사례) 지율재개발정비사업조합은 2011.4.14. 서초구 일원에 주택재개발사업을 목적으로 설립되었다. 서초구청장으로부터 2013.2.20. 사업시행계획인가와 2014.3.3. 관리처분계획인가를 받아 2015.6.11. 착공신고 후 2022.1.30. 준공인가[아파트 8개동 813세대(조합원분 253세대, 일반분양분 560세대)]를 받았다.

당초 조합은 사업시행계획인가일(2013.2.20.) 기준으로 감정평가한 종전자산의 평가액을 토지원가로 장부에 계상하였고, 공사진행률과 수익사업 비율에 따라 소득금액을 산정하여 2015∼2021사업연도 법인세 신고를 하였다. 당초의 사업수지에서 예상하지 못한 거액의 법인세로 당황한 조합은 감정평가법인의 제안을 받아들여 2021년말에 관리처분계획인가일(2014.3.3.) 기준으로 소급하여 토지를 감정평가한 후 이를 반영하여 법인세를 재계산하고 관할세무서에 경정청구를 하였다.

해설) 조합원은 종전에 보유했던 토지와 건물을 조합에 현물출자를 하고 조합은 이 땅위에 아파트와 상가를 지어서 조합원에게 분양을 하고 남은 아파트등은 일반분양을 하여 공사비등에 충당하게 된다. 과세관청은 조합의 비수익사업을 제외한 수익사업에 대해서 법인세를 과세하고 있는데, 대표적인 것이 일반분양을 하여 발생하게 된 소득에 대한 것이다.

상식적으로 단독주택을 가지고 있는 사람이 단독주택을 허물고 빌라를 지어서 분양하는 경우를 생각해 보자. 자기가 거주할 다세대빌라에 대해서는 별도로 과세하고 있지 않지만, 다른 사람에게 분양하는 빌라에 대해서는 소득세를 과세한다. 일반분양하는 빌라의 분양수입에서 분양빌라에 투입된 공사비와 분양빌라의 대지지분에 해당하는 토지원가를 차감하게 되면 일반분양분에서 발생하는 소득이 산출된다. 이 때 토지원가를 당초 취득시점의 가격으로 할지, 공사개시시점의 가격으로 할지, 분양시점의 가격으로 할지에 따라서 소득은 달라지게 된다.

조합은 조합원에게 토지를 현물출자받아서 사업을 하기 때문에 현물출자시점의 토지시가를 원가로 반영하여 소득을 산정하게 된다. 현물출자시점에 대해서는 과세관청과 조세심판원의 견해가 같으면서도 다르다. 조세심판원의 경우도 각 사안별로 판단을 달리하고 있어 혼란스럽다.

우선 최근까지의 과세관청과 조세심판원의 현물출자시기에 대한 견해의 변화추이를 살펴보면 다음과 같다.

(1) 종전 예규

기존 기획재정부 및 국세청은 재건축조합이 현물출자로 취득하는 토지의 취득시기를 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날(기획재정부 재산세제과-571,2009.3.23. 및 국세청 서면 2018-법인-2041,2018.9.13.)로 보았다. “조합설립과정에서 조합원이 설립동의와 함께 조합에 대한 소유토지의 현물출자에 동의하면 조합은 설립인가일까지 그 토지급부에 대한 채권을 가지게 되어 실질적인 출자효력은 조합의 설립인가일에 발생하므로 신탁등기 없이 재개발 사업이 추진되는 경우에는 조합설립인가를 받은 날을 종전자산의 취득시기로 보는 것이 합리적”이라는 말도 안되는 주장이다.

(2) 최근 예규

기획재정부 예규(재산세제과-1024,2020.11.24.)에 따르면 재개발정비사업조합이 조합원으로부터 현물출자로 취득하는 토지의 취득시기가 관리처분계획인가일과 신탁등기접수일 중 빠른 날로 변경되었다. 이는 회신일(2020.11.24.) 이후 관리처분계획이 인가되는 분부터 적용된다고 해석하고 있다.

(3)사업시행인가일을 기준으로 한 종전자산평가액이 현물출자 토지의 시가로 본 심판례 (조심 2020부209, 2020.7.7.)

사업시행인가일을 가격시점으로 한 종전자산의 당초 감정가액은 도시정비법에 따라 적법하게 이루어진 것으로 시공사, 조합원 및 현금청산 대상자의 이해관계가 합리적으로 반영된 객관적인 시가로 볼 수 있다고 주장하고 있다. 소급감정평가를 부인할 때 주로 적용하는 토지가격이다.

(4)관리처분계획인가시점의 평가액을 토지의 취득가격으로 인정받기 위한 전제조건(국세청)

우선 시가 평가기간이 평가기준일인 관리처분인가일 전·후 6개월 이내의 기간에 평가한 가액이어야 하고 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액이어야 한다.

「법인세법」상 시가 적용원칙에 따르면 거래당시의 시가가 불분명한 경우로서 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법상 평가방법을 적용하여야 함에도, 소급감정가액을 인정할 경우 관련 「법인세법」 규정을 무시하고 상속세 및 증여세법상 평가방법이 아닌 소급감정으로 모든 자산을 평가할 우려가 있고, 당초 감정가액이 없어 상속세 및 증여세법상 평가방법을 적용하여 자산을 평가한 자와의 불공평을 초래하는 등의 문제가 있는바, 이와 같이 국세청 및 조세심판원도 소급감정가액을 시가로 인정할 경우 법적 안정성을 해치고 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 있다는 이유를 들어 소급감정가액을 시가로 인정하지 아니하고 있다(법령해석과-2805, 2018.10.24., 조심 2020부209, 2020.7.7.).

위와 같은 과세관청과 조세심판원의 의견을 존중하여 안전하게 법인세를 절세하기 위해서는 소급평가의 논란에서 벗어날 수 있도록 관리처분인가일 전후 6개월이내에 감정평가가 이루어질 수있도록 준비해야 한다. 또한 2군데 이상의 평가법인들로 하여금 평가가 이루어질 수 있도록 예산을 추가로 투입해야 한다.

아무것도 하지 않을 경우에 적용되는 사업시행인가시점의 평가액보다는 비용을 좀 더 들여서 관리처분인가시점에 평가를 할 경우 법인세 절세효과는 적지 않다. 평가액이 100억원 증액될 경우 일반분양비율이 60%라고 하면 약 12억원가량의 법인세 절세효과를 볼 수 있다.

최근의 조세심판례 (조심-2021-부-2860, 2022.01.12.)는 준공시점에 좀 더 적극적으로 소급감정평가를 할 수 있도록 여지를 주고 있다. 단, 전제는 사업시행인가로부터 상당기간경과된 후에 관리처분인가된 경우가 해당된다. 조세심판원은 위 지율조합에 대해 사업시행인가일과 관리처분인가일이 1년이 조금 경과한 경우라서 소급감정을 인정하지 않았다.

문의) 02-555-5366