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현행 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함)이전인 2003년 6월 30일까지 재건축사업의 근거 법으로 주택건설촉진법이 있었다.이 법에선, 구분건물이 여러 개의 동(棟)으로 구성된 주택단지에 대해선 집합건물법의 규정이 아닌 주택건설촉진법 제44조의2제7항인 “구분소유권자 수 및 의결권(지금의 토지면적을 말함) 각각 2/3이상의 결의(복리시설인 상가는 하나의 동으로 간주함)와 주택단지 전체의 구분소유자 수 및 의결권의 4/5 이상의 결의”로 재건축하도록 규정한 바 있다.즉 조합설립을 위한 상가 동의율은 상가 소유자 수의
2022.03.11 13:52
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2022년 2월 17일 국토부로부터 유권해석을 받았다. 독자들은 심심풀이로 이 문제의 답을 맞춰보라. Q. 투기과열지구 내 재건축조합인가를 받은 곳인데, (강남구 소재)현재 아들 80% 부20% 공유로 소유하고 있고 아들이 대표자로 지정되어 있음.1) 부의 지분 20%를 아들의 처인 며느리에게 20% 증여가 가능한지?2) 증여 시 아들과 며느리가 공유로서 아들이 대표 조합원 지위를 유지하는지?A. 도시정비법 제39조제2항에 따르면, 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립
2022.02.25 13:22
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며칠 전 유력 일간지에 유독 스포트라이트를 받은 기사가 있었다.“입주 직후부터 50년 가까이 갖고 있던 아파트를 어이없이 조합에 뺏겼다.”"30억 집을 16억에 넘겼다"“재건축을 반대한 게 아니어서 조합설립에 동의했고, 분양받을 생각이 없었던 것도 아니다”며 “조합으로부터 제대로 연락을 받지 못해 분양승인 시기를 놓쳤을 뿐” 등등조합설립에 동의했고, 분양신청 의사가 있는 조합원의 아파트를 재건축조합이 14억 차액을 남기고 소유권을 뺏겨서, 20년간 살던 집 시세의 거의 절반 수준에 현금청산 됐다는 것이다.한편으로 이 기사를 어느 전
2022.02.11 15:11
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이 규정은 2017년 부동산8.2대책 영향으로 2017.10.24. 도시정비법 개정으로 제39조(조합원의 자격)제2항, 제72조(분양신청)제6항을 동시에 바꾸었다.그 내용은 투기과열지구 내 재개발사업도 관리처분계획인가 이후 조합원지위 승계를 제한하고. 이에 맞춰 투기과열지구 내 재개발·도시환경정비사업도 재건축사업과 같이 조합원 및 일반분양 시 5년간 분양신청을 하지 못하게 한 것이다. ∥ 법 제72조제6항의 해설1) 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업제3항 분양신청 대상은 ‘주택’에 한정되지 않고, ‘대
2022.01.21 14:03
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어느 일간지에 나온 기사 중 일부를 재정리해보면 다음과 같다. ∥도로부지만 가지고 아파트를 분양받을 수 있다- 용도가 도로인지 여부와 관계없이 90㎡면 가능현행 서울시 조례에 의하면 “재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자”로 규정하고 있다.(조례 §36①2)토지만을 소유하여도 그 총면적이 90㎡ 이상이면 새로 짓는 아파트를 공급받을 수 있다.위 규정에서의 총면적은 여리 필지로 분산된 경우, 합산의 의미도 내포하고 있음을 알아야 한다. 또
2022.01.10 16:05
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∥문제는 재건축사업재건축사업은 언제든지 신속통합기획(이하 ‘신통기획’이라 함) 수시접수가 가능하며, 사업시행자인 조합이 있는 경우에는 총회 또는 대의원회 의결을 거쳐 접수한다고 한다. 최근 신문보도에 의해도 조합이 구성돼 있는 경우, 신속통합기획을 신청하기 위해 대의원회 의결을 거쳤다는 보도도 있다.사실 재건축사업의 신속통합기획에서는 사전타당성 절차를 앞당긴다는 주거정비지수의 삭제는 필요 없으며, 안전진단 절차가 남아 있다. 이 안전진단은 국토부가 정해 놓은 “주택 재건축판정을 위한 안전진단”이란 대못이 박혀 있지만, 서울시장이 어
