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아파트나 연립, 다세대 및 대지 중에 재건축·재개발이 진행되는 물건에 관하여 경매가 진행되는 경우가 있고, 재건축·재개발이 시행되는 단지에서 여러 가지 사정으로 인하여 매매가 이루어지는 경우가 있다.문제는 재건축·재재발이 시행되는 단지의 물건에 관하여 거래가 이루어지는 경우에 과연 조합원의 지위를 승계할 수 있는지가 중요한 거래의 판단사항이 된다.경매나 입찰의 경우에 매각물건 명세서에 ‘본건을 취득할 경우 조합원자격을 취득하는지 여부는 불분명’이라는 문구를 기재하여 조합원지위를 취득할 수 있는지 여부에 대한 판단을 입찰자에 일임하고
2022.04.25 12:31
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1. 문제의 소재상가에 관한 관리처분계획에 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물, 개별적인 분담금에 관한 사항이 확정되지 않은 경우에도 그와 같은 관리처분계획이 위법 무효인지 여부가 다퉈져 왔고 아래와 같이 다수의 판례들은 그 관리처분계획이 위법하지 않다고 판단하고 있다. 2. 판례 경향부산고등법원(창원) 2016. 6. 22. 선고 2015누11052 판결에서 해당 원고는 관리처분계획이 기존 상가 조합원들에 대하여 개별적으로 분양할 면적, 분양금액, 추가부담금을 확정하고 있지 않다는 점, 분양할 상가의 수를 확정하고 있지 않아
2022.04.25 12:30
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1. 서설서울 은평구 소재 A 재개발조합은 2019년 정기총회를 개최하면서 ① ‘정비사업 목적의 다른 조합의 조합장을 역임한 사실이 있는 사람’, ② ‘정비사업전문관리업을 하는 법인의 대표에 재임하였거나 현재 재임하고 있는 사람’에 대한 조합장 피선거권을 제한하는 내용의 정관 규정을 신설하는 정관변경결의를 하였다. 2. 원고의 주장조합장 피선임권은 피고 조합원들의 권리이고, 이를 제한하기 위해서는 납득 할 만한 공평하고 보편타당한 기준에 의하여야 하는데, 이 사건 정관변경결의는 다른 조합의 조합장을 역임하였다는 사실만으로 합리적 근
2022.04.25 12:28
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사례) 2020년 7·10대책에서 정부는 다주택자나 법인의 취득세율을 최고 12%까지 올렸다. 다만, 공시가격 1억원 이하 저가 주택에 대해서는 실수요자 보호를 이유로 기본 취득세율만 적용했다. 이 때도 비규제지역의 3억원 이하 주택은 계속하여 양도소득세 중과 대상에서 제외시켰다. 지율씨는 정부의 상세한 투자안내를 받고 주택에 대한 투자를 결심했다. 일단, 취득세중과세를 벗어날 수 있는 주택공시가격 1억원이하인 전국의 주택을 검색했다. 그 다음으로 양도세 중과세를 피할 수 있도록 조정대상지역으로 지정된 광역시의 군지역, 경기도의 읍
2022.04.25 12:26
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안전진단이란 재건축이 필요한지 여부를 구체적으로 따져 보는 절차로 재건축에만 필수적인 제도이다. 보통 안전진단은 예비 안전진단과 정밀 안전진단으로 이루어지는데, 도시정비법에서 재건축 정비계획의 수립 이전에 반드시 거치도록 한 것이 정밀안전진단이다. 현지조사를 통해 대략적인 노후도를 파악하는 예비 안전진단을 실시한 후 재건축이 필요하다고 인정되면 정밀 안전진단을 거쳐 구조안전성, 설비성능, 주거환경, 경제성 등을 항목별로 세세하게 평가를 하게 되는데, 안전진단 결과 D등급 이하가 나오면 재건축을 시작할 수 있게 된다.현행 도시정비법에
2022.04.08 13:39
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1. 문제의 소재정비구역 내 다수의 주택을 소유한 자가 조합설립인가 이후에 다주택 중 일부 주택을 양도하여 관리처분계획 기준일에 여러 사람 소유하게 된 경우 조합원 수 및 분양권이 문제 된다. 예를 들어 조합설립인가를 받을 당시 A가 3주택을 소유하고 있었는데 조합설립인가 이후에 3주택 중 2주택을 각각 B와 C에게 양도한 경우에, A, B, C에게 각각 조합원 지위가 인정되거나 분양권이 인정되는지가 문제 될 수 있다. 아래에서 해당 정비구역이 투기과열지구에 위치하지 않았다는 전제(투기과열지구의 재건축의 경우에는 조합설립인가일로부터
2022.04.08 13:37
