1. 사례

지율씨의 어머니는 20년도에 재개발조합원입주권을 프리미엄을 주고 취득한 승계조합원이다. 어머니는 최근 조합으로부터 청산금에 대한 양도소득세를 신고해야 한다는 안내문을 받고 어떻게 해야 할지를 알아보고 있는 중이다. 지율씨는 어머니 대신 평소 알고지내던 세무사에게 조합으로부터 받은 안내문과 함께 필요서류를 준비하여 상담을 받기로 하였다.

2. 해설

⑴ 청산금이란

청산금(추가부담금)이란 조합원이 사업시행자에게 제공하는 종전부동산의 권리가액과 정비사업의 결과로 받게 되는 신축부동산의 분양가액의 차액을 의미한다.

1) 조합원의 권리가액이 신축부동산의 분양가액보다 클 때는 청산금을 수령하게 되고

2) 조합원의 권리가액이 신축부동산의 분양가액보다 작을 때는 추가부담금을 납부하게 된다.

⑵ 청산금과 양도소득세 과세방법

일단 추가분담금은 내가 추가로 더 부담하는 금액이니 세금이 발생할 여지가 없고 이는 취득가액에 추가가 되어 신규주택을 양도할 때 세금을 줄여주는 역할을 한다.

반면, 청산금을 수령하는 경우에는 종전부동산을 조합에 이전하고 일부를 댓가로 수령하였으므로 양도소득세 과세대상으로 본다. 쉽게 종전부동산의 일부를 분할 양도한 것으로 보면 된다. 청산금의 양도소득세의 기준은 종전부동산의 종류를 기준으로 판단하면 된다. 종전부동산이 주택이였으면 주택에 대한 양도로, 상가였으면 상가에 대한 양도소득세를 적용하여 취급하면 된다.

그렇기 때문에 조합원 별로 같은 금액의 청산금을 수령하였어도 각각의 양도소득세가 모두 달리 계산된다. 가령, 1주택자인 상태로 조합원이 되었다면 비과세를 적용받을 수도 있고 반대로 다주택자라면 다주택자에 대한 세금을 납부할 수도 있어 세액차이가 발생할 수 있다.

⑶ 청산금의 납세의무자

이번 사례에서 중점적으로 봐야 할 것은 바로 누가 청산금에 대한 세금을 납부하여야 하는가이다. 법리적으로 해석해 보면 조합원입주권과 청산금을 함께 양도하는 경우 ①조합원입주권은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”인 반면 ②청산금은 “종전 부동산의 분할양도”로 그 자산의 성격이 다르다.

세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리와 부동산은 다르게 취급되고 있다.

1) 원조합원이 청산금 수령시

원조합원이 청산금을 수령하는 경우에는 당연히 청산금을 수령한 사람이 원조합원이기 때문에 원조합원이 납세의무자가 된다.

2) 승계조합원이 청산금 수령시

이 경우가 가장 헛갈리는 부분이다. 왜냐하면, 통상 조합원입주권 상태에서 매매가 이루어지는 경우 매도자(원조합원)와 매수자(승계조합원) 사이에 청산금까지 포함하여 양도하는 경우가 대부분인데 청산금은 통상 준공일 근처에서 조합으로부터 지급이 되는 경우가 많기 때문이다. 따라서, 조합원입주권이 양도된 경우 사업시행자인 조합으로부터 청산금을 수령하는 사람은 승계조합원이 된다.

지율씨의 어머니도 이 경우에 해당되고 본인이 청산금을 수령했으니 “내가 세금을 내야 하나?”라는 생각을 하게 된 것이다. 하지만, 이미 지율씨의 어머니는 청산금에 대해서 원조합원인 매도자에게 청산금 상당액을 별도로 계약시 지급하였다. 통상 지율씨의 어머니처럼 조합원입주권을 양도하는 경우에는 청산금 상당액까지 입주권 매매계약시 포함하여 양도한다.

결국 이 청산금을 실제로 수령한 사람은 원조합원이고 다만 승계조합원인 매수자에게 미리 받고 이를 부담한 매수자는 차후에 조합으로부터 동금액을 수령할 뿐이다.

⑷ 청산금의 양도시기

일반적으로 청산금의 양도시기는 ‘소유권이전고시일의 다음날’이 된다.

이에 따라 실무상 조합원입주권에 대한 양도세 신고시 청산금을 포함하여 양도하였더라도 일단 양도가액에서 청산금은 제외하고 조합원입주권에 대한 양도소득세를 1차적으로 신고하고 차후 소유권이전고시가 이루어지면 청산금에 대해서 2차적으로 신고를 하였다.

하지만, 최근 심판례에서는 원조합원이 조합원입주권을 양도하면서 장래에 수령할 분담금환급예정액을 입주권 양도가액과 함께 수령하는 경우 쟁점금액이 비록 그 원천이 기존 부동산이므로 관련 양도차익 계산시 비과세 및 장특공제의 적용 등과 관련하여 구분 계산할 필요가 있으나 이를 재개발재건축사업의 결과 수령한 청산금으로 보아 별도의 양도시기를 적용하기는 어려운 점 등에 비추어 입주권의 양도시기와 동일한 것으로 보고 있다. (조심2023서3442, 2023.05.08.)

청산금을 분담금환급예정액으로 표현하고 어차피 차후에 조합으로부터 받을 권리를 조합원입주권과 함께 양도하였으므로 양도시기가 잔금청산일이라는 해석이다.

결국 원조합원의 청산금 양도시기는 아래와 같이 정리할 수 있겠다.

1) 조합원입주권: 잔금청산일(매도인과 매수인간)

2) 청산금

① 사업시행자로부터 수령시: 소유권이전고시일의 다음날

② 매수인으로부터 수령하는 경우: 잔금청산일(매도인과 매수인간)

결국, 청산금은 원조합원이 부담하는 것이기 때문에 지율씨 어머니와 같은 승계조합원은 청산금에 대한 양도소득세 납세의무가 없으므로 다른 조치가 불필요하다.

문의) 031-254-9007