2021.12.17 14:02
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지난 4.7보선에서 오세훈 서울시장은 민간사업자와 조합을 주도로 한 ‘스피드 주택공급’을 내세우며 재선에 성공했다.그러나 여당이 국회나 서울시의회를 다수 점하고 있는 점에서 서울시장이 주택공급 확대를 위해 할 일이 없을 거란 부정적 견해가 대다수였다.서울시장이 취임한 첫 일성도 ‘재건축조합원 지위승계 제한 조기화’였다. 여러 사람이 뜨악했던 것은 법령 개정의 권한이 있는 국토부장관이 할 소리였기 때문이다.그 내용은 부동산투기 근절을 위해 재개발사업은 종전의 규정대로 하되, 재건축사업은 재건축조합원 지위양도 제한 기준일을 ‘조합설립인
2021.12.03 13:57
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지난 7월 5일 조오섭의원등은 도시정비법 개정안을 발의했는데, 그 내용은 공유자 출현 등으로 인한 지분쪼개기 등 난립을 규제하겠다는 것이다.정비사업에서 정비구역 지정고시 후에도 1필지의 토지 또는 건축물의 일부를 공유지분으로 양도ㆍ양수하는 등 공유지분을 이용한 지분 쪼개기가 이루어지고 있으며, 이처럼 지분 쪼개기의 결과 토지등소유자의 수가 증가되어 정비사업의 추진에 지장을 초래하는 문제가 발생하고, 투기방지의 취지에도 반하게 된다.이에 개정안은 토지등소유자 수의 산정을 정비계획의 변경을 제안 시에 정비구역 지정ㆍ고시가 있는 날 또는
2021.11.18 15:40
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법률개정은 개정 법안을 발의하면 이를 모아서 대안으로 하며, 나머지 법률은 폐기하는 것이 보통이다.얼마 전 국회는 도시정비법 개정 발의안 중 대안을 2021.7.30 정부로 이송하여, 8.10 공포, 2021.11.11. 시행되었다. 대안 반영된 법안 중 조응천, 정부안, 이준환, 장경태, 유경준, 송기헌의원의 개정안은 폐기되었다.이후 눈에 띌만한 법안이 개정 발의되었다. 지난 8.23 천준호, 10.1 김윤덕, 10.25 천준호의원 개정안이 그것이다.2021.8.23. 천준호 등 개정안은 이렇다.정비사업 협력업체 선정 과정에서 발
2021.11.04 17:45
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며칠 전 애독자라는 사람이 찾아와 하소연을 하였다.얼마 전 부친 사망으로 서초구에 있는 재건축아파트를 형제들과 공동상속을 받게 되었는데, 아직 상속등기는 하지 못한 상태라며 다음과 같은 질문을 쏟아 냈다. 질문1) 상속인인 형제들 중 자신만 다른 지역에 주택을 소유하고 있는 데 상속받은 아파트 조합원이 되면, 이를 팔 수 있느냐? 결론부터 얘기하면 상속인은 공동소유자로서 조합원이 되지만, 상속인의 아파트를 매매나 증여로 매입하는 양수인은 위 규정에 따라 조합원이 되지 못한다.도시정비법 제39조제2항에 의해 투기과열지구 내 재건축조합
2021.10.21 17:27
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국토부와 서울시는 지난 3월 29일 공공재개발 2차 후보지 16곳을 선정 발표하면서 공모공고와 같이 분양받을 기준일을 공모 공고일인 2020년 9월 21일로 고시했다.이날 이후 필지분할 등 지분쪼개기 행위로 취득한 지분은 조합원분양권을 인정하지 않을 방침이라고 밝혔다.필자는 이를 유튜브에서 알렸다.서울시도 공모 시에 “공공재개발사업 시범사업 후보지의 비경제적인 건축행위 및 투기 근절을 위해 도시정비법 제77조에 따라, ‘공모 공고일’을 ‘분양받을 권리의 산정’을 위한 기준일로 정할 수 있다.”고 했기 때문이다.그 이후 후보지를 다시
2021.09.02 13:15
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장위12 재정비촉진구역 재개발사업장 내 단독주택을 지난 7월 초순에 매입했다는 소유자로부터 다급한 질문을 받았다.자신은 재정비촉진지구인 상태라서 재개발로 진행된다는 말을 듣고 매입한 것인데, 얼마 전 6차 도심복합개발사업지로 선정됐다는 사실을 알게 되었다는 것이다.어떤 방법이든지 재개발되면 아파트를 짓게 되면 조합원으로서 당연히 분양받을 수 있다고 생각하였는데, 그렇지 않다고 하여 진위여부를 알고 싶다는 것이다.신축아파트를 공급받을 수 있는지(이하 ‘권리산정기준일’이라 함)를 단번에 알아 거주지로 정하는지에 대해선 부동산공법을 20
