1. 사례

지율씨는 자신이 거주하고 있는 지역이 재개발지역으로 관리처분이 되어 조합원이 되었다. 재개발 중 거주할 곳을 알아보던 중 송파(조정지역)에 적당한 매물이 나와 매수하려고 한다. 그런데, 이 주택을 취득하는 경우 조정지역이여서 취득세가 중과되는지 궁금하다.

2. 해설

⑴ 다주택자 취득세율

현행 취득세율은 1~3%(이하 기본세율)에 해당하는 기본세율과 8%, 12%에 해당하는 중과세율로 크게 나눠볼 수 있다 .

1) 기본세율(1~3%)

먼저 기본세율을 적용 받을 수 있는 경우는 ① 1주택자와 ② 1주택자가 비조정지역에 추가로 1주택을 취득하는 경우이다. 즉, 2주택자라도 2번째 취득하는 주택이 조정지역에 있는냐의 여부에 따라 기본세율을 적용받을 수도 있고 중과세율을 적용받을 수도 있다.

2) 중과세율(8%, 12%)

8%를 적용받는 경우는 ① 1주택자가 조정지역에 주택을 취득하여 2주택자가 되는 경우와 ② 2주택자가 추가로 비조정지역의 주택을 취득하여 3주택자가 되는 경우이다.

12%를 적용받는 경우는 ① 2주택자가 조정지역에 주택을 취득하여 3주택자가 되는 경우와 ② 3주택 이상 소유자가 주택을 추가 취득하는 경우이다. ③법인의 경우에는 주택수와 무관하게 무조건 12%를 적용 받는다.

<주택 취득세율>

⑵ 일시적 2주택에 대한 중과배제

양도소득세에서는 이사를 가기 위해 주택을 구입하는 경우 일시적으로 2주택자가 되는 경우에 일정기간(3년)내에 기존주택을 처분하면 양도세를 비과세하는 규정이 있다.

취득세에서도 주택수에 따라 세율을 차등부과하다 보니 일시적으로 2주택이 되는 경우에 중과를 배제하는 규정이 도입되었다.

일시적으로 2주택이 되는 경우 중과배제를 받기 위해서는 1주택을 소유한 1세대가 조정지역에 추가로 주택을 취득하는 경우 일정기간(3년) 내에 종전주택을 처분하는 경우에 중과세율(8%)가 아닌 기본세율(1~3%)를 적용 받을 수 있다.

이 때 처분이라는 것은 반드시 양도만을 의미하지는 않고 증여하거나 멸실하는 경우에도 해당된다. 단, 용도변경을 하거나 세대분리를 하는 경우에는 해당되지 않는다.

⑵ 중과세 배제주택

일시적 2주택자를 판정하는 경우 일정주택은 주택수에서 배재하는데 크게 ① 2020.08.11. 이전에 취득한 조합원입주권이나 주택분양권과 오피스텔과 ② 지방세법 시행령 28조의 2에서 규정하는 9개의 주택인데 공시가격1억이하의 주택, 노인복지주택, 등록문화재주택, 공공지원민간임대주택, 가정어린이집, 주택신축목적 취득주택, 주택시공자 취득주택, 농어촌주택, 사원임대용주택이 이에 해당한다.

이 말은 2020.08.12.이후에 취득한 조합원입주권이나 주택분양권과 오피스텔은 주택수에 산입한다는 것을 의미한다. 오피스텔은 실사용을 주택으로 사용하여 주택분 재산세를 부과 받은 경우가 해당된다.

⑶ 1주택자가 주택분양권을 취득한 경우

종전주택이 있는 상태에서 주택분양권을 취득하는 경우에는 3년 이내에 종전주택을 처분하는 것이 아니라 종전주택 또는 분양권으로 완공된 신규주택 중 하나만 처분하면 중과세를 배제한다.

⑷ 재개발·재건축으로 멸실 예정인 주택과 일시적2주택

종전주택 등이 관리처분계획인가 또는 사업시행인가를 받은 주택인 경우로서 인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규주택을 취득하여 그 신규주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전주택을 처분한 것으로 본다.

즉, 사례의 경우 지율씨는 재개발 중에 이주할 주택(송파)을 구입하고 3년내에 이주만 한다면 중과세율을 적용받지 않고 일반세율을 적용 받을 수 있는 것이다.

문의) 031-254-9007