마장동 세림아파트가 조합설립인가를 완료함에 따라 후속 절차인 시공사 선정 및 정비계획 변경 등 재건축사업 추진에 탄력을 더하고 있다.

지난 12월 22일 성동구 마장세림아파트 재건축정비사업조합(조합장=김성진)이 조합설립인가를 받았다. 지난 해 2월 추진위 승인을 받은 지 불과 10개월만의 성과다. 준공된 지 38년째를 맞이한 마장동 세림아파트는 추진위 승인 당시 이미 약83%에 달하는 높은 동의율을 선보인 바 있다. 조합설립시 동의율은 88%를 상회하며, 이 같은 탄탄한 지지기반을 바탕으로 빠른 추진속도를 배가하고 있는 것.

김성진 조합장은 “먼저 조합설립인가를 빨리 받을 수 있도록 적극적으로 협력하고 응원해주신 모든 소유자 여러분께 진심으로 감사하다”면서 “그만큼 재건축에 대한 소유자들의 기대감이 높은 것으로 볼 수 있다”고 말했다. 이어 “재건축사업의 구조적 특성상 속도가 생명이기 때문에 빠른 사업진행을 통해 소유자의 분담금을 최소화할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 소감을 밝혔다.

∥높은 참여율과 탄탄한 신뢰

마장동 세림아파트는 2017년 예비안전진단을 받으며 본격적인 재건축 추진을 시작했다. 2018년 4월 D등급을 받아 정밀안전진단을 통과했으며, 2022년 6월 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차를 통과했다.

지난 해 2월 조합설립(75%) 동의율을 상회하는 82.88% 동의율로 추진위 승인 절차를 통과했다. 그 기세를 이어 지난 10월 조합창립총회 이후 12월 조합설립인가를 획득했다. 일반적으로 재건축사업에서 추진위 이후 조합설립까지 2~3년 이상 소요되는 경우가 대부분인데, 마장세림의 경우 불과 10개월로 단축했으니 이례적인 성과라 할 수 있다.

조합에 따르면 마장세림에는 단지내 거주하는 조합원 비율이 65% 정도로, 이들 대부분이 20~30년 이상 장기 거주하고 있다. 일반적인 재건축단지의 내부거주 비율이 대략 30~40%인 점을 고려할 때 두 배 이상이다. 김성진 조합장은 “29년간 세림아파트에 살면서 오다가다 아시는 분들이 많다”면서 “많은 조합원이 직접 거주하면서 노후화에 따른 재건축의 필요성을 인지하기에 적극적으로 참여하는 것 같다”고 설명했다.

재건축사업에서 외부 조합원 비율이 낮은 점은 큰 장점으로 꼽힌다. 단지내 거주 조합원과 달리 외부 조합원의 경우 투자를 목적으로 재건축에 참여하는 경향이 있기 때문이다. 이런 경우 중장기적 관점이 아닌 단기적 수익 실현에 초점을 맞추기에 일희일비하는 사례가 상당하다.

또한 마장세림은 입주자대표회의(이하 입대의)가 초기 재건축 추진에 주도적인 역할을 맡으며 내부 갈등을 최소화한 부분도 빼놓을 수 없다. 적지 않은 재건축단지에서 입대의와 별도로 재건축 추진위가 구성되는데, 이런 경우 입대의와 추진위간 갈등을 빚는 경우가 상당하다. 마장세림은 초기 갈등이 발생할 수 있는 요소를 배제하고 재건축을 시작했기에 앞으로도 신속한 사업추진이 기대된다.

∥先 시공사 선정 後 정비계획 변경

마장세림이 조합설립인가를 통과함에 따라 후속 절차에 이목이 쏠린다. 이와 관련 조례 개정으로 시공사 선정시기가 기존 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당겨진 상황이다. 이에 개별 조합이 단지별 여건과 주변 환경을 고려해 최적의 경로를 찾는 것이 필요하다. 마장세림은 먼저 시공사를 선정한 이후 사업성 향상을 위한 정비계획 변경 절차를 진행할 것으로 보인다.

이와 관련 김성진 조합장은 “조합원께 가장 이득이 되는 이상적인 방안을 찾고자 정비업체와 설계업체, 도시계획업체 등 협력업체와 수시로 상의해왔다”면서 “시공사 선정 절차를 나중에 할 경우 해당 시공사만의 아이덴티티와 노하우를 적용하려면 다시 사업계획을 변경해야하는 문제가 있다”고 설명했다.