2021.08.18 16:05
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1. 이주 개시 전 이주한 세대에 대한 보상비 지급 여부판례는 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘법’이라 함) 제78조 제5항 및 같은 법 시행규칙(이하 ‘규칙’이라 함) 제54조 제2항, 제55조 제2항의 각 규정에 의하여 공익사업의 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세
2020.06.15 15:44
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1. 사안의 개요 이 사건 조합은 최초 관리처분계획 인가 고시를 받을 당시 비례율이 97%였고, 위 비례율에 기초하여 최초 분양계약 체결 절차를 진행하였는데, 그 이후 사업성 변동으로 인해서 관리처분계획 변경절차를 진행하였고, 변경 인가 고시 당시 변경된 비례율은 72%였다. 이에 조합 측은 최초 분양계약 체결자들을 대상으로 위 변경된 비례율에 따른 분양계
2020.06.01 13:37
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1. 문제의 소재도정법 제72조 제1항은 ‘사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획 인가 이후 시공사를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날부터) 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하여야 한다’고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 ‘분양신청 기간은 통지한 날부터 30일 이상 60
2020.05.18 12:04
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1. 관련 법령 도시정비법 제76조 제1항 제6호는 “1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”고 규정하고, 제76조 제1항 제7호 다목은 “제6호에도 불구하고, 제74조 제1항 제5호에
2020.04.28 16:29
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1. 사안의 개요 원고는 법무사의 직무에 속하는 업무를 목적으로 하는 법인이고, 피고 주택재개발 정비사업조합(이하 ‘피고 조합’이라 한다)은 도시 및 주거환경정비법에 따라 서울 서대문구 (주소 생략) 일대 사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로운 건축물을 건설하는 등 주택재개발정비 사업을 시행할 목적으로 설립된 조합이다
2020.04.13 15:53
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1. 사안의 개요 재개발 조합 조합원이던 ‘갑’은 사업시행계획 인가 후 분양신청 절차에서 분양신청을 하지 않음으로써 분양신청 기간 말일의 익일부로 청산자가 되었다. 이 경우 청산자는 조합과 협의 절차를 진행하고, 협의가 이뤄지지 않거나 협의 가능성이 없는 것으로 판명되면 도정법 제65조 제1항에 의하여 준용되는 토지보상법 제30조 제1
2020.03.27 17:15
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1. 조합 임원을 선임할 권한을 조합장에게 위임한 총회 의결의 효력도정법 제45조 제1항 제7호는 ‘조합 임원의 선임 및 해임은 총회의 의결을 거쳐야 한다’고 규정하고 있고, 제173조 제6호에서는 제45조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 같은 조 제1항 각 호의 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원을 형벌에 처하도록 규정하
2020.02.28 14:54