1. 사례

지율재개발정비조합은 재개발이 예정되어 있는 재개발구역에 단독주택을 여러채 보유하고 있다. 현재 관리처분계획인가 이후 취득하여 철거 계획중인 주택들이다. 지율재개발조합은 5월까지 모든 이주를 완료하였으며 철거를 8월중 진행하였다. 그런데 이번에 멸실된 주택의 재산세가 부과되었다. 이에 대해 멸실이 예정되어 사실상 주택으로 사용하지 않는 경우에도 재산세를 납부하여야 하는지 궁금하다.

2. 해설

1) 재산세 개요

재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기에 대해서 부과되는 지방세이다. 과세기준일은 매년 6월1일이기 때문에 6월1일에 소유한 자가 납세의무자가 되고 그 해의 재산세를 모두 부담하게 된다.

부과된 재산세는 납기가 각각 서로 상이한데, 토지는 매년 9월16부터 9월30일까지 건축물은 7월16일부터 7월31일까지 주택은 해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지로 한다.

2) 재산세 비과세

지율재개발조합의 경우 과세기준일 현재 소유자가 조합이기 때문에 납세의무자가 되고 주택이 멸실 상태가 아니기 때문에 납세의무도 성립되어 재산세가 부과된 것이다.

다만, 재산세에는 비과세가 되는 항목들이 있는데 가령 국가나 지방자치단체 등에게는 재산세를 부과하지 않는 조항이 별도로 있다. 이는 지방세법 제109조에 명시되어 있는데 이 중 3항 5호에서 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등에 대해서는 재산세를 부과하지 않는다는 항목이 있다. 지율재개발정비조합은 이 부분에 해당되지 않나 하는 생각이였다.

이에 대해 행안부의 유권해석은 다음과 같은 이유로 비과세대상에 해당되지 않는다고 해석하고 있다. 109조3항5호에서 규정하는 비과세 대상이 되는 경우라고 함은 “행정관청으로부터” 철거명령을 받았거나 “행정관청으로부터” 철거보상계약이 체결된 건축물을 말한다. 즉 철거명령 또는 철거보상계약의 주체가 “행정관청”일 경우에만 해당하는 것으로 보아야 한다는 것이다.

주택 재개발·재건축 등을 진행하는 일련의 절차에서 강제성이 없는 철거 등에 대하여 행정관청의 지위를 인정하지 않으므로 주체가 행정관청이 아니기 때문에 비과세 대상에 해당되지 않는다는 해석이다. 즉, 철거에 따른 반대급부적 성격이 있는 보상 계약을 체결하였다는 사실만으로는 쟁점규정에 따른 비과세 대상으로 볼 수는 없다는 것이다.

비과세란 국가 또는 지방자치단체가 과세권을 포기하고 과세하지 않는 것을 말하고 처음부터 납세의무가 발생하지 않으므로 매우 엄격하게 적용된다.

과거에는 한국토지주택공사 등과 체결한 철거보상계약이 행정관청과 체결한 철거보상계약에 해당되는 경우로 보아 공사를 국가등으로 보아 행정관청으로 보았으나 개정된「대한주택공사법」(2007.4.27. 법률 제8408호로 개정된 것)에서는 해당 규정이 삭제되어 행정관청으로 의제할 수 있는 법률 근거가 없어졌다.

결국, 민간이 주도하는 주택 재개발·재건축사업의 경우는 조합이 비영리사단법인의 성격을 갖고 있고 진행하는 일련의 절차에서 강제성이 없는바 철거 등에 대하여 행정관청의 지위를 가졌다고 볼 수 없는 것이므로, 철거에 따른 반대급부적 성격이 있는 보상 계약을 체결하였다는 사실만으로는 비과세 대상으로 볼 수는 없다는 것이다.

문의) 031-254-9007