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1. 사실관계피고인은 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따른 재건축조합의 설립을 목적으로 하는 추진위원회의 추진위원장으로 재직했던 사람이다.피고인은 추진위원장으로 재직 중 6차례에 걸쳐 개최된 주민총회의 속기록 및 자금수지보고서가 작성된 때로부터 15일 이내에 인터넷 및 그 밖의 방법을 통해 공개하지 않았고, 검사는 위 속기록이 도시정비법 제124조 제1항 제3호(주민총회의 의사록)의 관련 자료에, 위 자금수지보고서가 같은 법 제124조 제1항 제9호의 ‘결산보고서’의 관련 자료에 각 해당한다고 보아 피고인에
2022.04.08 13:36
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사례) 지율씨는 오래전에 부부공동명의로 낡은 아파트를 취득했다. 부동산 가격이 급등하면서 거의 전국이 조정대상지역으로 지정되었고, 지율씨의 아파트도 조정대상지역으로 지정되었다. 그런데, 세법이 이상해져서 공동명의가 오히려 불리하다는 이야기도 들리고, 지율씨의 명의로 굳이 아파트가 있을 필요가 없겠다 싶어, 남은지분을 2021년 12월에 아내 무순에게 증여했다. 시간이 흘러 노후에 대한 대비가 필요해서 보유하고 있던 주식을 모두 처분하여 주변에 꼬마빌딩을 취득 했다. 그런데, 대출을 너무 많이 받아야 해서, 아내에게 아파트를 처분하자
2022.04.08 13:33
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오세훈 서울시장은 당시 출마 공약 중 노후된 동네 주택소유자들이 모여서 공동개발하는 정비사업의 모델을 추진하겠다는 내용이 있었는데, 이것이 지금의 모아주택(또는 모아타운)이다.서울시는 정비사업을 이끌어가는 최첨단 도시다.이를 위해 새로운 사업에 대응하는 용어들을 만들어 내, 이를 이해하려는 필자는 그 실체를 파악하기가 여간 어려운 것이 아니다.가로주택이나 소규모재건축사업 등은 서울시 주거환경개선과 담당이었으나, 주택정책실 산하 전략사업과로 명칭이 바뀌면서 지금의 “모아주택팀”이 만들어졌다.이 모아주택팀이 ‘소규모주택정비 관리지역’인
2022.03.28 11:41
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1. 문제의 소재재개발 재건축 사업을 진행하다 보면 일부 의견이 다른 조합원 등이 비대위라는 조직을 결성하고 정보공개 청구 등을 통해서 조합원 명부를 확보하고 확보된 조합원 명부에 기초해서 sns 단톡방을 개설한다는지 별도의 밴드 등을 만들어서 의견을 취합하는 경우가 있다. 최근 서울시에서는 예전에는 클린업 시스템 현재는 정보몽땅이라는 시스템 하에 조합의 거의 모든 정보가 인터넷을 통해서 공개되고 있지만 위와 같은 별도의 소통 채널이 만들어지는 것에도 일응 이유가 있을 것이다. 그와 같은 외곽 내지 별도의 채널이 조합원들의 소통의
2022.03.28 11:39
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1. 사실관계가. 서울의 한 조합은 조합 임원들의 임기가 만료되어 감에 따라 정기총회를 개최하여 새로운 임원과 대의원을 선출하기로 하고, 다음과 같은 내용을 공고하였다. 위 정기총회에는 전체 조합원 1388명 중 982명이 출석하였다. 상근이사직에는 채권자들을 포함하여 총 6명이 입후보하였고, 한 조합원이 각 후보 모두에게 찬성 또는 반대 투표를 할 수 있는 방식으로 이루어진 상근이사직 선거에서 A가 546표(55.6%), 채권자 B가 316표 (32.2%), 채권자 C가 294표(29.9%)의 찬성표를 각 얻었다.채무자 조합은 출
2022.03.28 11:36
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1. 사례지율씨는 2014년에 임대아파트 취득하여 2018년에 8년짜리 장기일반민간임대주택(8년)사업자로 등록했다. 세무서와 구청에 각 사업자등록을 하고 임대를 하고 있던중, 해당 아파트가 재건축으로 인해서 멸실되어서 현재는 조합원입주권으로 존재하고 있다.지율씨가 거주하는 아파트는 2015년에 취득했는데, 2020년 12월18일에 조정대상으로 지정되었다. 전세대원이 2년이상 거주한 상태였기 때문에 거주주택으로 당연히 비과세 받을 것으로 판단했다. 2018년에는 거주주택을 양도하고 이사를 갈 목적으로 청약을 했는데, 운 좋게 아파트당
2022.03.28 11:33
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사례) 甲은 A재개발사업조합의 조합원이다. 작년 A재개발사업의 사업시행계획인가가 승인·고시되어 분양신청기간이 공고되었으나, 甲은 A재개발사업의 개발이익이 크지 않을 것으로 생각하여 분양신청을 하지 않았고 현금청산대상자가 되었다. 그런데 최근 들리는 소문에 의하면 분양완료 후 공급되는 주택의 시세가 甲이 예상했던 것보다 훨씬 높을 것이라고 한다. 甲은 조급해지기 시작했다. 甲은 이제라도 다시 분양신청을 하고 A재개발사업구역 내 신규주택을 공급받을 수 있을까? 해설) 재개발·재건축 등 사업의 사업시행계획인가가 고시되면, 시행자는 위 고
