춰서 진행해 주고 신속히 판단해준다면, 기업이 효율적으로 의사결정하고 금융비용등 불필요한 사회적비용을 크게 절감할 수 있을 것이다.

문의) 02-555-5366