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최근 자금 경색으로 인하여 수도권 지역주택조합의 줄도산이 현실화되고 있다. 토지확보율 등에서 비교적 사업성이 높았던 사업장들도 법인에 대한 주택담보대출 금지와 금융기관의 PF(프로젝트 파이낸싱) 중단으로, 자금조달이 막히면서 파산기로에 선 상황이다. 그런데 지역주택사업의 경우 토지 사용권의 80%, 소유권의 15%를 확보해야 조합 설립이 가능한데, 토지 사용권이 충분히 확보된 사업장에서도 파산선고가 이뤄진 것은 이례적인 현상이다. 금융 비용 상승과 조합원 가입 및 사금융을 통한 외부 자금 유입이 끊기면서 토지 매입 자체가 어려워졌고
2024.01.26 12:16
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재건축사업의 추진방식에는 크게 두 가지가 있다. 우선 우리에게 익숙한 조합방식이 있고 다른 하나는 신탁방식으로 2016년경 도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함)에 의하여 그 제도가 도입되었다. 조합방식은 토지 등 소유주의 75% 이상 및 토지면적 50% 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어 시장이나 군수의 인가를 받아 조합을 설립한 후 조합을 중심으로 사업을 진행하는 것이고, 신탁방식은 위와 동일한 요건하에 신탁사가 일정 수수료를 받고 재건축사업에 참여하는 것이다. 최근 정부는 2023년 7월 국회를 통과한 도시정비법 개정법
2023.12.27 15:04
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도시및주거환경정비법에서 정한 재건축정비사업조합, 재개발정비사업조합 또는 주택법에서 규정한 지역주택조합, 리모델링조합의 경우 필수적으로 사업상 근본적이고 중요한 결정을 하기 위하여 최고의사결정기구로 총회를 두고 있다. 조합의 구성원이 총회에 참석하여 의사표시를 하는 방법은 구성원 또는 대리인이 총회에 직접 참석하여 투표를 하거나 서면결의서를 제출하는 방식이 있다.그런데 국토교통부에서 권장하는 표준규약 또는 정관과 일반적으로 각종 조합에서 사용하는 정관 또는 규약을 보면 서면결의서의 제출 및 그 요건에 관하여 규정하고 있으나, 서면결의
2023.11.27 14:53
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도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함) 제45조(총회의 의결) 제1항은 총회의 의결사항에 대하여 규정을 하고 있고, 제3항에서는 총회의 의결정족수에 관하여 도시정비법이나 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 찬성으로 한다.고 규정하고 있으며, 제7항에서는 총회의 의결은 조합원 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 하고, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 경우 등 일정한 경우에는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.고 규정하
2023.10.27 12:10
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코로나 사태라는 예기치 않은 사태를 맞이한 정부는 주택공급 사업의 원활한 추진을 위하여 2021. 8. 10. 도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함) 제8항을 신설하여 일정한 재난 안전관리 요건을 충족하는 경우 전자적 방법에 의한 총회가 가능하도록 하였고, 이에 앞서 2021. 2. 19. 주택법 시행령 제20조 제5항, 제6항을 신설하여 위와 같은 일정한 요건 하에 전자적 방법에 의한 총회의 개최가 가능한 입법을 하였다. 그런데 실무에서는 이러한 입법이 있기 전에 이미 전자적 방법에 의한 총회의 참가 및 의사표시에 관한
2023.09.22 12:07
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주택재개발정비사업은 기존의 아파트단지를 재건축하는 경우와 달리 그 대상 물건이 토지, 다세대·다가구주택, 단독주택 등 그 종류와 소유 관계가 다양하고 복잡한 것이 현실이다. 이에 따라 관리처분계획을 수립한 이후에 다물권자로부터 모르고 그 소유권을 취득하였다든지 또는 동일세대의 세대원이 중복하여 토지 등을 소유하는 것이 밝혀져 조합원 자격이 없다는 사유로 분양대상자에서 제외되고 현금청산대상자로 분류되는 경우가 종종 발생한다.이렇게 발생한 분양대상자를 구제하는 문제가 도시정비법상 재개발 실무에서 문제된다. 통상 조합은 이러한 경우 도시
2023.08.18 13:23
