1. 사례

지율아파트정비사업조합은 기존의 조합원으로부터 아파트와 상가를 현물 출자받아서 새로운 아파트와 상가를 신축하고 있다. 사업의 단계별로 현금유입과 현금유출이 발생하게 되는 데, 현금유입의 유형을 보면 다양한 경로를 통해서 수익이 발생했다. 우선 당초 아파트부지외의 진입로 확보를 위한 토지를 협의매수한 건축물에 대해서는 일시적 임대수입도 발생했다. 또한 사업부지에서 제척되는 토지를 매각하여 매각차익도 발생하게 되었다. 분양대금 및 조합원부담금 입금통장에서 이자수입이 발생하게 되었고, 준공후 미분양상가등에 대해서 일시적 임대수입도 생겼다. 이처럼 전 사업과정에 여러 가지 현금의 유입이 발생하게 되는 데, 조합은 이러한 현금유입에 대해서 어떤 세금이 과세되는 지 궁금하다.

2. 해설

조합에 발생하는 수입에 대해서는 크게 법인세와 부가가치세가 과세된다. 도정법상 정비사업에 대해서는 특별히 과세대상에서 제외되는 소득을 언급하고 있다.

(1)조세특례제한법에 의하면 “정비사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 당해 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 「법인세법」 제3조 제2항의 규정에 의한 수익사업이 아닌 것으로 본다.(조특령 제104조의4)”

즉, 관리처분계획인가를 득하여 확정된 조합원분양분에 대해서는 수익사업이 아닌 비수익사업으로 보아서 법인세를 과세하지 않는 다는 의미다. 조합원에 한정하여 해석해 보면, 관리처분인가를 득하지 않고, 조합원에게 무상으로 제공하는 발코니확장공사수입, 조합원 특화공사비등에 대해서는 법인세가 과세된다. 비록 별도의 분양수입이 조합에 입금되지는 않지만, 관련된 지출에 대해서는 손금불산입되고 귀속자인 조합원에게 배당으로 소득세가 과세된다.

(2)조합원에게 관리처분계획에 따라서 토지와 건축물을 공급하는 사업만 비수익사업에 해당하므로 이를 제외한 일체의 조합수입은 법인세 과세대상이 된다.

대표적인 것이 일반 분양사업으로부터 발생하는 분양수입이다. 조합원이 아닌 일반인을 대상으로 조합원공급분외의 아파트나 상가를 분양하거나, 보류지 및 매각대상토지를 양도하는 경우 이는 과세대상수입에 해당한다.

차입금 또는 분양대금의 금융기관예치를 통해서 발생하는 이자수입, 일시적 주식매매를 통한 주식등 양도수입, 학교부지등의 매각과 같은 고정자산의 처분수입, 기타 사업부지내 자산의 일시적 임대수입등도 모두 과세대상이 된다.

소송을 통해서 환급받은 세금이나, 손해배상금에 대해서도 과세된다. 다만, 당초에 해당 지출액이 조합의 수익사업에 손금 즉, 비용으로 반영된 경우에 해당 금액에 한하여 법인세가 과세 된다. 손해배상금 수입에 대해서는 전체가 익금이 된다. 물론 관련된 비용,즉, 변호사수임료, 인지세, 송달료등은 손금으로 반영된다.

(3)조합의 법인세와 관련하여 관리처분계획의 수립은 중요한 역할을 하게 된다. 최초 수립된 관리처분계획에는 사업의 변동성으로 인하여 정확한 내용을 반영할 수 없겠지만, 최종 관리처분변경시에는 조합원에게 공급되는 무상공급분이 내용으로 반영되어있어야 한다.

특히, 특화공사 및 베란다확장등의 공사비를 조합에서 부담하는 경우, 이를 최초 공사계약서에 담고, 해당 공사계약서를 관리처분계획에 반영하여 인가받아야, 추가적인 법인세 또는 소득세 이슈를 배제할 수 있다.

문의) 02-555-5366