2022.03.11 13:54
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현행 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함)이전인 2003년 6월 30일까지 재건축사업의 근거 법으로 주택건설촉진법이 있었다.이 법에선, 구분건물이 여러 개의 동(棟)으로 구성된 주택단지에 대해선 집합건물법의 규정이 아닌 주택건설촉진법 제44조의2제7항인 “구분소유권자 수 및 의결권(지금의 토지면적을 말함) 각각 2/3이상의 결의(복리시설인 상가는 하나의 동으로 간주함)와 주택단지 전체의 구분소유자 수 및 의결권의 4/5 이상의 결의”로 재건축하도록 규정한 바 있다.즉 조합설립을 위한 상가 동의율은 상가 소유자 수의
2022.03.11 13:52
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주택법에 근거한 비법인사단인 지역주택조합 사업 등에 관한 법률실무를 하다 보면 조합장의 독단적인 보증행위로 인한 다툼을 종종 볼 수가 있다. 이러한 법률적 쟁점에 관하여는 과거에도 많은 문제가 있었고, 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072 전원합의체 판결에 의하여 정리가 되었다. 그러나 그 이후에도 이와 유사한 문제가 계속 발생하고 있는 것이 현실이다. 이하에서 위 전원합의체 판결의 문제점을 살펴보고 그 한계에 대하여 살펴보기로 한다.위 전원합의체 판결의 다수의견은 ‘민법에서 정하는 총유물의 관리 및 처분은은 총유
2022.03.11 13:50
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1. 문제의 소재전임 조합장의 임기가 만료되고 새로운 조합장이 선출된 경우에 새로운 조합장의 임기 개시 시점과 관련하여 종종 논란이 있는데, 본 변호사가 법률자문을 한 현장 중에서도 ① 조합설립변경인가를 받기 전에는 신임 조합장이 업무를 수행할 수 없다는 주장과 ② 신임 조합장의 임기 개시를 위해 이사회에서 의결을 거쳐야 한다는 주장이 제기된 적이 있었다. 이에 대해 본 변호사는 조합설립변경인가를 받기 전에도 신임 조합장은 조합장 직무를 수행할 수 있고, 임기 개시를 위해 별도의 이사회 의결이 필요한 것은 아니라는 의견을 주었는데
2022.03.11 13:48
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1. 사실관계가. 당사자들의 관계피고 C은 원고들에게 서울 서초구 소재 아파트를 매도한 사람이고, 피고 D, E은 당시 이를 중개한 공인중개사이고, 해당 아파트가 포함된 피고 G재건축 조합이 있다. 해당 매매일자에 위 서초구 아파트는 주택법에 따라 투기과열지구로 지정되었다.원고들은 피고 조합의 조합원 지위 취득을 통해 재건축 아파트를 분양받기 위해 위 계약 체결 당시 원고들이 피고 C의 조합원 지위를 승계할 수 있는지에 관하여 피고 C 및 피고 D, E에게 문의하였고, 이에 위 피고들이 피고 조합에 순차 문의하여 피고 조합의 담당자
2022.03.11 13:47
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사례) 지율씨는 강남에 토지가 있다. 예전부터 친척이 포장마차를 하고 있어서 개발할 엄두를 내지 못하고 있었는데, 고령으로 친척이 사망하고, 장사하던 포장마차는 폐기처분하게 되었다. 지율씨도 고령이라 아들명의로 건물을 지어서 임대업을 하면 절세가 될 것으로 생각되어 직장에 다니는 아들을 불러 건물을 지을 돈을 빌리고 업체를 선정해서 예쁜 건물 짓도록 지시했다. 건물의 외관이 훌륭하고 사용성이 좋아 우량한 세입자를 유치하게 되었고, 매월 1천만원의 월세를 받게 되었다. 임대료는 아들이 받았는데, 지율씨는 흐뭇한 마음으로 이를 지켜보고
2022.03.11 13:45
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2022년 2월 17일 국토부로부터 유권해석을 받았다. 독자들은 심심풀이로 이 문제의 답을 맞춰보라. Q. 투기과열지구 내 재건축조합인가를 받은 곳인데, (강남구 소재)현재 아들 80% 부20% 공유로 소유하고 있고 아들이 대표자로 지정되어 있음.1) 부의 지분 20%를 아들의 처인 며느리에게 20% 증여가 가능한지?2) 증여 시 아들과 며느리가 공유로서 아들이 대표 조합원 지위를 유지하는지?A. 도시정비법 제39조제2항에 따르면, 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립
2022.02.25 13:22