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2022년경부터 서울시를 중심으로 시작된 모아타운(소규모주택정비관리지역) 대상지 공모가 올해에도 계속 이어지고 있다. 빈집및소규모주택정비에관한특례법(이하 ‘소규모정비법’이라 함) 제1항 제9호는 관리지역을 신설하였는 바, 이는 노후.불량 건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하여 소규모주택정비사업을 계획적.효율적으로 추진하기 위하여 10만㎡이내의 면적에 소규모주택정비 관리계획이 승인.고시된 지역을 말한다. 위와 같은 정비사업의 모델이 모아주택에
2023.07.14 12:20
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도시및주거환경정비에관한법률(이하‘도시정비법’이라함)에 근거하여 설립된 재건축정비사업조합, 재개발정비사업조합이나 주택법에 근거하여 설립된 지역주택조합등의 조합장의 경우에 그 해임 또는 유고가 발생한 경우 조합장직무대행이 조합장을 대신하여 업무를 수행하는 바, 그 선정방식에는 정관에서 정한 조합장 직무대행자와 법원의 선정에 의하여 임명되는 조합장 직무대행이 있다.우선 정관으로 정한 조합장 직무대행자와 법원에서 선정된 조합장의 직무대행자는 그 업무범위가 다르다는 것이 판례이다. 정관상 직무대행자는 원칙적으로 조합장이 수행할 수 있는 모든
2023.06.19 12:27
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지역주택조합은 일정한 요건을 갖춘 무주택 또는 주거전용면적 85㎡이하 주택을 1채 소유한 세대주들이 청약 경쟁 없이 내 집을 마련하기 위해 설립한 조합을 말한다. 지역주택조합 아파트는 일반 아파트보다 훨씬 저렴하게 내 집 마련이 가능하고, 청약통장이 필요하지 않다는 점 등의 이점이 많아 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들에게 큰 관심 대상이 되고 있다. 통상 지역주택조합의 사업절차는 지역주택조합설립추진위원회의 구성, 토지매매계약 등을 통한 사업부지의 확보, 지구단위계획, 주택조합설립인가, 주택조합변경인가, 사업계획승인, 공사 착공, 준공.
2023.05.22 12:43
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주택법상 지역주택조합 사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행된다. 그런데 지역주택조합은 가입자들과 조합가입계약을 체결하는 과정에서 일정한 사유가 발생하는 경우 예컨대, 조합가입계약을 체결한 날로부터 2년 이내에 설립인가 또는 사업계획승인 신청을 하지 못한 경우 등에 가입자가 납입한 업무대행비를 포함한 납입금 전액을 반환한다는 취지의 내용을 기
2023.04.21 12:31
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오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물로서 일을 하면서 거주도 할 수 있게 만든 주택의 일종이다. 이는 주택법의 준주택에 해당하고 준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속 토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하고, 건축법상 오피스텔이란 업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 건축기준에 적합한 건축물을 말한다.우리나라 오피스텔의 시작은 1985년이며 그 이후 서울특별시 같은 대도시 지역, 경기도 수원시, 성남시, 고양시 중심부와 같이 땅값
2023.03.27 12:09
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국토교통부는 「1기 신도시 정비 민관합동TF」 제7차 전체회의에서 1기 신도시 등 노후계획도시의 광역적 정비를 질서있고, 체계적으로 추진하기 위한 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 ‘노후계획도시정비법’이라 함)」의 주요 골자를 확정하였다고 2월 7일 밝혔다. 이는 제1기 신도시를 비롯한 노후계획도시는 단기에 공급이 집중된 고밀 주거단지로 자족성이 부족하고, 주차난·배관 부식·층간소음·기반시설 노후화에 따라 주민들의 정비에 대한 요구가 높으나, 도시정비법, 도시재생법 등 현행 법률 체계로는 신속하고 광역적인 정비가 어렵
2023.02.24 12:47
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2023년 계묘년을 맞이하여 기존의 정비사업의 비효율을 제거하고 신속한 절차를 보장하는 소위 ‘신속통합기획(이하 ‘신통기획’이라 함)‘에 의한 정비사업이 더욱 더 탄력을 받을 것으로 예상된다. 특히 서울시의 경우에는 ‘주거환경조례일부개정안’이 통과되면서 오는 7월부터 신통기획을 반영한 정비구역의 경우 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능하여지면서 건설사들의 수주물량이 늘면서 정비사업이 활기를 띨 것으로 예상되기 때문이다. 이하에서 신통기획의 법적 근거와 그 장점에 관하여 살펴보고 그 한계 및 문제점을 살펴보기로 한다.신통기획은 20
