1. 사례
지율씨는 1989.07. 강남에서 단독주택을 취득했다. 2년 후 윤택한 노후생활을 위해서 기존의 단독주택을 멸실하고, 다가구 주택을 신축했다. 위치가 좋은 편이라 임대는 쉽게 나갔다. 세월은 흐르고 건물은 낡아지고 세입자들의 불평불만은 점점 커지고 있다. 물론 저렴한 월세로 임대를 주고 있지만 꼭대기층에 집주인이 살고 있다가 보니 시시때때로 누수, 전구교체, 난방 등의 민원이 끊이지 않고 있다. 마침내 지율씨는 집을 팔기로 했다. 매수인은 법인인데, 해당 토지에 사업용건물을 신축한다고 한다. 계약조건은 취득세 중과세를 피하기 위해서 지율씨가 세입자를 모두 내보내고 잔금일 전까지 근린생활시설로 용도변경을 해주는 것이다.
지율씨는 잔금일 기준으로 건축물대장상 주택이 아니라서, 혹시라도 1세대1주택 비과세혜택을 볼 수 없을까 걱정이다.
2. 해설
최근 주택거래시장은 급속도로 침체되고 있다. 아파트뿐 아니라 빌라 다가구 주거용오피스텔등 종류를 가리지 않고 거래가 침체되고 가격이 하락되고 있다. 문제는 가격하락이 아니고 낮은 가격에 팔고 싶어도 팔 수 없게 만드는 규제다.
현 정부에 손을 들어준 대부분의 중도층 유권자는 과거정부의 부동산에 대한 과도한 규제를 개선해줄 것을 기대하여 표를 주었다. 과도한 규제는 경제주체들로 하여금 불필요하고 소모적인 낭비를 초래한다. 또한 왜곡된 경제행위를 통해서 정상적이지 못한 선택을 해야 하므로 시장참여자들을 위축시킨다.
대표적인 규제가 법인과 다주택자에 대한 취득세와 양도소득세중과세이다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과세는 일시적으로 유예되었고, 취득세의 경우 법 개정이 필요한 사안이라 아직 유지되고 있다. 그럼에도 시행령의 규정을 두어 투기목적이 아닌 주택취득에 대해서 예외를 확대해준다면, 실제 수요자들이 낭비적 행위 없이 시장에 참여할 수 있게 된다.
가장 우선적으로 풀어야 하는 것이 법인의 주택취득에 대한 취득세 중과세제도이다. 법인이 투기목적의 취득을 방지하는 것은 당연하다. 다만, 사업부지 취득을 위하여 철거목적의 일시적인 주택취득에 대해서까지 중과세하는 것은 큰 문제다.
매수 법인의 입장에서 주택을 취득할 의사가 전혀 없음에도 잔금일 현재 공부상 주택으로 남아있는 한 취득세를 최대 12%까지 부담해야 한다. 또한 주택이라는 표시가 공부상에 남아있는 한 전혀 대출을 받을 수 없다.
주택을 거래하지 못하도록 세금과 금융을 급격하게 규제하다가 보니, 경제적인 왜곡이 발생하고 거래가 중단되고 있다.
부동산 시장은 위와 같은 불합리한 규제를 피하기 위해서 변형된 계약을 체결하고 있었다.
즉, 계약일 현재는 주택이지만, 잔금일전에는 멸실 내지는 용도변경을 통해서 주택이 아닌 상태로 넘기는 방식이다. 이 경우 잔금일에는 더 이상 공부상 주택이 아니기 때문에 매수인은 취득세 중과세 문제와 대출규제에서 벗어날 수 있다.
문제는 매도인이다. 매도인의 경우 노년층에 오직 한 동의 건물만을 수 십 년 가지고 있는 경우가 대부분이다. 이들의 경우 1세대 1주택으로서의 비과세혜택을 받지 못하는 경우 세금차이가 매우 크기 때문에, 위와 같은 특약에 의한 매매계약에 대해서 명확한 유권해석이 필요하다.
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○ 소득세법 기본통칙 89-154…12【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.
○ 소득, 재일46014-517 , 1997.03.07 [ 요 지 ] 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준하는 것이나 매매계약의 특약사항으로 당해 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있는 것임.
○양도, 기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정함
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위의 유권해석을 정리하면 매매특약에 의하여 철거조건부로 매매계약할 경우 계약일 현재의 상태로 1세대 1주택비과세여부를 판단하지만, 용도변경의 경우 기존에는 계약일기준이지만, 2022.10.21.이후에 계약금을 수령한 경우 양도일을 기준으로 비과세를 판단한다는 것이다.
취득세를 중과세받지 않기 위해서 철거를 하려면, 막대한 비용과 오랜 심의과정으로 인한 금융비용으로 인해서 철거까지 하면서 토지를 취득하기는 쉽지 않다. 그 대안으로 선택된 것이 용도변경이다. 주택의 소유자가 세입자를 내보내고 공실로 된 상태에서 근생으로 용도변경시킨 이후에 매수인이 잔금을 치루면 주택이 아닌 근생을 취득한 것이 되어 매수인은 취득세 중과세를 피할 수 있다.
매도인도 계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택비과세여부를 판단하면 되었기 때문에 동의할 수 있는 옵션이 되었다. 이러한 선택지가 이제는 불가능해진 것이다.
왜 이런 왜곡된 계약이 이루어지는 지를 생각하고 원인치료를 해야 하는데 오히려 그 왜곡을 더 왜곡시키는 해석을 하여 경제주체로 하여금 사업을 포기하게 만들고 있다.
합리적인 이유가 없이 기존의 예규를 뒤엎는 것은 과세행정의 신뢰도만 무너뜨리는 행위다. 이제 특약에 의한 철거조건부 계약에 대해서도 양도일을 기준으로 판단할 것인가?
규제는 반드시 필요하다, 다만, 합리적인 규제가 필요한 것이다.
문의) 02-555-5366