따라서 “먼저 시공사 선정을 치르는 것이 시간적으로, 비용적으로도 사업비 절감에 큰 도움이 될 것”이라며 “정비계획과 건축심의 등 사업계획 수립과정에서 오랫동안 쌓아온 시공사의 노하우가 반영되면 최적의 시너지 효과를 발휘할 것”이라고 덧붙였다.

마장세림 조합은 이 달 26일 예정된 이사회를 통해 보다 구체적인 방향을 결정한다.

∥성동구 최고 랜드마크 재도약

1986년 준공된 세림아파트는 지하철 5호선 마장역과 왕십리역(도보10분)에 가까우며, 내부순환로를 끼고 있는 등 사통팔달이 용이한 교통의 요지로 속한다. CGV와 이마트, 홈플러스 등 편의시설과 더불어 사근초·마장초·중, 동마중, 한대부고, 한양대 등 교육환경 또한 훌륭하다. 또한 청계천과 거리가 100m가 되지 않을 정도로 가까워 자연친화적인 주거환경을 보유하고 있다.

세림아파트는 앞으로 용적률 300%를 적용해 최고 39층 1100세대 규모의 정비계획 변경 절차를 예정하고 있다. 커뮤니티와 조경, 외관디자인 등은 물론 최신 사양의 건축기술과 설계가 접목되도록 설계할 방침이다. 김성진 조합장은 “향후 아파트 가치 제고를 위해 2040서울도시기본계획에 맞춰 유연하고 특색 있는 스카이라인을 창출하고 주변지역 경관까지 신경을 서서 성동구 최고의 랜드마크로 재탄생을 구상하고 있다”고 밝혔다.

잠깐 인터뷰 - 마장세림아파트 재건축정비사업조합 김성진 조합장 

“빠른 사업추진, 분담금 절감의 지름길”

빠른 사업추진의 당위성

현 정부나 서울시가 정비사업 활성화를 위한 여러 정책을 펼침에 따라 앞으로 정비사업장이 상당히 늘어날 전망이다. 향후 시공사 선정이나 분양 측면에서 우리에게 불리하게 작용할 가능성이 있다. 또한 공사비와 물가는 매년 지속적으로 올라간다. 따라서 사업지연은 눈에 보이지는 않지만 그 자체로 공사비와 사업비 인상을 초래한다. 그렇기 때문에 사업기간을 단축하거나 또는 예정된 일정에 맞춰 사업을 진행하는 것이 매우 중요하며, 실질적으로 분담금을 줄이는 가장 확실한 방법이라 생각한다.

인허가권자와 관계

빠른 사업추진에 있어서 조합원 단합만큼이나 중요한 부분이 인허가권자와의 원만하고 협조적인 관계를 유지하는 것이라 생각한다. 재건축은 도시정비법이란 절차법에 의해 진행되고, 그 절차에 부합하도록 사업을 진행하는 것이 중요한데, 결국 빠른 사업추진과 잡음 발생의 방지를 위해서는 절차에 따른 각종 인허가를 최대한 신속하게 받아야 할 필요가 있기 때문이다. 법과 규정에 맞게, 인허가권자와의 원활한 협력관계를 통해 신속하고 투명한 사업추진이 이뤄지도록 노력하겠다.

조합원 단합의 중요성

최근 강동구 모 사업장의 시공사 유치권 행사, 은평구 모 사업장의 사업 중단, 강남구 모 사업장의 조합장 직무정지 등 여러 곳에서 안타까운 소식이 들려와 우리 조합원들도 우려하는 바가 있다. 상기 사업장처럼 내부 문제로 사업이 지체되면 결국 지체된 기간에 따른 분담금의 증가가 필연적으로 발생한다는 점을 알아주시기 바란다.

저는 확인되지 않는 감언이설보다는 집행부를 믿어주시기 바란다고 조합원 여러분께 말씀드리고 싶다. 물론 조합 또한 진행과정을 투명하고 공개하고 언제나 조합원분들의 의견을 경청하겠다.

조합원 당부사항은

앞서 언급한 것처럼 빠른 사업추진이 이뤄지기 위해선 조합원 단합이 필수적이다. 사업진행과정에서 의문사항이 있다면 언제든지 제게 물어보거나 조합에 방문 또는 전화로 연락하셔서 의문사항을 해소하시기를 바란다. 의문사항만이 아니라 사업진행과 관련한 의견 또한 언제든 조합으로 알려주시기 바란다. 성공적인 재건축사업을 위해서는 조합원의 적극적인 의견 개진이 필요하다.