1. 사례

지율씨의 부모님은 최근 재개발된 아파트를 양도하여 지율씨가 대신 양도소득세 신고를 준비하고 있다. 예전에 본인의 집을 양도했을 때 홈택스를 통해 양도소득세를 신고한 경험이 있어 셀프신고를 준비하다 재건축양도세는 내용이 너무 복잡하고 해결되지 않는 부분이 많아 세무사에게 의뢰를 하였다. 세무사는 여러 신고준비서류를 요청하였는데 그 중 하나가 멸실된 기존주택의 취득가액을 입증할 수 있는 매매계약서였다.

그러나 부모님은 여러 사정으로 이 집을 옆집과 교환을 통해 취득하여 매매계약서는 따로 갖고 계시지 않았다. 이에 담당세무사에게 사정을 설명하고 어떻게 취득가액을 잡아야 할지 문의하였다.

2. 해설

1) 취득가액의 산정

양도소득세 신고시 취득가액이 불분명한 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차적을 적용한다.

실무적으로 취득시 매매계약서가 없는 경우에는 통상 환산취득가액을 쓰게 된다. 왜냐하면 아파트를 제외하고는 매매사례가액이 불분명한 경우가 대부분이고 확인할 수 있는 감정가액도 거의 없기 때문이다. 지율씨 부모님의 경우처럼 기존주택이 단독주택인 경우는 더더욱 매매사례가액이나 감정가액은 확인하기가 어렵다.

환산취득가액은 소득세법 제114조 7항의 규정에 따라 아래의 식으로 계산한다.

위 식을 해석해 보면 양도 당시의 거래가액을 양도시 기준시가와 취득시의 기준시가의 상승비율로 계산하게 한 것이다. 예를 들어 양도가액이 10억인 주택의 기준시가(공통주택가격)가 8억이고 취득시의 기준시가가 4억이라면 취득시 보다 양도시 기준시가가 2배 상승한 것이니 환산취득가액은 10억의 절반인 5억이 된다.

일반적인 환산가액은 이것으로 충분하지만 재건축재개발된 아파트의 경우에는 조금 다르다.

재건축재개발아파트의 경우에는 기존 부동산에 대한 취득 당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우 다음의 산식과 같이 취득시부터 양도시까지가 아닌 관리처분계획인가일까지의 기준시가 상승비율로 환산가액을 계산한다.

여기서 기존건물과 부수토지의 평가액이란 관리처분계획에 따라 정하여진 가격을 말한다. 통상 이 금액은 권리가액이 된다. 만약, 기존건물과 부수토지의 평가액이 없는 경우에는 관리처분계획인가일 당시의 매매사례가, 감정평균가, 기준시가를 순차적으로 적용한다.

재건축재개발아파의 경우 이렇게 양도당시가 아니라 관리처분계획일 당시의 기준시가를 사용하는 이유는 재건축아파트의 경우는 취득일부터 자산변환시점인 관리처분일의 가액과 양도당시와 관리처분일까지의 양도차익을 구분하여 계산하기 때문이다. 또 이것이 합리적인 것이 관리처분일 당시의 평가액은 기존주택을 평가한 것이고 양도당시의 기준시가는 신규주택의 기준시가가 되기 때문에 비교대상면에서도 관리처분일당시의 기준시가를 적용하는 것이 타당하기 때문이다.

2) 필요경비의 산정

취득과 양도시에는 취득세나 확장비용, 중개수수료 등이 부수적으로 발생한다. 이러한 필요경비를 반영함에 있어서도 실제취득가액을 확인할 수 있는 경우와 없는 경우에 따라 달라진다.

우선, 실제취득가액이 확인되는 경우라면 취득과 관련된 실제 지출된 자본적지출과 양도비등을 계상할 수 있다. 반면, 실제취득가액을 확인할 수 없어 기준시가 또는 매매사례가액 등 추계액으로 하는 경우에는 일정비율로 산정하는 개산공제액을 적용하여야 한다. 환산가액도 추계액이므로 개산공제액을 적용하여야 하고 통상 취득당시 기준시가의 3/1000에 해당하는 금액을 필요경비로 인정받게 된다.

문제는 취득가액은 확인이 안되지만 자본적지출액 및 양도비는 확인이 되는 경우가 있는데 이런 경우에 실제 필요경비를 인정받을 수 있는가의 여부이다. 세법에서는 일반적으로 의제취득일 이후 추계액등으로 취득가액을 산정하는 경우에는 자본적지출액 및 양도비를 추가하여 공제받을 수 없다. 즉, 취득가액의 종류에 따라 실제취득가액이면 실제 지출된 필요경비로 계산하고 취득가액을 추계액으로 산정하였다면 원칙적으로 필요경비도 추계방식인 개산액만으로 사용하라는 것이다.

이 부분에서 지율씨는 한가지 의문이 들었다. 그렇다면 이번 재개발아파트가 변환되면서 빌트인공사비로 6백만원을 지출하였고 양도수수료도 2백만원정도를 지출하였는데 이 부분도 취득가액을 환산가액으로 적용했으니 인정받지 못하는가의 여부였다.

결론부터 말하면 필요경비로 인정받을 수 있다. 왜냐하면 재개발아파트를 양도하는 경우의 양도세는 관리처분계획인가전의 양도차익과 관리처분계획인가후 양도차익으로 각각 나누어서 양도차익을 산정하는데 기존주택의 취득가액은 관리처분계획인가전 양도차익에 해당되어 만약 추계방식으로 취득가액을 산정하여도 관리처분전 양도차익만 개산공제액을 적용하면 되는 것이다. 반면에 관리처분후 양도차익은 양도가액에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액과 납부한 청산금을 차감하여 양도차익을 계산하기 때문에 실제취득가액으로 보아 관련 실제 필요경비를 적용받을 수 있게 되기 때문이다.

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