1. 사례
지율씨는 최근 현재 살고 있는 집을 양도하고 이사를 계획 중이다. 지율씨가 보유하고 있는 주택은 동탄에 소재한 아파트이고 2019년도에 취득했고 당시 조정지역에 해당되었다. 또, 배우자는 2021년9월에 아산에 분양권을 취득하여 보유중이다. 현재 계획은 동탄아파트를 매도함과 동시에 광교아파트를 취득하여 이사를 하려고 하는데 동탄아파트가 비과세를 받을 수 있는지 여부와 주의해야 할 점은 어떤 것인지 궁금하다.
2. 해설
⑴ 주택분양권
주택분양권은 일반적으로 주택법에 따라 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말한다. 여기에는 지역주택조합의 조합원이 주택법에 따라 공급계약을 통해 주택을 받는 경우도 포함된다.
다만, 오피스텔 분양권이나 생활형 숙박시설 분양권은 주택분양권에 해당되지 않는다.
⑵ 주택분양권의 세법상 취급
2021년1월1일을 기점으로 주택분양권의 세법상 지위는 매우 달리 적용된다. 2020.12.31.이전에는 주택분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리로서 주택수에 포함되지 않고 주택이 준공이 되면 비로소 주택이 되어 주택수에 산입이 된다. 그러나, 2021.01.01.이후에는 주택분양권을 취득한 시점부터 비과세나 중과대상 판정시 주택수에 포함되기 때문에 그 차이가 크다고 할 수 있다.
21년 이전에는 분양권을 보유하고 있어도 주택수에 산입이 되지 않기 때문에 1세대1주택 비과세를 받을 수 있지만, 22년 이후에는 주택수에 포함되기 때문에 자칫 잘못하면 비과세를 받을 수 없어 낭패를 볼 수 있다.
⑶ 주택분양권 취득 후 종전주택 양도시 비과세 규정
1) 2020.12.31. 이전 주택분양권 취득시
20년 이전에 분양권을 취득한 경우라면 분양권 자체가 주택수에 산입이 되지 않기 때문에 종전주택을 양도할 때 일반적인 1세대1주택 비과세규정인 소득세법 시행령 155조의① 규정에 따르면 된다. 즉 종전주택이 완공되는 시점이 종전주택 취득 후 1년 후에 취득하고 완공된 시점부터 3년내에 종전주택을 처분해야 하고 종전주택을 2년보유 및 2년거주(취득당시 조정지역의 경우)하면 되는 것이다.
2) 2021.01.01. 이후 주택분양권 취득시
21년 이후에 주택분양권을 취득하는 경우는 분양권을 취득하는 시점부터 주택수에 산입이 되어 버리기 때문에 기존의 일시적2주택 비과세 규정(소령 155조①)을 적용할 여지가 없다.
따라서, 21년 이후 종전주택을 보유한 상황에서 주택분양권을 취득한 경우에는 별도의 비과세 규정인 소득세법 시행령 156조의3의 ②항과 ③항의 규정을 적용하여 비과세를 받아야 한다.
내용은 어렵지 않다.
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소득세법 시행령 156조의3 ② |
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① 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 주택분양권을 취득하고 ② 주택분양권을 취득한 후 3년 이내에 종전주택을 양도할 것 ③ 양도일 현재 종전주택이 비과세요건(2년보유,2년거주)을 충족할 것 |
위의 요건을 갖추면 종전주택을 주택분양권을 보유하고 있더라고 비과세를 받을 수 있는 것이다. 언뜻 보면 일시적2주택규정(155조)과 동일해 보이지만 신규 취득한 것이 주택인지 주택분양권인지의 차이가 있다.
⑷ 주택분양권의 취득유형별 취득시기
그렇다면 주택분양권은 언제 취득한 것이 되는 걸까? 주택분양권을 유형별로 취득시기를 살펴보면 ① 청약당첨의 경우는 청약당첨일 ② 미분양계약은 분양계약체결일 ③ 전매취득은 잔금청산일 ④ 상속취득은 사망개시일 ⑤ 증여취득은 권리의무승계일이 된다.
원시취득에 해당하는 청약당첨의 경우 계약일이 아니라 청약당첨일이 된다는데 주의하여야 하고 승계취득의 대표적인 전매취득이 권리의무승계일이 아니라 잔금청산일이라는데 유의하여야 하겠다.
⑸ 사례 해석
지율씨의 경우는 주택분양권을 2021년 이후에 취득하였으므로 종전주택을 비과세 받기 위해서는 신설규정인 156조3의 규정에 따라 비과세를 받아야 한다.
첫째, 종전주택취득일로부터 1년이후에 주택분양권을 취득하였는지는 종전주택취득일이 2019년도이고 주택분양권을 2021년9월에 취득하였으므로 요건을 갖추었다.
둘째, 주택분양권을 취득한 이후 3년내 종전주택을 처분할 것은 주택분양권을 21년 9월에 취득하였으니 24년 8월 이전에 종전주택을 처분하면 되는데 24년1월에 처분하였으니 요건을 갖추었다.
셋째, 양도일 현재 비과세 요건을 갖추려면 2년 보유와 조정지역일 때 취득하였으면 2년 거주를 하여야 하는데 19년도 취득으로 대략 4년 이상 보유하였고 그 기간 동안 실거주하였기 때문에 2년 이상 거주도 갖추어 세 번째 요건도 갖추었다.
따라서, 지율씨는 주택분양권과 관련한 비과세규정을 통해 종전주택 처분시 비과세를 받을 수 있게 되었다.
문의) 031-254-9007