조합직접설립 방식은 공공지원을 통해 추진위 승인 절차를 생략하고 정비구역 지정 이후 곧바로 조합을 설립하는 절차를 말한다. 도시정비법 제31조제4항 및 서울시 고시 ‘조합설립 지원을 위한 업무기준’을 바탕으로 이뤄진다.

서울시가 공개한 조합 직접설립제도 관련 자료에 따르면 재개발·재건축 후보지로 선정시 해당 지역 토지등소유자를 대상으로 ‘정비계획 입안 동의서’를 징구하는데, 이때 정비계획에 대한 동의 여부와 함께 기존의 추진위 구성 단계를 생략할지 여부를 묻게 된다. 구역내 토지등소유자의 과반수가 추진위 생략에 동의하면 공공지원에 의해 조합을 직접 설립할 수 있다.

서울시는 조합직접설립 제도의 장점으로 먼저 기존 대비 2~3년 가량 사업기간 단축 및 추진위 단계에 소요되는 운영비(평균 2억원, 최대7억원) 절감을 예상하고 있다. 또한 사업 초기 공공지원자와 전문가가 사업 초기단계부터 참여해 컨설팅을 지원함에 따라 전문적이고 효율적인 사업추진이 가능할 것으로 밝힌다.

조합직접설립 제도의 프로세스를 살펴보면 우선 구역지정 이후 구청장(공공지원자)이 조합설립계획을 수립·공고하는 것이 첫 단추에 해당한다. 이어 조합설립 지원업무를 대행할 정비사업전문관리업자(이하 정비업체)를 선정하고, 주민협의체 위원장을 위촉하게 된다. 위원장은 변호사·건축가·도시계획기술사·공무원(현직 제외) 등의 전문가로 정비사업 3년 이상의 유경험자(토지등소유자 제외) 중 공공지원자가 선임하게 된다.

다음 절차로 공공지원자는 주민 의사를 반영하는 주민협의체를 구성한다. 민간 전문가에서 위촉된 위원장은 주민협의체를 대표하고 업무를 총괄하며, 부위원장(주민대표) 선출을 위한 선거를 실시한다. 또한 주민협의체를 운영하는 동안 토지등소유자 명부확보, 동의서 내용, 징구 방법, 홍보 등에 대해 공공지원자 선정 전문가 지원을 요청하거나 분야별 외부 전문가를 참석시켜 의견을 들을 수 있다.

주민대표인 부위원장은 전체 토지등소유자의 과반수 이상이 참여하는 서면 및 현장투표를 통해 후보자 중 다득표자로 선출된다. 단일 후보자인 경우 찬반 투표로 이뤄진다. 위원은 토지등소유자 중 공공지원자가 선임한다.

공공지원자는 주민협의체의 운영 및 인사를 관리하며, 주민협의체는 개략적 추정부담금 산정과 조합정관 작성, 동의서 징구 등 조합 창립총회 안건을 준비한다. 창립총회 준비가 완료되면 주민협의체는 창립총회를 소집 및 개최한다. 이 때 소집권자 및 의장은 협의체 부위원장이 맡는다.

한편 서울시는 추진위 절차생략 및 공공지원을 통해 사업기간 단축 등 여러 장점이 있다고 밝히고 있지만 별도의 주민협의체 구성을 필요로 한다는 점에서 기존 방식 대비 뚜렷한 차별성을 갖는다고 말하기는 어려울 듯하다. 주민대표인 부위원장과 위원 선출의 경우 사실상 기존 추진위원장 및 추진위원 선출과 크게 다를 바 없을 것으로 보이기 때문이다.