1. 사례

지율씨는 송파와 수원에 각각1주택을 보유하고 있는 다주택자이다. 작년기준 주택공시가격이 크게 상승하였고 여러 가지 다주택자에 대한 종합부동산세 내용이 강화되어 세부담이 상당히 컸다. 올해는 정권이 바뀌면서 종합부동산세 내용이 많이 바뀌었다고 하는데 변경된 내용과 작년대비 얼마나 세부담이 줄어들지 궁금하다.

2. 해설

⑴ 2023년 변경된 종합부동산세

1) 공제금액

올해부터 종부세 공제금액이 일반적인 경우는 6억에서 9억으로, 1세대1주택자의 경우에는 11억에서 12억으로 각각 상향 조정되었다.

2) 공정시장가액 비율

공정시장가액비율이란 주택공시가격에서 공제금액에 일정비율을 곱해 과세표준을 조정하는 장치이다. 이 비율이 높을수록 과세표준이 커지므로 부담하는 세액도 증가하는 것이다.

22년도에는 이 비율이 60%였고 23년도에는 이 비율이 80%로 늘어날 것으로 예정되어 있었으나 23년도도 다시 60%를 유지하는 것으로 결정되었다.

3) 세율

종합부동산세 비율은 기본세율과 중과세율 2가지가 있고 이에 대한 세부담 차이는 꽤 크다. 23년도에는 중과세율 적용대상이 대폭 줄어들었고 중과세율 자체도 크게 인하되었다.

먼저, 중과세율이 적용되는 대상이 22년도는 3억원부터 였는데 23년도에는 12억원부터 적용된다.

다시 말해, 과세표준이 12억원이하인 경우에는 주택수와 관계없이 중과세가 적용되지 않는다. 중과세율도 1.2%부터 6%까지 였던 것이 2%에서 5%롤 줄었다. 언뜻 크게 줄지 않는 것 같지만 아래의 비교된 세율표를 보면 차이가 크다는 것을 알 수 있다.

<종합부동산세 세율표-2022,2023>

4) 중과세율 적용대상자

22년까지는 1주택자와 비조정지역과 조정지역에 각각 1주택을 보유한 2주택자만 기본세율을 적용 받았고 조정지역에 2채 이상을 소유하거나 3주택자 이상인 경우에는 중과세율을 적용받았다.

23년에는 이 부분이 조정지역여부와 상관없이 2주택자는 무조건 기본세율을 적용받고 3주택자부터 중과세율을 적용받는 것으로 개정되었다.

5) 세부담상한율

세부담상한율이란 종합부동산세에 있는 특이한 규정으로 직전년도 대비 일정비율 이상의 세금이 나오는 경우에는 최대금액을 일정비율로 제한하여 전년대비 급격한 세부담이 발생한 경우 그 부담을 완화시켜 주는 장치이다.

22년도에는 이 상한율이 기본세율 적용대상자는 150%이고 중과세율 적용대상자의 경우에는 300%여서 중과세율 적용대상자는 전년대비 3배까지도 부담해야 하는 상황이였다.

그러나, 이번 23년 종부세부터는 적용대상자를 따로 구분하지 않고 모두 150%를 적용하는 것으로 개정되었다. 따라서, 전년대비하여 최대 1.5배까지만 세부담이 늘어나는 것으로 완화된 것이다.

⑵ 종합부동산세 개정으로 인한 세부담 비교

지율씨의 송파주택은 작년에 주택공시가격이 15억이였고 수원주택은 5억이였다. 이 사례를 통해 주택공시가격이 동일하다면 세부담이 얼마나 변동하는지 알아보자.

위와 같이 주택공시가격이 동일하다고 해도 세부담이 1/3수준이하로 줄어들었고 사례에서는 재산세 기납부분도 차감하지 않았기 때문에 재산세를 빼고 농어촌특별세(종합부동산세의 20%)를 가산하여도 3,426,371원만 부담하면 된다. 여기에 주택공시가격도 22년 대비 낮아졌기 때문에 이 부분까지 가만 한다면 종합부동산세의 부담은 굉장한 수준으로 감소한다는 것을 알 수 있다.

문의) 031-254-9007