2023.01.20 11:38
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주택법에서 정한 지역주택조합 사업방식으로 주택신축사업을 시행함에 있어서 우선 인적 요소인 조합원 가입이 순조롭게 진행된다는 전제하에 다음으로 필수적인 요소는 사업 부지인 토지를 확보하는 것이고, 이에 따라 일정한 토지의 사용권원 및 토지소유권의 확보에 관한 요건이 조합설립인가, 사업계획승인에 있어서 요소로 작용한다. 이에 반하여 도시및주거환경정비에관한법률(이하 ‘도시정비법’이라 함)에 따른 재건축.재개발정비사업의 경우에는 이미 도시정비계획상 사업구역이 정해져 있어 사업시행계획인가에 있어서 토지 소유주의 정비사업조합 설립에 관한 동의
2022.12.19 14:25
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지역주택조합 방식을 통한 아파트 신축사업이 진행되는 과정에서도 다른 사업과 마찬가지로 사업성을 확보할 수 없고, 분양시장이 악화되어 분양이 어려워지는 경우에는 사업을 중단하고 해산, 파산을 고려할 수밖에 없다. 지역주택조합의 경우에는 주로 조합설립인가신청 이전에 토지 사용승낙, 토지매수가 어려워 사업이 중단되는 경우가 있는데, 이러한 경우에는 토지대금이 상승되면서 토지대금이 높아지고 그 결과 추가분담금이 너무 많아지는 반면에 이에 비례하여 일반분양가격을 높일 수가 없는 경우에 사업성이 악화되어 중단된다. 한편으로는 조합원들의 가입을
2022.11.18 14:21
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민간을 중심으로 주택을 공급하는 제도인 도시및주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라 함)에 근거한 재건축.재개발 정비사업의 경우에는 재건축초과이익환수에관한법률에 근거한 재건축부담금이 사업상 부담으로 작용하고 있고, 주택법에 근거하여 시행되는 지역주택조합사업 등의 경우에는 토지 등 소유에 따른 종합부동산세가 부담으로 작용하고 있다. 이하에서는 최근에 서울행정법원에서 선고한 미분양주택에 대한 종합부동산세 부과처분에 관한 판결이 있는 바, 여러 가지 시사점이 있어 이하에 소개하여 보기로 한다.사안은 A지역주택조합이 아파트건설사업승인을 받은 뒤
2022.10.24 12:22
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도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함)은 정비사업의 시행과 관련한 자료를 공개하여야 할 의무 또는 조합원 등의 열람·복사 요청에 따라야 할 의무를 규정하고 이를 위반하는 행위를 처벌하는 제124조 제1항, 제4항, 제138조 제1항 제7호 규정을 두고 있고, 주택법도 주택조합사업의 시행에 관한 자료를 공개하여야 할 의무 또는 조합원 등의 열람·복사 요청에 따라야 할 의무를 규정하고 이를 위반하는 행위를 처벌하는 제12조 제1항, 제2항, 제104조 제2호 제3호 규정을 두고 있다. 실무상으로는 공동주택을 건설하는 과정에서
2022.09.22 13:31
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지역주택조합사업이란 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 소형주택 소유자들의 주택 마련을 위한 제도로 주택법에 근거하고 있다. 이 제도는 조합창립총회, 주택조합설립인가, 사업계획 승인, 착공 신고, 준공승인 등의 인허가 절차로 구성되어 재건축.재개발 정비사업 절차보다 간소하여 그 추진비용이 상대적으로 적은 반면에, 사업시행자인 조합의 운영비리나 토지매입 지연, 업무대행사의 불법적인 행위로 인하여 문제가 발생할 소지가 있어 주의를 요한다.그런데 현실적으로 지역주택조합이 주택법에서 요구하는 비율의 토지 사용권
2022.08.22 14:10
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재건축부담금제도는 2006년 5월 24일 부동산투기로 인한 불로소득의 방지라는 취지로 ‘재건축초과이익환수에관한법률’의 제정으로 도입되었다. 소위 ‘재건축초과이익’은 재건축사업으로 정상 주택가격 상승분을 초과해 조합에 귀속된 주택가액의 증가분을 말하고, 위 법률에서 정한 기준에 따라 초과이익을 산정하며 여기에 일정 부과율을 곱한 값이 재건축부담금이 된다. 통상 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하인 경우에는 면제되고 3천만원을 초과하는 금액부터 2천만원 단위로 구간을 나누어 10%에서 최대 50%까지 부과할 수 있도록 규정되어 있다
2022.07.19 14:23